Когда я начинал записывать расходы и доходы, а также составлять финансовые планы на месяц и на год, то не знал, что так много денег можно не тратить, а оставлять себе для последующего вложения. Когда пришла пора инвестировать в коммерческую недвижимость, я рассчитывал только на арендную плату, а оказалось, что можно еще получать дополнительный пассивный доход от юридических адресов. Теперь, при наличии в собственности помещений, в голову приходят новые мысли, расширяющие и обогащающие мою сферу инвестирования. В самом начале я и помыслить об этом не мог, а сейчас, двигаясь шаг за шагом, набираясь опыта, я могу отметить, что внимание мое все более направлено вперед!
Так, мои мастер-классы и просто рассказы о том, чем я занимаюсь, не прошли даром. Один мой друг попросил помочь ему инвестировать в коммерческую недвижимость. Но так как живет он в другом городе, у нас созрела идея управления объектом. То есть я делаю, по сути, все то же самое, что и в случае со своими офисами. Я выбираю объект «под себя», анализирую, рассчитываю предполагаемую доходность, провожу сделку, затем управляю помещением, заключая договора и собирая арендную плату, – весь стандартный набор действий. Да, я получаю за это только оговоренный заранее процент от прибыли, а не всю сумму. Это так. Но я и не вкладываю в этот проект ни копейки своих финансовых средств. Имеют место только вложения временных ресурсов и своих собственных сил. Но ведь мне это нравится – вот в чем соль! Плюс ко всему – я в тонусе, я в рынке, ищу, анализирую, провожу сделки. И когда придет пора приобретать что-либо для себя, то вся подготовительная работа, по сути, уже проведена. В этой игре очень много плюсов и практически нет минусов.
Сейчас можно с уверенностью сказать, что эта затея удалась. Мы купили объект площадью 26,7 кв. м, сделали там ремонт, сдали в аренду и в качестве офисного помещения, и для юридических адресов. На мой взгляд, удалось найти очень привлекательную недвижимость по отличной цене. Да, пусть помещение находится в подвале, пусть там отсутствует окно. Но эта площадь обошлась нам в 955 000 рублей с ремонтом, что в пересчете на единицу измерения составляет 35 800 рублей за кв. м. В стройварианте объект вообще стоил 30 800 руб./кв. м. Теперь даже если вдруг затея со сдачей в аренду помещения не удастся или что-то пойдет не так, как планировалось, у нас есть возможность продать данный офис за 1 200 000 рублей, то есть за 45 000 руб./кв. м. Эта спекулятивная операция принесет 245 000 рублей прибыли, что составит 25,65 процента от вложенной суммы. Но это крайний вариант – его надо просто арифметически рассчитать и держать в уме. Основная же цель – получение постоянного пассивного дохода. И он идет в наши с инвестором карманы с завидным постоянством. Даже учитывая то, что я забираю оговоренную часть арендной платы, собственник помещения получает порядка 30 процентов годовых. Банки не могут предложить нам такую доходность, к сожалению.
По сути, данный инвестиционный проект – мой первый шаг к созданию полноценной управляющей компании. Ведь я об этом мечтал еще при покупке своего первого объекта. Создать такую компанию, отдать в ее распоряжение все свои активы, а также помещения, которые мне доверили инвесторы, и пускай компания управляет ими! Естественно, контроль остается за мной, но вся техническая работа ляжет на плечи сотрудников. Это уже серьезно, это уже по-взрослому. В добавление к небольшим объектам построить четырехэтажное торгово-офисное помещение площадью 1000 кв. м (по 250 на каждом этаже) – и тоже все это сдавать в аренду, получая пассивный доход. Как же я его люблю! Ты один раз серьезно вкладываешься, причем наравне с финансами еще и своими временем, силами, мыслями, желаниями, а затем, поддерживая на должном уровне объект, получаешь постоянный, не зависящий от твоей каждодневной работы доход. Волшебно!
