Интернет существует примерно с 1989 года. Дети, родившиеся после 2000 года, будут жить в совершенно иной реальности. Они не будут смотреть телевизор и читать газеты. Они понятия не будут иметь, что такое государственные границы, и смогут заниматься бизнесом в любое время и в любом месте земного шара.
Я учился в начальной школе, когда в домах появились первые телевизоры. В 1960‑е годы молодежь устроила массовые беспорядки на улицах наших городов. Почему? Потому что телевидение внесло в каждый дом вьетнамскую войну. Это была не «голливудская» война. Мои сверстники познакомились с реалиями войны, увидели тела женщин и детей, разорванные взрывами на части. И тогда мое поколение взбунтовалось, во всяком случае, многие его представители.
Осталось недолго ждать, пока новое поколение заявит о себе и начнет задавать вопросы: «Почему мы не занимаемся поисками альтернативных источников энергии?», «Почему не решаем проблему глобального потепления?», «Почему до сих пор существует нищета?», «Почему мы не учим детей в школах обращаться с деньгами?» Надеюсь, что они смогут решить проблемы, которые мое поколение стыдливо запрятало в дальний уголок.
Крупные компании, на которые делают ставку миллионы инвесторов, возможно, перестанут считаться «голубыми фишками». Их место займут новые корпорации, которыми будут руководить сегодняшние дети, обладающие совершенно иным мышлением. «General Motors» в годы моей молодости считалась ведущей силой в промышленности, а в наши дни превратилась в стареющего монстра. Такая же судьба может завтра постигнуть и «Microsoft», «Dell» или «Google».
Вкладывая деньги в недвижимость, я не слишком забочусь о судьбе «General Motors» или «Google» до тех пор, пока ко мне исправно поступают чеки.
В этом и состоит тайная причина того, почему я люблю недвижимость. Она еще не скоро устареет.
Кто владелец вашей недвижимости?
Кстати, я подумал, что вас, должно быть, заинтересует, кто на самом деле владеет недвижимостью.
Слово «риелтор», то есть человек, профессионально занимающийся недвижимостью, происходит от испанского слова real, что означает «королевский». Таким образом, недвижимость изначально была королевской собственностью. В сельскохозяйственную эпоху существовали только два сословия людей – королевская знать и крестьяне. Как уже говорилось ранее, королю и феодалам принадлежала земля, на которой жили и работали крестьяне. В качестве платы за проживание они расплачивались с королевской верхушкой частью своего урожая.
Сегодня мы не владеем в полной мере своей недвижимостью. Земля под ней принадлежит правительству, и мы платим ему налог на недвижимость. Попробуйте не заплатить, и вы поймете, кто хозяин в доме.
Как видите, изменилось не так уж и многое.
Сколько у вас есть способов разбогатеть?
Здесь я постараюсь как можно проще и доступнее объяснить, что же такое внутренняя ценность. Если вы хотите услышать более сложное объяснение, то вам придется прочесть множество книг, написанных о Баффете и его методах инвестирования.
Уяснив себе, что такое внутренняя ценность, вы сможете лучше понять, почему одни инвесторы зарабатывают больше денег, чем другие, а также поймете, что внутреннюю ценность можно найти не только в акциях, но и в других видах инвестиций. Я постараюсь объяснить свою мысль на примере недвижимости, потому что это более реальная и ощутимая вещь, чем акции, а значит, больше людей смогут понять суть внутренней ценности.
Когда обычный инвестор хочет заработать деньги, он решает купить что-нибудь подешевле, а продать подороже. Например, покупает акцию за 10 долларов и продает ее, когда цена поднимется до 20. Каждое утро он встает и просматривает биржевые сводки.
Многие инвесторы буквально жить не могут без того, чтобы день за днем не отслеживать взлеты и падения фондового рынка. Они считают, что если цены ползут вверх, то день начался удачно, а если цены падают, то он безнадежно испорчен. Но ни Уоррен Баффет, ни я этого не делаем. Хотя цена объекта инвестиций и представляет известную значимость, мы обращаем внимание, главным образом, не на это. Уоррен Баффет уделяет особое внимание цене, когда он покупает, например, компанию. После этого его совершенно не заботит, растет или падает цена ее акций. Баффета даже не интересует, работает ли биржа или нет, так как он не играет на ней, как большинство инвесторов.
Прежде всего следует сказать, что Уоррен Баффет владеет не акциями, а компаниями целиком. Во-вторых, говоря предельно упрощенно, он ищет для покупки фирмы с хорошим уровнем менеджмента и перспективами роста.
Возвращаясь к недвижимости
Возьмем для примера недвижимость, потому что, на мой взгляд, так будет легче объяснить внутреннюю стоимость объекта инвестиций.
Когда я покупаю объект недвижимости, меня интересует только его цена на момент приобретения (как и Баффета), потому что от этого зависит размер будущих доходов. Но в процессе выбора и оценки недвижимости я обращаю внимание на четыре источника доходов (денежные потоки):
1. Доход от арендной платы (денежный поток). Это те деньги, которые придут ко мне в виде чистого дохода после погашения всех издержек, возврата кредита, взятого на покупку, и уплаты налогов.
2. Снижение налогов за счет списания вложенных средств с налогооблагаемых сумм (так называемый «фантомный» доход). Хотя в данном случае речь идет о расходах, но фактически это доход. Обычно это вызывает непонимание у людей, которые только начали заниматься недвижимостью. Это денежный поток, которого вы не видите.
3. Доход от амортизации. Амортизация является вашим доходом, потому что вашу задолженность оплачивают жильцы. Когда же речь идет о доме, в котором вы живете, то амортизация будет относиться к вашим расходам.
4. Доход от повышения стоимости недвижимости. На самом деле за повышением стоимости стоит инфляция. Когда у вас появляется доход от арендной платы, вы, будучи инвестором, можете рефинансировать эти деньги, а на сумму удорожания недвижимости взять новый кредит, не облагаемый налогом, задолженность по которому вновь будут оплачивать жильцы. Другими словами, образуется необлагаемый налогом денежный поток.
Я привел вам пример внутренней стоимости приобретенного по хорошей цене и умело управляемого объекта недвижимости. Я всегда вкладываю деньги в такие приобретения, которые постоянно повышают свою стоимость и создают денежные потоки.
Инвесторов, приобретающих недвижимость с целью последующей перепродажи, я называю спекулянтами, потому что их действия имеют мало общего с инвестициями. Их интересует только прирост стоимости. Но этот вид дохода, если он не реинвестируется, а тратится на собственные нужды, облагается налогами по повышенной ставке. В отличие от спекулянтов, меня интересуют денежные потоки и возрастающая внутренняя ценность.
Уоррен Баффет не любит продавать свои инвестиции, потому что доход от продажи акций сразу же облагается налогом, а он уменьшает богатство. Формула Баффета проста: надо накапливать доходы, а не делиться ими с правительством.
