Диверсифицирующее зонирование коренным образом отличается от обычного зонирования, целью которого является однородность, но, как всякое зонирование, оно носит запретительный характер. Одна из форм диверсифицирующего зонирования уже применяется в некоторых городских районах: запрет на разрушение исторически значимых зданий. Уже отличающиеся от своего окружения, они благодаря зонированию и дальше будут от него отличаться. Этот же принцип в несколько изменённом виде лежал в основе предложения, выдвинутого общественными группами Гринвич-Виллиджа для своего района и принятого городскими властями в 1959 году. На некоторых улицах предел высоты для новых зданий был резко уменьшен. На большинстве этих улиц многие дома превышали обновлённый предел, что не свидетельствует об алогизме введённых ограничений, а ровно наоборот: их цель — воспрепятствовать дальнейшей замене невысоких зданий избыточными дубликатами более дорогих многоэтажных домов. Здесь тоже зонирование было применено для борьбы с однообразием (или фактически для поощрения разнообразия), хоть и в весьма ограниченном варианте и на сравнительно немногих улицах.
Целью диверсифицирующего зонирования не должно быть замораживание существующих условий и способов использования. Это было бы смерти подобно. Цель — обеспечить, чтобы происходящие изменения или замены не были в подавляющем числе случаев одними и теми же. Для многих мест отсюда вытекают ограничения на слишком быструю замену слишком многих зданий. Я считаю, что специфическая схема диверсифицирующего зонирования (или специфическая комбинация схем), которой требует чрезвычайно успешный городской участок, должна видоизменяться в зависимости от участка и от конкретных форм саморазрушения, которые ему угрожают. В принципе, однако, зонирование, направленное непосредственно на возраст и размер зданий, представляется логически осмысленным, потому что различия в типах строений обычно отражаются на разнообразии людей и способов использования. Парк, который интенсивно застраивается по периметру дублирующими друг друга высокими офисными или жилыми зданиями, требует ограничений по высоте, особенно с юга, чем достигаются сразу две цели: обеспечить парк зимним солнцем и защитить в какой-то мере, пусть и косвенной, разнообразие окружающих парк способов использования.
Любое такое диверсифицирующее зонирование, задача которого — предотвратить избыточное дублирование самых доходных способов использования, должно сопровождаться корректировкой налогов. Невозможность использовать землю потенциально наиболее прибыльным в краткосрочной перспективе способом должна отражаться на взимаемых с неё налогах. Нереалистично ограничивать развитие недвижимости, контролируя высоту, объём, историческую или эстетическую значимость или иные параметры, и вместе с тем допускать, чтобы оценка такой недвижимости для взимания налога отражала не имеющую к ней отношения стоимость более прибыльной недвижимости по соседству. Повышение оценочной стоимости городской недвижимости из-за роста доходности соседней недвижимости — в наши дни поистине мощный стимул для избыточного дублирования. Этот стимул будет продолжать работать даже в условиях ограничений, направленных против дублирования. Путь к увеличению налоговой базы города в целом — не в том, чтобы эксплуатировать до предела краткосрочный налоговый потенциал каждого участка. Это подрывает долгосрочный налоговый потенциал целых районов. Путь к увеличению налоговой базы — в расширении городских успешных территорий. Мощная городская налоговая база — побочный продукт городского магнетизма, и одна из его необходимых составных частей (поскольку цель — обеспечить прочность успеха) — некоторое количество тонких, разумных, точно рассчитанных местных налоговых вариаций, направленных на удержание разнообразия и предотвращение его саморазрушения. Второй потенциальный инструмент против безудержного дублирования способов использования — неизменность расположения общественных зданий. Это означает, что государственные и полугосударственные органы должны применять в отношении своей недвижимости политику, похожую на политику Чарльза Абрамса в отношении своей частной недвижимости на Восьмой улице. Абрамс борется с избыточным дублированием ресторанов, выискивая для своей недвижимости иные формы использования. Государственные и полугосударственные органы должны с самого начала размещать свои здания и прочие объекты там, где они не будут дублировать соседей, а увеличат разнообразие. Затем, играя свою роль как способы использования, эти здания и объекты должны стоять непоколебимо независимо от своей денежной ценности, приобретённой благодаря успеху окружения (которому они способствовали, если расположены удачно), и независимо от выгодности предложений со стороны тех, кто хотел бы вытеснить их ради дублирования соседних успешных способов использования. Это невыгодная в малом, но выгодная в большом политика, которую должны проводить муниципалитеты и другие органы, испытывающие обоснованную заинтересованность в общегородском успехе, — политика, подобная невыгодной в малом, но выгодной в большом налоговой политике, подкрепляющей диверсифицирующее зонирование. Нью-йоркская публичная библиотека, расположенная на баснословно дорогом участке, добавляет своей округе большую ценность, чем любое мыслимое высокодоходное дублирование близлежащих способов использования. Добавляет именно потому, что так резко выделяется, визуально и функционально. Когда давление горожан вынудило нью-йоркские городские власти одолжить деньги полугосударственному органу, чтобы он мог выкупить Карнеги-Холл у частного владельца, собиравшегося продать его желающим продублировать окрестные прибыльные бизнесы, Карнеги-Холл был тем самым сохранён как концертный зал и зал собраний, что удержало на данном участке эффективную смесь способов использования. Короче говоря, органы, ответственные за общественное благо, могут хорошо помочь сохранению разнообразия, если будут проявлять стойкость перед лицом разнообразных способов использования, окружающих общественные здания, в то время как денежные волны плещутся вокруг этих зданий и не прочь их затопить.
Оба эти инструмента — диверсифицирующее зонирование и неизменность расположения общественных зданий — суть оборонительные средства против саморазрушения разнообразия. Это, так сказать, защитные заграждения, способные выдержать порывы экономического ветра, но в случае длительного шторма на них вряд ли можно всерьёз рассчитывать. Любые формы зонирования, любые формы городской строительной политики, любые формы налоговой политики, сколь бы разумными они ни были, не могут долго сопротивляться достаточно сильному экономическому давлению. Так чаще всего было, и, вероятно, так чаще всего будет.
Поэтому наряду с защитными мерами необходима отвлекающая конкуренция.
Часто можно услышать, что американцы ненавидят большие города. Охотно верю, что американцы ненавидят упадок в больших городах, но по всему видно, что к успешным и полнокровным районам больших городов мы никакой ненависти не испытываем. Наоборот, так много людей хочет пользоваться этими местами, так много людей стремится там жить, работать или хотя бы просто побывать, что избыточный наплыв вызывает городское саморазрушение. Убивая успешное разнообразие деньгами, мы, можно сказать, душим его в объятиях.
Словом, спрос на живые и разнообразные городские участки намного превышает предложение.