Но вернемся к зданию, которое я хочу построить. Сколько на его постройку и ввод в эксплуатацию может потребоваться финансовых средств? Давайте проведем расчет. Для начала необходима земля, желательно на «красной линии» проезжей улицы с высоким пассажиро-транспортным трафиком. Такая недвижимость стоит достаточно дорого: цены тут могут начинаться от миллиона за сотку земли и заканчиваться пятью миллионами. Для расчета возьмем минимум: три сотки по 1,5 миллиона рублей – итого 4 500 000 уйдет на приобретение земли для будущего строения. Как и в остальных примерах, в данном случае все объекты рассматриваются исходя из того, что их местоположение – город Российской Федерации с миллионным населением. Для других населенных пунктов стоимость земли и недвижимости будет другая, но здесь важно понять основные принципы, а уже владея ими, можно легко переносить их на свои реалии. Таким образом, 4,5 миллиона рублей уйдет на приобретение земли для строительства торгово-офисного здания. Причем три сотки – это самый минимум, в идеале можно взять до шести соток. Но, тем не менее, и на участке длиной 20 метров и шириной 15 метров вполне можно воплотить свою мечту. Далее, сколько будет стоить возвести само строение? Пусть 5000 рублей на 1 кв. м здания – итого 5 миллионов рублей. Эта сумма включает в себя подключение всех коммуникаций: вода, канализация, электричество, отопление, телефон и интернет. Давайте еще прибавим ко всем основным расходам 500 000 рублей на непредвиденные нами траты. Таким образом, получается 10 миллионов рублей. Вот цена мечты – моего морального и материального процветания.
Теперь предлагаю рассмотреть вопрос того, сколько данный актив будет приносить пассивного дохода. Имеется 1000 кв. м, из которых 250 (первый этаж) – торговой площади, 750 (второй-четвертый) – офисной. Вычтем из офисных объектов 50 «квадратов» – там, по задумке, будут располагаться кабинеты для сотрудников управляющей компании и мой кабинет. Торговую площадь можно сдавать по 1000 рублей за 1 кв. метр, то есть пассивный доход от первого этажа составит 250 000 рублей в месяц. Офисы принесут еще 350 000 рублей, исходя из ставки 500 руб./кв. м. Итого арендная плата будет составлять в месяц 600 000 рублей. Будут текущие расходы, такие как налог – 36 000 рублей (по упрощенной системе налогообложения (УСН) – шесть процентов), зарплата персонала и налоги на нее, охрана здания, другие затраты. Не берусь сейчас досконально подсчитывать все издержки, возьму, даже по самым высоким оценкам, 100 000 рублей в месяц на все подобные оперативные расходы, не включая налог по УСН. В сумме, если вычесть из пассивного дохода все перечисленные выше издержки, получится 464 000 рублей в месяц. Думаю, данная цифра должна быть увеличена, но возьмем ее. Ведь как говорят: «Надейся на лучшее, но готовься к худшему». Так вот, несложный расчет показывает, что 464 000 рублей в месяц – это 55,68 процента годовых от первоначально вложенных инвестиций (10 миллионов). Срок окупаемости составит 21,5 месяца, то есть меньше двух лет (10 000 000: 464 000 = 21,55). По-моему, великолепные цифры. И данный пассивный доход обеспечивают настоящие арендаторы, которые физически сидят на своих площадях. Все-таки в идеале, заработав первоначальный капитал, обкатав систему, научившись инвестировать, стоит, на мой взгляд, постепенно отходить от практики предоставления юридических адресов. Повторюсь еще раз: в этом нет ничего противозаконного. На данный момент вам никто не может помешать сдавать в аренду свое помещение одному, двум, трем, четырем предприятиям одновременно. И тем не менее, реальные арендаторы всегда «рядом»: в работе с ними больше точек соприкосновения, что позволяет держать ситуацию под контролем. Вначале – вам самим, а со временем – вашим сотрудникам.
