В действительности так делается только в странах, где длительное воздействие рыночной экономики привело к формированию рыночного общества. Исторически сложившиеся в России и в рыночных обществах представления о недвижимости различались кардинально. Нагляднее всего это выражалось в отношениях к земле. Вплоть до реформы Столыпина практически вся земля находилась в казенной, общинной и феодальной собственности, а также в собственности монастырей. Свободной купли-продажи земли не было. Попытка провести приватизацию общинных земель, в общем, не увенчалась успехом. Соответственно, рыночная стоимость земли, очевидно, не могла служить индикатором для оценки участков – земля не имела товарной формы.
В СССР вплоть до конца 20-х годов ХХ века 80 % населения жило в селах и деревнях. Жилье там практически полностью не покупалось, а строилось для своей жизни. В большой мере так же было и в городах. Это значит, что подавляющее большинство населения жило в домах, составлявших часть натурального хозяйства, а не рыночной экономики. Дом не рассматривался как товар, покинуть его, продать или бросить заставляли повороты судьбы, и это чаще всего было драмой.
В советское время очень небольшой рынок жилья дореволюционной России сузился еще больше. Городской жилищный фонд был собственностью государства и предоставлялся гражданам практически в вечное пользование. Отношение к дому как товару иссякло, смена квартиры, тем более с теневыми коммерческими сделками («доплата»), была редким приключением. Рынок жилья стал складываться лишь с середины 90-х годов.
На Западе, напротив, буржуазное общество формировалось через разрыв всяческих «оков», привязывающих человека к земле, деревне, общине. Свободный индивид становился неукорененным и подвижным. Крестьяне сгонялись с земли и превращались в пролетариев. В сельской местности они переселялись в коттеджи (т. е. мызы, хутора) и арендовали участки, в городе снимали жилье. Даже купив квартиру, они не привязывались к ней, двигаясь по стране согласно спросу и предложению на их рабочую силу.
Даже сегодня, когда самой массовой социальной группой стал «средний класс», 60 % немцев живут на съемных квартирах. Понятие «родной дом» ушло из массового сознания. Жилье – ликвидная недвижимость, продажа которой определяется чисто рациональными соображениями и является рядовым событием. Жилищный фонд здесь реально есть часть рыночной экономики.
Если так, то применение для урегулирования жилищных отношений в России инструментов, созданных и применяемых на Западе, с необходимостью требует предварительно обосновать саму эту возможность. Инструменты рыночной экономики могут быть совершенно непригодны для применения в натуральном хозяйстве. Таким образом, натуральное и рыночное ЖКХ – два пространства, различных экономически и культурно. Переток недвижимости и граждан из одного в другое идет с большим трудом и в малом масштабе (точнее, купленная на рынке «для жизни» квартира в большинстве случаев уходит с рынка и включается в «косную материю» натурального хозяйства).
* * *
Обсуждение, проведенное нами в Интернете, показало, что большинство участников этого разговора отвергают саму проблему. Они принципиально отказываются признавать различие между рыночным и натуральным хозяйством в жилищной сфере. Многие искренне не понимают, о чем идет речь, или даже не верят, что существуют методологические проблемы. Они готовы обсуждать методику оценки квартир «натурального сектора», но и здесь не видят никаких трудностей.
Получивший образование в Европе экономист (назовем его П.) пишет: «Если сегодня квартира не выставлена на продажу – это не значит, что завтра владелец не захочет или не сможет этого сделать. И, значит, рыночная оценка к его квартире вполне применима… Можно построить эконометрическую модель. Тогда можно почти моментально получить оценку цены данной квартиры на основе данных об известных продажах других квартир. Такие упражнения делают студенты-второкурсники в российских вузах».
Более того, само различение натурального и рыночного хозяйства многие экономисты, оказывается, считают фикцией. Ведь закон никому не запрещает продать его квартиру, значит, все они «уже на рынке». Один видный экономист (он участвовал в обсуждении под псевдонимом, и мы будем называть его М.) написал: «В установлении рыночной цены участвуют не только покупаемые и продаваемые квартиры – в нем молчаливо участвуют потенциальные покупатели и продавцы жилья, свидетельствующие самими фактами покупки/ продажи или отказа от таковой, как именно относится рыночная цена с экономической эффективностью использования жилья для них лично. При этом замечательным свойством рынка является то, что какое бы решение человек ни принял в части купли или продажи, он это делает себе во благо по сравнению с альтернативами. Рынок поощряет эффективное использование ресурсов».
Нет смысла спорить об «эффективном использовании ресурсов», поскольку критерии эффективности различны в разных укладах. Судьба «недвижимости» затрагивает самые глубокие структуры этнического чувства, и экономические критерии здесь почти не играют роли. В 1996 г. не удалось ни за какие деньги выкупить землю у индейского племени в Чили для постройки ГЭС. А летом 1993 г. наемными бандитами были полностью расстреляны два племени – одно в Бразилии, другое в Перу – по сходной причине. Во многих культурах живы запреты на продажу земли и дома.
Леви-Стросс пишет: «Именно в этом смысле надо интерпретировать отвращение к купле-продаже недвижимости, а не как непосредственное следствие экономических причин или коллективной собственности на землю. Когда, например, беднейшие индейские общины в Соединенных Штатах, едва насчитывающие несколько десятков семей, бунтуют против планов экспроприации, которая сопровождается компенсацией в сотни тысяч, а то и миллионы долларов, то это, по заявлениям самих заинтересованных в сделке деятелей, происходит потому, что жалкий клочок земли понимается ими как «мать», от которой нельзя ни избавляться, ни выгодно менять».
Здесь проходит размежевание российского общества. Культуролог Кирилл Дегтярев писал о предполагаемом налоге в Интернет-форуме: «Мне кажется, закон нарушает некие глубокие основания, фундаментальные права и потребности человека. Начнем с того, что человеку нужен СВОЙ дом. Если же он должен платить за право в нем жить и его могут оттуда выгнать, если у него упадут доходы, это уже не свой дом.
И, тем более, не родной дом… Человек, которого при определенных обстоятельствах могут выгнать из дома, – потенциальный бомж. Еще хуже, если у него формируется психология бомжа. Современное западное общество – это общество бомжей. Какой бы ни был там ВВП на душу населения…
Применение подобного закона автоматически означает включение гражданина и его жилья в рыночные отношения на рынке недвижимости, поскольку оплата налога по рыночной цене означает согласие гражданина на отношение к его жилью как к объекту купли-продажи по рыночной стоимости.
Для многих их дом не может иметь рыночной стоимости, поскольку является как бы родовым гнездом. Особенно это касается сельской местности. Да и для малых городов с индивидуальной застройкой, и даже отдельных районов крупных городов. В частности, многие индивидуальные дома после постройки освящаются попом, становятся как бы святыней. И тем самым превращение их в товарную ценность становится покушением на православные ценности. Т. е. можно говорить об акции кощунства и о моральном ущербе, наносимом гражданам».
