Существуют малые предприятия, которым не нужно реальное помещение для своей каждодневной работы. Вид деятельности таких фирм может иметь разъездной характер, где нет привязки к конкретному месту, либо штат сотрудников фирмы настолько мал (например, учредитель – он же директор, он же менеджер, он же исполнитель), что все функции на данном этапе бизнеса выполняют один или два человека, которые могут вести дела, не выходя из дома. К тому же, начинающая фирма зачастую не в состоянии потянуть расходы на аренду офиса. Однако при регистрации вновь создаваемых юридических лиц (обществ с ограниченной ответственностью – ООО, закрытых акционерных обществ – ЗАО) требуется иметь адрес местонахождения. И этот адрес должен быть, естественно, нежилым. Поэтому существует такое понятие, как юридический адрес. По нему происходит привязка предприятия к территориальному налоговому органу, который ведет учет и контроль деятельности данной фирмы. И зачастую ООО или ЗАО фактически находятся по одному адресу (а может быть, вообще дома), а юридически – по другому.
Таким образом, резервом для увеличения доходности от инвестирования в коммерческую недвижимость является предоставление юридического адреса. Стоимость такой услуги варьируется в диапазоне от 1000 до 7000 рублей в зависимости от города и района в нем. В нашем же примере, зарегистрировав в офисе площадью 20 кв. м еще три предприятия (не считая фактического арендатора) и имея в таком случае 4 фирмы по одному адресу, у каждой из которых свои 5 метров рентной недвижимости, мы дополнительно привлекаем еще 9000 рублей ежемесячно (по 3000 рублей за один юридический адрес). В итоге это получается 19 000 рублей в месяц, что, если вычесть налог 6 процентов по упрощенной системе налогообложения, составит 21,43 процента годовых дохода. Срок окупаемости помещения – 4 года и 7 месяцев. То есть через этот срок вы возвращаете себе вложенные деньги, а в подарок вам остается это помещение, которое продолжает приносить вам пассивный доход!
Сколько предприятий можно прописать в своем помещении? На этот вопрос точно ответить нельзя, так как в законодательстве РФ этот аспект не освещен. Однако в разных налоговых органах существуют свои негласные правила, устанавливающие лимиты на количество фирм по одному адресу. Нарушив их, есть вероятность сделать свой офис «адресом массовой регистрации», после чего будет достаточно проблематично оказывать услугу по предоставлению юридического адреса. Занявшись этим вопросом, вы сами поймете, где та грань, которую переступать не стоит. Поначалу же следует быть аккуратным и внимательным, не торопясь резко увеличивать доходность от своей инвестиции подобным способом.
Подводя итог всему вышесказанному, можно сделать вывод о том, что коммерческая недвижимость по доходности выше жилой, но и заниматься этой доходностью также надо больше! Как минимум, тот факт, что арендатор у вас будет не один, а сразу четверо, накладывает свой отпечаток на временные и трудовые затраты. Однако отличительной чертой инвестирования в недвижимость является то, что, вложившись однажды всеми своими личными активами (временем, деньгами, умственными затратами), вы достигаете результат, который имеет долгосрочную продолжительность во времени и пространстве. Бывают разные случаи, конечно, но зачастую, потратив на нахождение арендаторов две недели, вы обретете относительный покой и свободу, так как они будут честно приносить вам пассивный доход от полугода до бесконечности без каких-либо усилий с вашей стороны.
* * *
Получается, что вклад – это возможность инвестировать в коммерческую недвижимость. Для этого необходимо иметь аккумуляционные средства в размере от 500 000 рублей. Тогда есть вариант приобрести офис площадью 10 кв. м и получать пассивный доход суммой примерно 10 000 рублей, что составит 24 процента годовых. Полный возврат затраченных средств произойдет в случае такой доходности через четыре года и два месяца. По большому счету, в этих четырех предложениях сформулирована основная стратегическая линия всего инвестирования в коммерческую недвижимость и обретения финансовой свободы и независимости. То есть конкретные действия можно описать столь коротко, хотя в данной книге это уже 8-я глава. Почему? Да потому, что в этих практических действиях нет ничего сложного, экстраординарного или экстремального – все они просты и понятны. Но для того чтобы решиться их предпринять, необходимо полностью перевернуть свое отношение к деньгам, к работе, к расходам, к вещам, вообще к миру, в котором мы живем! Поменять свою жизнь можно за одну минуту, но чтобы подойти к этой минуте, требуется достаточно времени.
Однако пока мы не ушли дальше, предлагаю вам заняться немного арифметикой и проанализировать, сколько времени понадобится для аккумулирования полумиллиона рублей.
Если за исходные данные взять, к примеру, ежемесячную заработную плату в 30 000 рублей, при этом свести свои расходы к 20 000 рублей в месяц, то пополнять вклад можно на 10 000 рублей каждый отчетный период. Процентную ставку по вкладу принимаем равной 11,5. В этом случае:
За 1-й год: 126 000 руб. (10 000 руб. + 12 мес. + % по вкладу [~5 % ≈ 6000 руб.] + 120 000 руб.).
За 2-й год: 266 490 руб. (126 000 руб. + 11,5 % = 14 490 руб. + 126 000 руб. + 126 000 руб. нового нашего пополнения вклада).
За 3-й год: 423 136,35 руб. (266 490 руб. + 11,5 % = 30 646,35 руб. + 266 490 руб. + 126 000 руб.).
За 4-й год: 597 797,03 руб. (423 135,35 руб. + 11,5 % = 48 660,68 руб. + 423 136 руб. + 126 000 руб.).
Здесь хочу пояснить, что в строчке за первый год берется приблизительно 5 процентов годовых, так как вклад откроется не сразу с общегодовой суммы, а будет пополняться ежемесячно, и сумма в 120 000 рублей наберется только к последнему, 12-му месяцу. Поэтому эмпирическим путем выведена примерная ставка, которая набежит за этот период по вкладу. Начиная со второго года, сумма в 126 000 рублей, естественно, будет уже подчиняться ставке в 11,5 процента годовых, тогда как новые десятитысячные отчисления также будут приносить доход пропорционально времени пребывания во вкладе. Суммы 14 490 рублей, 30 646,35 рублей и 48 660,68 рублей могут быть и больше, так как происходит капитализация процентов по вкладу. То есть начисленные проценты есть возможность снимать каждый месяц, другой же вариант – прибавлять их к общему телу вклада и тем самым увеличивать сумму, на которую начисляются проценты. Во втором случае в дело вступают так называемые «сложные проценты». Не будем вдаваться в подробности их начисления; главное – это то, что суммы 14 490 рублей, 30 646,35 рублей и 48 660,68 рублей могут быть и больше.
Тогда давайте напишем точно: «Как видно из расчета, за четыре года можно саккумулировать ресурсов в размере 597 797 рублей. Это даже на 97 797 рублей больше, чем требуется для первого шага. Но лучше больше, чем меньше!
Также хотелось бы обратить ваше внимание на то, что ваши деньги уже начали делать себе подобных. И приводить их к вам в дом! Из общей суммы в 597 797 рублей вашими ресурсами, которые вы откладывали по 10 000 рублей ежемесячно, являются лишь 480 000 рублей. Остальные же деньги – это портфельный доход в размере 117 797 рублей за 48 месяцев пребывания во вкладе, что составляет 2454 рубля в месяц. В пропорциональном соотношении собственные средства составят 80,30 процента, заработанные посредством вклада – 19,70 процента. Великолепно, не правда ли? Происходит то, о чем я говорил в разделе 6.4: вы аккумулируете ресурсы, а вам за это еще и платят!
