А самое главное, не забывайте, что при покупке можно торговаться. Сбить цену на две-три тысячи долларов всегда можно, если вы имеете дело непосредственно с продавцом квартиры. Для этого обратите внимание хозяина на все недостатки квартиры, а если таковых не имеется, то придумайте их. Причем, сделать это стоит, даже если квартира вам определенно нравится. Постарайтесь убедить хозяина, что он подсовывает вам товар «второй свежести» и под этим соусом сбивайте цену. И, наконец, самый ответственный момент — сакраментальная фраза «я покупаю эту квартиру». В этот миг цена также может быть снижена за счет того, что вы пообещаете расплатиться немедленно. Завтра, например. И под этим предлогом постарайтесь выторговать еще пару тысяч. Если вы уверены в «чистоте» квартиры, можете оставить задаток. Он может колебаться от тысячи долларов до пятидесяти тысяч, в зависимости от стоимости квартиры и от конкретной ситуации. Когда продавец видит живые деньги, он с трудом может отказать вам в чем бы то ни было. Но не стоит забывать о том, что всегда есть вероятность влипнуть в какую-нибудь историю с этой квартирой. Желающих разживиться за ваш счет более чем достаточно, а способов, как это сделать, еще больше. Ведь возможностей проверить квартиру и продавца самостоятельно у вас, как правило, не так уж и много. Тут можно обратиться к риэлтеру. Ему можно поручить проверку и оформление жилья. В результате вы получаете недорогую квартиру, которую отыскали сами, при этом со всеми возможными гарантиями. Если, конечно, у риэлтера не возникнет желания прибрать вашу квартиру к рукам, предложив хозяину большую цену. А если войдете во вкус, то на перепродаже квартир можно и заработать. При этом совсем необязательно быть профессиональным риэлтером. Был случай, когда маклеру предложили двухкомнатную квартиру в неплохом месте города. Продавец месяц маялся, за 3800$ не мог продать. Маклер купил квартиру за 35000$ (продавец с радостью уступил), а квартира через две недели «ушла» за 40000$.
Помните про то, что в цене могут отличаться не только две похожие квартиры. Можно перепродать одну и ту же квартиру. То есть покупаете дешевую, а продаете по цене чуть выше средней. На этой операции можно заработать несколько тысяч долларов, причем без особых усилий.
В дураках и продавец и покупатель
У «авторитетов» давно уже ушли в прошлое дешевые жульничества с наперстками, картами, ломкой денег и всякой другой мелкой дребеденью. Если и занимается сегодня кто-нибудь подобными глупостями, то только от скудности собственной фантазии. На смену грошовым комбинаторам пришли изощренные мошенники, работающие изобретательно, вдохновенно и по-крупному. И торговля недвижимостью сегодня для них — настоящий Клондайк.
Довольно часты случаи, когда обманутыми в результате куплипродажи жилья становятся обе стороны: и продавец, и покупатель. Ни для кого не секрет, что очень часто желающие купить квартиру обращаются к «черным» маклерам, доверяя им больше, чем официальным фирмам. Объясняется все это довольно просто: официальные фирмы берут большой процент от сделки, а «черный» маклер, как правило, обещает за свою работу взять меньше. Однако обещать можно все.
Чаще всего посредник надувает продавца и покупателя, используя генеральную доверенность. Причем довольно часто владельца квартиры вынуждают поставить свою подпись путем насилия и шантажа. Подписывая этот документ, хозяин квартиры тем самым доверяет вести все операции со своей недвижимостью постороннему лицу. Получив свободу действий, посредник находит покупателя, заключает с ним договор о купле-продаже, получает за нее деньги и исчезает. Позже выясняется, что договор по каким-то причинам составлен неправильно и является недействительным. Новый хозяин теряет площадь, а ее законным владельцем становится уже известный посредник. Поэтому, если при покупке квартиры вы имеете дело не с ее хозяином, а всего лишь с доверенным лицом, не стоит испытывать судьбу. Лучше подыскать что-нибудь понадежнее и без доверенных лиц.
В дураках продавец
Случаи, когда покупатель обманывает продавца, не столь многообразны. Самое простое, что он может сделать, так это подсунуть «куклу» зазевавшемуся хозяину квартиры. Второй легкий способ мошенничества у нынешних жуликов — полная подделка документов. Хотя они и неплохо защищены, но сделать фальшивый нотариальный договор о купле-продаже дельцам ничего не стоит. Говорят, что полный набор печатей на черном рынке можно купить за 1000 долларов. Третий, не менее распространенный способ надувательства: неполный расчет. Всем известно, что по балансовой стоимости в документах указывается одна цена, а реальная стоимость квартиры иногда в несколько раз превышает ту, что указана в документе. На этом и стараются сыграть наиболее ушлые покупатели, оплачивая только ту сумму, которая стоит в договоре.
Некто Н. решил обменять свою квартиру с доплатой на меньшую. По совету коллег обратился к «известным риэлтерам». Правда, «риэлтеры» эти были известны только дружкам Н. — документов Н. не проверял. Обговорили с «риэлтерами» детали сделки, чуть поторговались, сошлись в цене и решили обмыть договоренность. Сколько пили и что — Н. не помнит. Но очнулся он уже в чужой квартире. Вернее, была-то она прежней, родной, в которой пьянка начиналась, но вот права на квартиру принадлежали уже его собутыльникам, переселенцам из Азербайджана. Пытался позже Н. отстоять свои права на нее. Не сумел. Под всеми документами стояла его подпись.
Для того, чтобы обезопасить себя от нежелательных ситуаций, лучше все-таки доверять проведение подобных операций с недвижимостью специалистам, а не случайным людям. Профессионалы, работающие в солидных фирмах, не только проверяют подлинность всех документов, но и несут в дальнейшем ответственность — как юридическую, так и финансовую — перед своими клиентами. Конечно, эти услуги оказываются не бесплатно, но зато исключается возможность оказаться без крыши над головой и без денег в кармане.
Уже проработаны основные принципы ведения дел с недвижимостью, обеспечивающие полную безопасность клиента. Возможно, на первое место следует поставить так называемое правило экслюзива, когда собственник недвижимого имущества предоставляет на какое-то время (от двух недель до месяца) исключительные права на свою квартиру риэлтору-посреднику. Исключительность ни в коем случае не означает выселения продавца на время подготовки сделки или, допустим, вселения в эту квартиру маклерариэлтера. На самом деле эксклюзивность не позволяет продавцу обратиться в несколько фирм сразу — только и всего. За предоставление права исключительной продажи квартира заносится в каталог фирмы бесплатно. Фирма и клиент заключают договор на определенный срок. Если за оговоренное время продавцу не находят устраивающего его покупателя, он имеет право либо снять свою квартиру с торгов в данной фирме и обратиться в другую, либо продлить срок действия договора. Опять бесплатно, это же не комиссионный магазин, в котором вещь, не нашедшая нового хозяина, подлежит уценке. Риэлтеры получают вознаграждение в виде процента от суммы состоявшейся сделки. Следовательно, им выгодно, чтобы сделка была удачной и надежной.
Работая с клиентами, солидные фирмы стараются объяснить им, что у них есть выбор. Мелкие маклеры обещают провести сделку с нотариальным удостоверением договора купли-продажи и регистрацией его в установленном законом порядке чуть ли не за сутки. Это нереально, хотя и возможно чисто технически. Стремясь выиграть тысячу-другую долларов, люди рискуют потерять всю сумму, да к тому же, извините, жизнь. Таких любителей рискнуть ждет, как правило, только длительная нервотрепка, потеря времени, здоровья, денег и судебные проволочки.
