3. Повышение нетто-стоимости зачастую связано с падением доллара. Оценка стоимости дома основывается на снижающейся покупательной способности денег. Другими словами, стоимость дома на самом деле не возрастает. Просто с каждым днем требуется все больше долларов, чтобы купить его, поскольку правительство и центральные банки наводняют денежную систему обесцененными бумажками, чтобы удержать экономику на плаву и создать у людей иллюзию обеспеченности и процветания.
Чего больше всего боятся политики
Я не случайно говорю об «иллюзии обеспеченности и процветания». Дело в том, что политики и бюрократы больше всего боятся недовольства народа. На протяжении всей истории именно данный фактор не раз приводил к тому, что правителей свергали, а порой даже и казнили. Вы, вероятно, помните, что французы обезглавили Марию-Антуанетту, а русские расстреляли последнего царя, его жену и детей.
Старый капитализм покоился на твердом экономическом фундаменте. Новый строится на экономических иллюзиях. До тех пор, пока народ чувствует, что нетто-стоимость его имущества возрастает, у него сохраняется иллюзия процветания, основанная на долгах, а не на производстве. Кому нужна свобода, если у вас есть имущество? Эта иллюзия будет продолжаться до тех пор, пока мировая экономика позволяет американскому правительству и американским потребителям без всяких ограничений тратить взятые в долг деньги. Но когда сказочный сон превратится в кошмар и мыльный пузырь мнимого благосостояния лопнет, то головы снова полетят с плеч, пусть даже не в физическом, а в политическом, профессиональном и финансовом смысле.
Стоимость, не зависящая от инфляции
Истинная стоимость жилого многоквартирного дома, который я купил за 17 миллионов долларов, никак не связана с его ценой и инфляцией. Хоть цена и имеет значение, я не строю никаких иллюзий по поводу ее повышения из-за каких-то магических и неконтролируемых процессов, происходящих на рынке недвижимости. Мне не нужна иллюзия богатства, строящаяся на повышении нетто-стоимости дома. Поэтому меня не волнуют взлеты и падения рынка.
Ценность моего дома основывается на квартплате, которую будут платить жильцы. Другими словами, истинная стоимость этой недвижимости зависит от того, насколько ценной ее будут считать квартиросъемщики. Если жилец полагает, что квартира стоит того, чтобы платить за нее 500 долларов в месяц, значит, такова ее истинная стоимость. Если мне захочется повысить квартплату, то это решение приму я сам, а не рынок. Но если такое повышение превысит истинную стоимость квартиры, то жильцы просто переедут от меня в другой дом.
Стоимость жилья, сдаваемого внаем (т. е. купленного мною дома), зависит от наличия в данном районе рабочих мест, уровня зарплаты, демографических факторов, уровня развития промышленности, а также от соотношения спроса и предложения на рынке жилья. Когда рынок недвижимости в секторе собственных домов переживает спад, то спрос на квартиры, снимаемые по договору найма, обычно возрастает, а это значит, что растет и квартплата. Но если повышается квартплата, то, соответственно, возрастает и истинная стоимость такого жилья, хотя стоимость частных домов при этом может резко снизиться.
Есть три причины, по которым меня не волновал обвал рынка недвижимости в момент покупки 300-квартирного дома. Первая причина состоит в том, что город Тулса в штате Оклахома переживает нефтяной бум. Здесь масса высокооплачиваемых рабочих мест. Нефтяной индустрии требуются работники, которые, приехав в Тулсу, будут нуждаться в жилье. Вторая причина – это то, что местный колледж, находящийся неподалеку от моего дома, вдвое увеличивает количество студентов, но число мест в общежитиях при этом остается прежним, а это повысит спрос на квартиры. Как известно, в недавнем прошлом мы пережили очередной демографический взрыв, который являлся как бы эхом первого, и родившиеся в этот период 73 миллиона детей сейчас как раз поступают в колледжи. Большинство из них будут снимать квартиры. Третья причина состоит в том, что процент на предоставленный мне кредит очень низок. Он уменьшает мои собственные расходы на фоне увеличивающегося дохода, и именно этим, а не колебаниями рынка определяется возрастание стоимости приобретенного дома.
Все это означает, что приобретение 300-квартирного дома дает мне возможность контролировать ситуацию и использовать эффект рычага. Моя задача сейчас заключается в том, чтобы повысить коэффициент использования заемных средств с 1:4 до 1:10. Таким образом, истинная ценность моей недвижимости удвоится за счет проведенных мною операций, а не за счет событий, происходящих на рынке. И я могу делать это до тех пор, пока сохраняю контроль.
Заемные средства не являются рискованными
Многие финансовые консультанты утверждают, что повышение доходов от инвестиций неизбежно связано с повышением степени риска. Другими словами, использование заемных средств в инвестировании представляется крайне рискованным. Это совершенно не соответствует действительности. Заемные средства являются рискованными лишь в том случае, если они вкладываются в активы, находящиеся вне вашего контроля. Если же вы в состоянии их контролировать, то риск использования заемных средств снижается до минимума. Причина, по которой большинство финансовых консультантов считают высокий риск неизбежным спутником высоких доходов, очень проста: они рекомендуют делать лишь те инвестиции, которые допускают низкую степень контроля со стороны вкладчиков.
Как уже было сказано выше, мой жилой многоквартирный дом в Тулсе стоимостью 17 миллионов долларов представляет собой хорошую инвестицию с использованием заемных средств, поскольку я могу держать под контролем все операции (в частности, устанавливать размер дохода в виде квартплаты). Именно эти операции определяют истинную ценность инвестиции. Если же вы покупаете дом для личного проживания, то использование заемных средств следует признать рискованным, поскольку вы не в состоянии контролировать его стоимость, которая зависит от состояния рынка и покупательной способности денег. Вашему контролю эти вещи не подвластны.
Что такое контроль
Самый главный недостаток таких бумажных активов, как сберегательные счета, акции, облигации, паи взаимных и индексных фондов, заключается в том, что вы не в состоянии их контролировать. Следовательно, использовать для вложения в них заемные средства сложно и рискованно. Попросив в банке кредит для инвестиций в ценные бумаги, вы обязательно столкнетесь с трудностями.
Итак, что же понимается под контролем?
Приведенный ниже образец финансового отчета иллюстрирует четыре главные области контроля, к которым стремятся и профессиональные инвесторы, и банки.
Я контролирую все четыре раздела финансового отчета как предприниматель и как инвестор.
