Повторять этот унылый, обречённый цикл нет никаких причин. Нужно исследовать участок, посмотреть, какие из остальных трёх условий генерации разнообразия на нем отсутствуют, и затем постараться, насколько возможно, создать недостающие условия. Некоторые из старых зданий тогда придётся снести: надо будет прокладывать дополнительные улицы, повышать концентрацию людей, находить места для новых первичных способов использования, общественных и частных. Но немалая доля старых зданий должна будет остаться, и, оставшись, они будут играть более важную роль, чем служить напоминаниями о былом упадке и неудачах. Они дадут пристанище многим необходимым району средне-, мало- и неприбыльным элементам городского разнообразия. Экономическая ценность новых зданий в крупных городах заменима. Она заменима посредством вложения новых сумм в строительство. Но экономическая ценность старых зданий не заменима по нашей воле. Её творит время. Экономическое условие разнообразия, которое они создают, полнокровный городской район может только унаследовать и затем сохранить и поддержать на протяжении лет.
11. Необходимость в концентрации
Условие 4. Району необходима достаточно высокая концентрация людей, по каким бы причинам они в нем ни находились. В том числе — высокая концентрация людей, живущих в данном районе.
На протяжении веков, вероятно, все, кто размышлял о крупных городах, замечали некую связь между концентрацией людей и спектром услуг и возможностей. Сэмюэл Джонсон, к примеру, обратил на это внимание ещё в 1785 году, когда сказал Босуэллу: «Редко разбросанные люди многого лишены, и как они ни стараются, у них плохо получается <…> Удобство возникает благодаря концентрации».
Наблюдатели то и дело заново открывают эту связь в разные времена и в разных местах. Так, в 1959 году Джон Дентон, профессор бизнеса из университета Аризоны, изучив американские пригороды и британские «города-спутники», пришёл к заключению, что подобные места для сохранения своих культурных возможностей должны обеспечивать своим жителям лёгкий доступ в ближайшие крупные города. «В основе его выводов, — пишет New York Times, — лежит мысль о том, что при недостаточной плотности населения невозможно поддерживать культурные учреждения. Мистер Дентон <…> сказал, что децентрализация создаёт такое разреженное распределение людей, что единственный экономически эффективный вид спроса, какой может существовать в пригородах, — это спрос со стороны большинства. Доступны при этом, заметил он, только те товары и культурные возможности, каких требует большинство».
И Джонсон, и профессор Дентон говорили об экономических эффектах, порождаемых большой совокупностью людей, но не такой совокупностью, которая вяло и неопределённо складывается из разреженных составных частей. Главное, на что они обращали внимание, — это огромная роль концентрации. Они сравнивали происходящее в условиях высокой и низкой плотности населения.
Связь между людской концентрацией (или плотностью) и удобствами, как и другими видами разнообразия, обычно хорошо видят и понимают, когда речь идёт о деловых центрах городов. Каждому понятно, что в даунтаунах сосредоточиваются огромные количества людей и что, не будь этого, о даунтауне в каком-либо значимом смысле — и уж точно о даунтауне, отличающемся городским разнообразием, — говорить бы не приходилось.
Но на подобную связь между концентрацией и разнообразием очень редко обращают внимание, когда речь идёт о территориях, используемых прежде всего для жилья. А ведь жильё образует главную часть большинства городских районов. Кроме того, жители района обычно составляют главную часть тех, кто использует его улицы, парки, предприятия и заведения. Без достаточно высокой концентрации жителей было бы мало удобств и разнообразия там, где люди обитают, там, где они предъявляют на все это спрос.
Разумеется, жилые здания района (как и любые другие формы использования земли) должны дополняться иными первичными способами использования, чтобы люди на улицах были хорошо распределены по времени дня (об экономических причинах этой необходимости шла речь в главе 8). Чтобы эти иные виды деятельности (работа, развлечения и т. д.) вносили эффективный вклад в концентрацию, они должны быть сопряжены с интенсивным использованием городской земли. Если они просто занимают место и включают в себя малое число людей, они почти или вовсе не способствуют разнообразию и полнокровию района. Вряд ли мне нужно это подробно доказывать.
То же самое, однако, справедливо и в отношении жилого фонда. В больших городах он тоже, что важно, должен использовать землю интенсивно, и причины этого куда глубже, чем цена земли. С другой стороны, это не означает, что всех горожан можно и нужно поселить в многоквартирных домах с лифтами или в каких-либо других зданиях того или иного выделенного типа. Подобное «решение» убило бы разнообразие, напав на него с другой стороны.
Плотность жилых единиц (dwelling density) так важна для большинства районов крупных городов и их будущего развития, и её при этом так редко учитывают как фактор повышения их жизненной силы, что я посвящу этому аспекту городской концентрации всю настоящую главу.
В ортодоксальном градостроительстве и ортодоксальной теории жилищного хозяйства высокая плотность жилых единиц пользуется дурной репутацией. Считается, что она ведёт ко всевозможным трудностям и неудачам.
Но по крайней мере в наших американских городах этой предполагаемой корреляции между высокой плотностью и проблемами или высокой плотностью и трущобами попросту не существует, в чем может убедиться всякий, кто даст себе труд взглянуть на реальные города Вот несколько примеров.
В Сан-Франциско участок, отличающийся самой высокой плотностью жилых единиц и вместе с тем самым высоким коэффициентом покрытия жилыми зданиями отведённой под жильё земли (coverage of residential land with buildings), — это Норт-Бич-Телеграф-Хилл. Это популярный район, который в годы после Депрессии и Второй мировой войны своими силами неуклонно выбирался из трущобного состояния. С другой стороны, главная трущобная проблема Сан-Франциско — это так называемый Уэстерн-Аддишн, район, который неуклонно катился вниз и сейчас подвергается широкомасштабной расчистке. В Уэстерн-Аддишн (который первое время после застройки считался престижным местом) плотность жилых единиц существенно ниже, чем в Норт-Бич-Телеграф-Хилле, и, кстати говоря, ниже, чем во все ещё фешенебельных Рашн-Хилле и Ноб-Хилле.
В Филадельфии окрестности Риттенхаус-сквер — единственный район, который своими силами реконструирует и благоустраивает пограничные с ним участки, и единственная зона «внутреннего города», не предназначенная к реконструкции или расчистке. При этом здесь самая высокая в Филадельфии плотность жилых единиц. А в трущобах северной Филадельфии, где социальные проблемы — одни из самых тяжёлых в городе, средняя плотность жилых единиц вдвое меньше, чем около Риттенхаус-сквер. На обширных территориях в Филадельфии, где царят упадок и социальные беспорядки, плотность жилых единиц ещё меньше.
В нью-йоркском Бруклине наибольшим восхищением и популярностью пользуется хорошо развивающийся участок, называемый Бруклин-Хайтс; по плотности жилых единиц он намного превосходит остальной Бруклин. На огромных упадочных и загнивающих бруклинских «серых» территориях плотность составляет половину или меньше от плотности в Бруклин-Хайтс.
