Победители в этой борьбе за пространство представляют лишь узкий сегмент того многообразия, что обусловило успех. Тот один или те немногие способы использования, что оказались на данном месте наиболее прибыльными, будут дублироваться и дублироваться, вытесняя все не столь доходное. Если люди, которых привлекают удобство и интерес или очаровывают сила и возбуждение, в огромных количествах стекаются на определённый участок жить или работать, то опять-таки победители в конкурентной борьбе образуют лишь узкий сегмент всего массива пользователей. Поскольку желающих слишком много, тех, кто завоёвывает себе место или сохраняет его за собой, отсортировывает дороговизна.
Конкуренция, основанная на прибыльности розничной торговли, затрагивает главным образом отдельные улицы. Конкуренция, основанная на привлекательности участка для жизни или работы, чаще всего затрагивает группы улиц или даже целые районы.
Из этого процесса в конце концов выходят победителями один или несколько доминирующих способов использования. Но победа их пиррова. Она достигается ценой уничтожения чрезвычайно сложного и эффективного организма экономической и социальной взаимоподдержки.
С этого момента данный участок постепенно будут покидать люди, использующие его с иными целями, нежели те, кто победил в конкурентной борьбе, — потому что иным целям там больше нет места. Как визуально, так и функционально участок становится более однообразным. Все экономические минусы, связанные с неравномерным распределением людей по времени дня, скорее всего, не заставят себя долго ждать. Даже для доминирующего способа использования место постепенно делается все менее пригодным, как делался именно по этой причине все менее пригодным для административных офисов манхэттенский даунтаун. Со временем участок, в прошлом столь успешный и порождавший отчаянную конкуренцию, блекнет и превращается в нечто маргинальное.
В наших больших городах можно увидеть много улиц, где этот процесс уже завершён и царит кладбищенский покой. Есть улицы, где этот процесс идёт и доступен наблюдению. Одна из них — Восьмая улица, поблизости от которой я живу, главная торговая улица Гринвич-Виллиджа. Тридцать пять лет назад это была самая заурядная улица. Потом Чарльз Абрамс, один из главных её домовладельцев и, кроме того, человек чрезвычайно образованный, знаток градостроительства и городского хозяйства, построил на этой улице небольшой ночной клуб и необычный для того времени кинотеатр (узкий зал, позволявший хорошо видеть экран, буфет, где можно было выпить кофе, домашняя обстановка — все это впоследствии широко тиражировалось). Заведения Абрамса приобрели популярность. В дополнение к дневным прохожим они стали привлекать на Восьмую улицу людей в вечерние часы и в уикенды, что стимулировало рост числа магазинов, которые, в свой черёд, начали служить магнитом для ещё большего количества горожан как днём так и вечером. Как я уже писала, подобная «двухсменная» улица — экономически подходящее место для ресторанов. История Восьмой улицы это подтвердила. Она стала вызывать интерес количеством и разнообразием ресторанов.
Оказалось, что из всех предприятий Восьмой улицы рестораны приносят наибольший доход на единицу занимаемой площади. Разумеется, это привело к тому, что Восьмая стала все больше специализироваться на ресторанах. Между тем на углу Пятой авеню разнообразие клубов, галерей и маленьких офисов было вытеснено невыразительным, монолитным жилым зданием с очень дорогими квартирами, сдаваемыми внаём. Единственный необычный момент в этой истории — сам Абрамс. В отличие от большинства владельцев недвижимости, которые либо вовсе не задумывались о последствиях происходящего, либо не видели причин беспокоиться перед лицом успеха, Абрамс с тревогой наблюдал за вытеснением с улицы книжных, картинных галерей, клубов, мастерских и единственных в своём роде магазинов. Он наблюдал, как на других улицах, в отличие от Восьмой, реализуются новые идеи. Он видел, что этот процесс способствует оживлению и диверсификации других улиц, и видел при этом, что Восьмая медленно, но верно теряет разнообразие. Он понял, что если происходящее дойдёт до логического конца, Восьмая улица рано или поздно утратит популярность и окажется на мели. Поэтому для большей части своей недвижимости, расположенной на стратегическом участке улицы, Абраме сознательно выискивал таких съёмщиков, которые добавили бы к уличной смеси нечто иное, нежели рестораны. Но поиски не всегда были лёгкими, ведь заведения не должны были сильно уступать ресторанам в прибыльности. Это сузило коридор возможностей — даже в чисто коммерческом плане. Короче говоря, силы, выпущенные на свободу необычайным успехом, стали для Восьмой улицы самой большой потенциальной угрозой разнообразию и в долгосрочной перспективе успеху как таковому.
Ещё одна нью-йоркская улица — Третья, расположенная неподалёку, — претерпевает сходный процесс, зашедший далеко, но связанный с однобокостью иного рода. Эта улица на протяжении нескольких кварталов стала чрезвычайно популярна у туристов, которых первое время привлекала здешняя богемная жизнь кофеен и местных баров с небольшим (поначалу) добавлением ночных клубов. Все это было смешано с интересными местными магазинами и с жизнью стабильного старого района, населённого итальянцами и художниками. При той пропорции, что существовала пятнадцать лет назад, вечерние посетители были конструктивным элементом общей здешней смеси. Живая атмосфера, в поддержании которой они участвовали, вносила вклад в привлекательность места как для новых жителей, так и для посетителей. Ныне ночные заведения доминируют как на Третьей улице, так и во всей округе. В район, вообще-то отлично справляющийся с обслуживанием гостей и обеспечением их безопасности, они привлекают их в слишком больших количествах и в слишком безответственном настроении, чтобы такой наплыв могло с успехом выдержать какое бы то ни было городское сообщество. Дублирование, непропорциональное разрастание самого прибыльного способа использования, как и любого способа использования в больших городах, непременно подрывает основу его собственной привлекательности.
Мы привыкли представлять себе улицы или участки города разделёнными по функциональному признаку: развлечения, офисы, жилые дома, торговля и т. д. Так оно и есть, но лишь до некоторой степени, если речь идёт об успешных участках. Например, улица, где такой вид вторичного разнообразия, как торговля одеждой, становится настолько прибыльным, что торговля одеждой вытесняет почти все остальное, приходит в упадок, потому что её начинают покидать или игнорировать те, кого интересуют другие элементы вторичного разнообразия. Если к тому же улица застроена длинными кварталами, что тоже мешает ей быть резервуаром сложного перекрёстного использования, то вытеснение «лишних» категорий пользователей, ведущее к стагнации, идёт быстрее. А если вдобавок эта улица находится в районе, который в целом склоняется к одному способу первичного использования — например, принимает трудовой характер, — то на какие-либо спонтанные перемены к лучшему надежд очень мало.
Саморазрушение разнообразия можно наблюдать не только на участках улиц, но и внутри чрезвычайно успешных маленьких «узлов» активности. Процесс один и тот же. Рассмотрим в качестве примера перекрёсток Честнат-стрит и Брод-стрит в Филадельфии — место, где ещё несколько лет назад торговая и иная активность, присущая Честнат-стрит, достигала высшей точки. Углы перекрёстка были тем, что риэлторы называют «стопроцентными участками», то есть участками максимальной возможной выручки. Там располагались завидные куски недвижимости. Одно из угловых зданий занимал банк. Три других банка, чтобы тоже попасть на «стопроцентный участок», купили себе три остальных угловых здания. С того момента участок перестал быть стопроцентным. Сегодня этот перекрёсток — мёртвый барьер, перегораживающий Честнат-стрит, и мешанина разнообразия и деятельности оттеснена за него.
