Один начинающий инвестор в Атланте, имея в кармане лишь 100 долларов взятых в долг денег, сумел купить свой первый дом, использовав 2000 долларов своего партнера. В Лос-Анджелесе инвестор привлек сразу нескольких партнеров, чтобы собрать необходимую сумму наличными (148 000 долларов) для покупки 72-квартирного дома. Каково бы ни было количество привлекаемых партнеров, принципы остаются те же самые.
Покупатели как партнеры
«Безналичный» прием № 11: Переуступайте
Когда вы заявляете о своем желании купить недвижимость по такой-то цене в течение такого-то срока, вы подписываете официальный документ, называемый «Предварительный договор о покупке». В сущности, «Предварительный договор о покупке» – это краткосрочный опцион. Это юридическое соглашение обязывает продавца продать вам недвижимость в течение указанного срока. Представим, например, что вы предлагаете купить дом стоимостью 100 000 долларов в течение 60 дней. По сути, за вами остается право купить недвижимость по указанной цене в течение указанного срока. Но что если кто-то В ТЕЧЕНИЕ этого срока, пока вы еще не стали собственником дома, обращается К ВАМ с предложением купить этот дом у вас за 110 000 долларов?
– Да, – не вполне уверенно ответила Мишель. Саманта вскинула голову.
Мишель, тебе понадобилась одна минута, чтобы попасть в трудную ситуацию, но и не больше минуты нужно, чтобы выбраться из нее. Ты просто должна быть готова делать то, что в данный момент необходимо. Поэтому встряхнись – и за работу.
– Хорошо, – сказала Мишель.
Когда она была уже у двери, Саманта окликнула ее:
– Первым делом подай объявление. Нужно, чтобы оно появилось в завтрашней газете.
Оно появилось. Мишель просто изложила своими словами то, о чем говорила Саманта:
Прекрасный дом
Эксклюзивный район
Идеальное состояние
Возможность обмена или аренды с правом выкупа
Исключительная гибкость условий
Мишель подходила к двери бунгало Саманты, когда зазвонил ее сотовый телефон. Звонила Стефани из офиса Саманты.
Можно ли переписать контракт на нового покупателя и положить в карман лишние 10 000? Можно. Новый покупатель покупает дом вместо вас. Чтобы укрепить юридическую законность своей позиции, после своего имени в договоре добавляйте слова: и/или правопреемник. Это дает вам право купить недвижимость и/или переписать контракт на кого-то еще. (За деталями обратитесь к адвокату.)
Один творческий инвестор по имени Джон начал скупать недвижимость, хозяева которой не справлялись с выплатами по закладной и ввиду срочности шли на большие уступки, и тут же переуступал право покупки другим. Вот типичная сделка такого рода: дом стоимостью 80 000 долларов покупался за 60 000 с очень небольшим взносом наличными. Затем Джон тут же давал в газеты объявление о перепродаже дома за 80 000 долларов с наличным взносом 900 долларов. Это заманчивое предложение привлекало многих. Прибыль Джон получал в форме платежей по разнице между вторым залогом и первым. Казалось бы, сумма небольшая, но следует иметь в виду, что Джон таким образом перепродавал четыре-пять домов в МЕСЯЦ! В последний раз, когда мы общались с ним, он уже переуступил так 800 домов, получая доход в десятки тысяч долларов в месяц по скопившимся у него закладным, исчисляемым миллионами.
Мишель, телефон тут надрывается от звонков по поводу вашего объявления. Люди интересуются вашими условиями. Я не знала, что им отвечать, поэтому просто записала их телефоны. Уже человек 12 набралось.
– Вы можете переслать мне имена и телефоны по факсу?
– Конечно. Вы у Саманты? Сейчас пришлю.
– Спасибо, Стефани. А если будут еще звонки, переводите их на мой сотовый.
Закончив разговор, Мишель вошла в дом, ставший таким родным для нее, где не так давно и закрутилась вся эта карусель. Она заглянула в маленькую спальню, где ее разбудила в то первое утро Саманта и потащила на их первую пробежку к Скале. За прошедшие 2 месяца она не могла припомнить ни одного дня без физзарядки, если не считать воскресений. В некоторых случаях она заставляла себя заниматься невероятным усилием воли, но сейчас это стало прочно укоренившейся привычкой. Выполняя упражнения, она получала мощный заряд энергии, которого хватало ей до позднего вечера. Когда она была помоложе, она за день уставала так, что едва дотягивала до ужина и уже к половине десятого спала мертвым сном. Конечно, тогда были маленькие дети, и это не могло не сказываться. Но сейчас она понимала, что дело было не только в детях.
Возможно, мобилизовать силы ей помогала и острая нехватка времени. Она постоянно думала о Ники и Ханне – и о Гедеоне. Дух мужа, казалось, постоянно витал где-то рядом с ней, наполняя ее энергией и не давая расслабиться, пока ее семья не воссоединится.
Один инвестор отправился с супругой на знаменитый лыжный курорт в штате Колорадо. Чтобы подзаработать на этот отдых, он несколько часов рылся в списках продаваемой недвижимости и нашел то, что мы называем «самым худшим домом в самом хорошем районе». Он оценивался в 1 250 000 долларов в то время, как дома по соседству стоили от 2 до 5 миллионов. Инвестор предложил 800 000 долларов наличными. Продавец выторговал 900 000, и обе стороны подписали предварительный договор на 90 дней. В течение этих 90 дней инвестор нашел покупателя, предложившего 1 150 000 долларов – на 250 000 долларов больше, чем оговоренная им самим цена покупки.
Поскольку он включил в договор упоминание о «правопреемнике», ему удалось переписать договор на нового покупателя, заработав таким образом более 200 000 долларов наличными за 3 месяца – даже не став владельцем недвижимости.
Таковы преимущества техники переуступки.
Дополнительный приработок с оплатой 120 долларов в час
Покупка недвижимости – это игра с числами. Вам может потребоваться перебрать 200 предложений, чтобы найти 20, обещающих прибыль. Из них лишь 10 могут быть достойными осмотра на месте, и, в свою очередь, только два окажутся стоящими составления предварительного договора. Потом вам придется написать десяток вариантов договора, прежде чем продавец согласится с вашими условиями.
Несмотря на всю рискованность ее нынешнего положения, она не могла припомнить другого такого периода в своей жизни, когда бы она была так бодра и воодушевлена, когда бы она так горела желанием жить и наслаждаться жизнью. Может быть, этому способствовала физкультура. Может быть, дело было в тех постоянно обновлявшихся интереснейших идеях, которые как насосом прокачивались через ее мозг. Она редко спала позже 5.45 и редко ложилась до 11, но каждое утро была бодра и готова к действию.
Ей действительно нравилась эта жизнь на лезвии бритвы, эта ходьба по натянутому канату. Она теперь по-другому смотрела на людей, которые живут строго размеренной жизнью, которые опутаны проводами, привязывающими их к дающему средства к существованию рабочему месту, которые держатся за него, как за материнскую грудь, и жертвуют частицей свободы ради большей безопасности. Она вспомнила, как Саманта однажды сказала ей на Скале: «В жизни есть только две двери: одна с табличкой „Свобода“, другая с табличкой „Безопасность“. Если ты выбираешь вторую дверь, то теряешь то и другое».
