С частным домом тоже не все так просто. У владельца участка (с домом или без) обязательно должен быть документ, подтверждающий, что участок можно продать — свидетельство о государственной регистрации права собственности. Это не то же самое, что свидетельство о праве пожизненного наследования. Второе не дает права осуществлять продажу. Есть участки, в документах на которые указываются ограничения в пользовании. Это может означать, что участок нельзя застраивать или можно построить дом, только подключившись к центральной канализации. В любом случае нужно узнать об ограничениях побольше, иначе потом может получиться глупо: участок покупался под строительство, а строить на нем можно только летний домик без удобств. Учти, что дом, состоящий в собственности более пяти лет, можно покупать без нотариуса, обратившись сразу в отделение регистрационной палаты. В этом случае ты сэкономишь процент от суммы сделки, который обязан взять нотариус. Частая проблема при продаже домовладений связана с тем, что строения, находящиеся на участке, нигде не зарегистрированы, то есть это самозастрой. Вторая проблема — несоответствие площади участка по бумагам его реальным размерам. И самозастрой, и самозахват земли удлиняют срок оформления сделки, во многих городах для продажи участка нужно дополнительно получить разрешение соседей, которое свидетельствует о том, что они не имеют претензий по границам участка. Один из распространенных способов надурить покупателя — ввести его в заблуждение по поводу коммуникаций, которые проведены к дому. Я слышала даже о том, как вместо проведенного газопровода новый владелец обнаружил, что продавец подключил газовую печку к вкопанному в землю баллону с газом, хотя были и трубы, и уверения хозяина в том, что дом газифицирован. Еще один пример из той же оперы — яма под домом вместо канализации. Единственный способ не дать себя «наколоть» таким образом — требовать документы о подключении к коммуникациям. Если никаких строений на участке нет, и никаких коммуникаций тоже нет, по законодательству их можно проводить только к имеющемуся строению; это значит, что за подключение придется выложить кругленькую сумму. Незаконное подключение (за взятку, а то и просто так) не должно влиять на стоимость участка, то есть можно считать, что коммуникаций на участке и нет вовсе. Покупая любое жилье, а также снимая квартиру, опроси соседей (лучше всего бабушек, сидящих возле дома на лавочке) о районе, доме, соседях. Только через расспросы я в свое время «наткнулась» на кучу неприятных подробностей о квартире, которую думала снять или купить.
Это только несколько примеров. На самом деле их гораздо больше: состояние дорог и транспорт, состояние коммуникаций. Планируя покупку или аренду, нужно узнать, насколько благополучна криминогенная обстановка в районе, как близко расположены магазины. Даже если квартира съемная, обнаружившиеся недостатки будут сильно портить тебе жизнь, а то и вовсе заставят переезжать со всем нажитым имуществом, а пара переездов, как известно, приравниваются к пожару.
Если я тебя еще не совсем запугала, слушай дальше. Можно купить жилье в кредит. Большинство банков требуют документы о подтверждении твоей платежеспособности (справки с работы) и оплату 30–50 процентов от стоимости жилья. Сейчас появилось много жилищно-строительных кооперативов. Хоть они и провозглашают выгодные условия, в итоге получается, что ты вносишь те же 30–50 процентов, а потом ждешь, пока они найдут других вкладчиков, из вкладов которых (плюс возвращаемые ссуды от тех, кто уже получил жилье) к твоим деньгам добавят недостающую сумму, и тебе купят квартиру. Жилищно-строительный кооператив — это легальный пример финансовой пирамиды. Чем раньше ты в него вступаешь, тем быстрее вселяешься в квартиру (в собственность ты ее получаешь только после уплаты всей стоимости). Не нужно путать современные ЖСК с теми, что были в советские времена. Современные кооперативы не строят дома, а приобретают для своих вкладчиков готовые квартиры, в том числе и новостройки, за сроки сдачи которых они ответственности не несут. Все кооперативы берут с вступающего около 5 процентов от стоимости квартиры в качестве первого вступительного взноса, а далее разрабатывают индивидуальный график накопления все тех же 30–50 процентов, покупки жилья и погашения долга кооперативу. Проверить, куда идут твои деньги и насколько хорошо работает кооператив, ты не можешь. Попроси при заключении договора информацию о размерах паевых средств и купленной недвижимости. Посмотри на соотношение этих цифр, и тебе многое станет ясно. Часто такие компании просто крутят деньги через банки, затягивая момент покупки жилья. Плохо то, что срок покупки твоей квартиры сложно спланировать с точностью хотя бы до полугода, ведь он зависит от того, сколько людей после тебя принесут деньги в эту организацию. Учти, что за членство в кооперативе с тебя будут вычитать и другие суммы: процент (от 2 до 6) за членство в кооперативе, небольшая сумма за оформление документов (до 1000 рублей), членский взнос (это, скорее всего, будет какой-то процент от неоплаченной суммы), выплата в резервный фонд ЖСК на случай повреждения квартиры — до полутора процентов от стоимости квартиры в год. Таким образом, по моим подсчетам, получается, что членство в кооперативе обходится примерно в такую же сумму, как если бы ты взяла кредит в банке процентов под пятнадцать, а если выплачивать деньги за кооперативную квартиру больше 3–5 лет, то гораздо выгоднее брать ссуду, тем более что в этом случае ты сразу становишься собственником жилья. ЖСК — предприятия частные. Где гарантия, что твои денежки не уйдут кому-то в карман, а не на твою квартирку? Да, чуть не забыла, не забудь посчитать, сколько ты заплатишь за квартиру, пока будешь ждать своей очереди заселения уже после накопления 30–50 процентов, а также и процент, который тебе заплатит банк, если те же «50 процентов» от стоимости жилья ты положишь на их счет. Правда, получить кредит тем, кто большую часть зарплаты получает неофициально, очень проблематично. Тогда выбирай ЖСК понадежнее и побыстрее оплачивай ссуду, утешь себя тем, что твоя квартира, пока ты состоишь в кооперативе, будет застрахована, проверена на чистоту сделки (если это вторичный рынок недвижимости). При приобретении жилья через ЖСК также предоставляется льгота по освобождению от уплаты подоходного налога.
Обманов, связанных с покупкой и продажей жилья, очень много, о них говорят и пишут, но каждый раз аферисты придумывают что-то новенькое. Новостройки замораживаются на неопределенный срок, одни и те же квартиры продают сразу нескольким хозяевам, продаются по фиктивным документам арендованные квартиры, строят дома совсем не той планировки и внутренней комплектации, что обещалось, собирают огромные дополнительные сборы за остекление, уход за территорией, благоустройство прилегающей территории. Единственный способ так купить новостройку, чтобы тебя не надурили, — обратиться в серьезную фирму, которая является застройщиком.
Показателями серьезности являются:
— многолетняя деятельность на рынке;
— большое количество уже построенных объектов;
— хорошие отзывы о компании в прессе и Интернете;
— солидный уставной капитал, прописанный в уставе фирмы.
И наоборот, вот несколько признаков, по которым ты узнаешь шарлатанов и просто недобросовестных продавцов.
