Онлайн книга «Истории успеха учеников Богатого Папы»
|
Капитал, вложенный в собственность Первый взнос $7000 Расходы на оформление, оплаченные нами (платил продавец) $0 Расходы на ремонт, оплаченные нами $35 000 Итого $42 000 Анализ ежемесячного денежного потока Рентный доход $1825 — потери от простоя (5 %) $91,25 Общий доход: $1733,75 Ежемесячные расходы: — налоги (на имущество) и страховка $208,30 — ремонт и эксплуатация (6 % от рентного дохода) $109,50 — резерв $50 — уборка двора $20 — комиссия за управление (10 % от ренты) $182,50 — погашение кредита (на 30 лет под 7 %) $419,14 Итого: $989,44 Чистый месячных доход: $744,31 Прибыль на вложенный капитал Годовой доход ($744,31 × 12) = $8 931,72 ÷ Капитал, вложенный в собственность $42 000 Прибыль на вложенный капитал: 21,27 % На сегодняшний день эта собственность оценивается в 164 500 долларов. Сейчас мы решаем вопрос рефинансирования ягой собственности, чтобы получить обратно наличные деньги, которые пошли на ремонт и уплату первого взноса. После рефинансирования и увеличения суммы кредита наши ежемесячные выплаты по ипотеке возрастут до 698,57 доллара, что соответственно уменьшит наш чистый доход почти на 280 долларов. Однако денежный поток по-прежнему останется положительным и составит 650 долларов в месяц, а в нашем распоряжении окажутся 42 тысячи долларов, которые можно будет инвестировать в следующую собственность. Вот раскладка на другой дуплекс (207 м 2 общей площади, с пятью спальнями и двумя ванными комнатами): Покупная цена: 97 тысяч долларов Капитал, вложенный в собственность Первый взнос: $9700 Расходы на оформление, оплаченные нами $2910 Расходы на ремонт, оплаченные нами $18 000 Итого $30 610 Анализ ежемесячного денежного потока Рентный доход $1600 — потери от простоя (5 %) $80 Общий доход: $1520 Ежемесячные расходы: — налоги (на имущество) и страховка $192 — ремонт и эксплуатация $96 — резерв $50 — уборка двора $25 — комиссия за управление (10 % от ренты) $160 — погашение кредита (на 30 лет под 7 %) $580,81 Итого: $1103,81 Чистый месячных доход: $416,19 Прибыль на вложенный капитал Годовой доход ($41,19 × 12) = $4994,28 ÷ Капитал, вложенный в собственность $30 610 Прибыль на вложенный капитал: 16,32 % На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов. Что касается флип — сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную. После продажи домов у нас не остается никаких обязательств. Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип — сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м 2 , с двумя спальнями и одной ванной): Покупная цена: 48 тысяч долларов Первоначальный платеж: $48000 Расходы на оформление, оплаченные нами (оплатил продавец, в данном случае — банк): $0 Ремонт: $250 (Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все — от коврового покрытия до шкафчиков на кухне — было новеньким и нетронутым.) Ежемесячные расходы: — Налоги (на имущество) и страховка: — — Комиссия за управление: — — Погашение кредита: — — Рентный доход: — Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта: Чистый доход: — Капиталовложения $48 250 Оценочная цена $95 000 Прибыль на вложенный капитал— Общая сумма удорожания собственности:47 000 Мы продали этот дом за 94 300 долларов. Покупательница получила от городских властей субсидию на оформление сделки, поэтому мы за это не платили Наши суммарные затраты $48 250 Продажная цена: $94 300 — Сумма затрат $48 250 Чистый доход / прирост капитала $46 050 До и после Мы занялись покупкой домов в начале апреля 2002 года. Вот каким было наше финансовое положение до покупки первой недвижимости: Расходы * Гражданские: $400 Кредитные карточки: $253 ** COBRA: $285 ** Медицина: $100 * Мобильный телефон $80 Квартплата $400 Постоянные расходы: * Питание: $300 * Газ $100 * Прочие $200 Расходы: $2118 * С учётом налоговых льгот ** С учётом частичных налоговых льгот Доходы Помощь от матери $250 Доходы: $250 Итого расходов: — $1 868 Активы Текущие счета: Мерсед $230 Джефф $524 Итого: $754 Сбережения: Мерсед $440 Джефф $80 Итого: $520 Общая сумма активов:$1274 |