Будучи старомодным инвестором, живущим в эру нового капитализма, я должен проявлять изобретательность, чтобы получать от своих вложений прирост капитала и денежный поток, а также использовать рычаги заемных средств и налоговых льгот и при этом оставаться в стороне от суматохи, которую создают на рынке вундеркинды со своими суперкомпьютерами.
К примеру, недавно я приобрел пакет акций. Пусть даже у меня отсутствует контроль над этим вложением денег, но речь идет о старой доброй компании промышленной эры, которая на протяжении всей своей истории стабильно выплачивает дивиденды в размере 11 процентов. Когда в ходе последнего рыночного обвала цена на ее акции упала, я купил их, так как денежный поток в данном случае достается мне с меньшими затратами. Таким образом, иногда я инвестирую и в ценные бумаги, но делаю это только ради создания денежного потока. Будучи скромным акционером и не имея возможности оказывать влияние на деятельность компании, я не пользуюсь заемными средствами. Я вкладываю только такую сумму собственных денег, которую в случае ошибки могу позволить себе потерять. Если же приобретенные мною акции начинают расти в цене, то я их, как правило, продаю, поскольку мне нравится и прирост капитала, и денежный поток. В этом случае коэффициент отдачи от инвестиций повышается.
Чтобы стать хорошим инвестором в недвижимость, необходимы три компонента:
1. Хорошие партнеры. Дональд Трамп всегда говорит: «Нельзя совершить хорошую сделку с плохими партнерами». При этом не подразумевается, что плохие партнеры – это обязательно плохие люди. Возможно, данный партнер просто вам не подходит. Чтобы совершить сделку по покупке 300-квартирного дома, я должен быть уверен в своих партнерах – Ким, Кене и Россе. Мы уже провернули вместе немало операций и заработали кучу денег. Мы также сталкивались со многими проблемами, но, решая их, становились умнее и укрепляли дух партнерства.
2. Хорошее финансирование. Главный фактор в недвижимости – финансирование. Многие считают, что основным показателем, определяющим ее ценность, является место расположения. Я же утверждаю, что это финансирование. Если мне удается обеспечить его на хороших условиях, то сделка оказывается успешной, если же финансирование плохое, то за нее и браться не стоит. Чтобы проиллюстрировать эту мысль, давайте предположим, что кто-то хочет продать мне за 35 миллионов долларов жилой дом, который на самом деле стоит 17 миллионов. Если при этом он согласится брать с меня по доллару в месяц на протяжении тридцати лет, а в конце я заплачу ему 35 миллионов, то я пойду на такую сделку и соглашусь на запрашиваемую цену. На таких условиях я готов отдать 35 миллионов за недвижимость, которая стоит всего семнадцать. В мире финансов ходит присказка: «Я соглашусь с вашей ценой, если вы согласитесь с моими условиями платежа».
Пожалуй, кое-кому мой пример с 35 миллионами может показаться несколько надуманным, но на самом деле в мире финансов приходится иметь дело еще и не с такими ценами. Зачастую все зависит от личности продавца и покупателя, а также от их способности использовать силу финансов для достижения своей цели.
Так, например, несколько лет назад на продажу был выставлен участок земли неподалеку от моего офиса. Когда я поинтересовался у брокера ее стоимостью, он назвал мне цифру в 2 миллиона долларов. Я рассмеялся и сказал, что он, должно быть, шутит, а потом развернулся и ушел. На мой взгляд, этот участок не тянул больше чем на 750 тысяч. Сегодня одна компания строит на этом захудалом участке роскошный отель. Я не знаю, во сколько сегодня оценивается этот клочок земли, но уж наверняка больше чем в 2 миллиона. Мой друг Кен Макэлрой говорит: «Побеждает тот, у кого планы лучше». Ему вторит и Дональд Трамп: «Мыслите шире». Каждый раз, проезжая мимо этого участка, я говорю себе: «Надо мыслить шире».
3. Хороший менеджмент. Одна из причин, по которой я так уверен в успешном приобретении 300-квартирного жилого дома за 17 миллионов долларов, заключается в том, что у меня хорошие партнеры. Кен является владельцем компании по управлению недвижимостью, а его партнер Росс занимается застройкой и развитием инфраструктуры земельных участков. Несколько ниже я более подробно объясню, почему управление недвижимостью и развитие инфраструктуры играют такую важную роль, когда речь заходит о повышении квартплаты, снижении издержек и увеличении стоимости объектов недвижимости.
Если бы у меня были плохие партнеры, плохое финансирование и плохой менеджмент, покупка дома стала бы для меня финансовой катастрофой. Если бы мне пришлось делать все это в одиночку, я бы отказался. Это слишком большой и сложный проект.
Но если я в состоянии контролировать все эти три компонента (хороших партнеров, хорошее финансирование и хороший менеджмент), то я готов использовать в качестве рычага даже заемные средства. Без такого контроля я бы не согласился брать кредит. Когда риск достаточно высок (например, при спекулировании акциями или недвижимостью), то я готов рискнуть только своими деньгами, которые могу позволить себе потерять.
Высокие доходы при малом риске
А теперь я хочу более подробно объяснить, почему так уверен в своем вложении денег в жилой многоквартирный дом, почему готов использовать эффект рычага, почему оцениваю степень риска как очень низкую, как я собираюсь заработать на этой сделке деньги и заплатить минимум налогов. Существуют три эффективные стратегии инвестирования, которые требуют наличия высокого финансового интеллекта. Это использование чужих денег, обеспечение отдачи от вложений и скрытая прибыль.
1. Использование чужих денег. Существует много вариантов использования средств, поступающих со стороны. В частности, при покупке 300-квартирного жилого дома я использовал 80 процентов заемных средств. Это выгодно прежде всего потому, что деньги банка не облагаются налогами. Есть и другие преимущества использования банковских денег:
Я Банк 1. Право собственности 100 % 0% 2. Доход 100 % 0% 3. Налоговые льготы 100 % 0% 4. Амортизация 100 % 0% Как видно из таблицы, банк вкладывает 80 процентов денег, но я получаю 100 процентов преимуществ. Лучшего партнера невозможно и пожелать.
2. Отдача от вложений. Многие инвесторы с трудом понимают, что такое отдача от вложений. Читая финансовую прессу, вы можете встретить отчеты некоторых инвестиционных фондов, говорящие, к примеру, о 10-процентном росте доходов. Но возникает вопрос, сколько из этих 10 процентов реально доходят до конкретных инвесторов и каким образом осуществляется подсчет. Некоторые фонды измеряют свой доход в процентах прироста стоимости акций, находящихся в инвестиционном портфеле. Например, если год назад средняя цена акций в портфеле составляла 10 долларов, а в нынешнем году – 11, то фонд заявляет о 10-процентном доходе. В данном случае доход измеряется по приросту капитала.
Поскольку моей целью является как прирост капитала, так и денежный поток, я измеряю свой доход только в реально поступающих деньгах. Если я вкладываю 10 долларов и каждый год после уплаты налогов кладу себе в карман 1 доллар, то мой доход составляет 10 процентов годовых. При этом я не учитываю удорожание приобретенных мною активов, поскольку это оценочная величина, и реальную стоимость я узнаю лишь в случае их продажи.
