Считается, что когда много кредитов объединяют в большие пулы, это снижает риск, так как небольшой процент рискованных кредитов в пуле компенсируется намного большим количеством надежных кредитов. Однако возникает вопрос – какой процент рискованных кредитов должен быть в пуле, чтобы компенсировать все возможные риски? И вот здесь начинается самое интересное.
В 1992 году Конгресс США издал закон под названием «Housing and Community Development Act of 1992» (Закон о развитии жилья и сообществ). В этом законе есть «Title XIII», который посвящен GSE. Поэтому его еще называют «GSE Act». Правда, здесь я уделю внимание только части этого закона, части 5.2.2, которая называется «HOUSING GOALS» что на русский язык можно перевести как «жилищные цели», – можно сказать, что это план по выделению кредитов для заемщиков с низким уровнем доходов. Несмотря на то, что там о банках ничего не сказано, этот закон банков касается непосредственно. Поэтому именно об этом законе я хочу рассказать подробнее, так как это поможет понять причины, по которым в то время происходили многие события, но сначала я хочу процитировать некоторые определения, которые используются в этом законе и которые перечисляются в параграфе 1303.
Низкий уровень доходов (low-income) – доход, который не превышает 80 % среднего дохода в районе проживания.
Очень низкий уровень доходов (very low-income) – доход, который не превышает 60 % среднего дохода в районе проживания.
Многосемейная ипотека – ипотека, рассчитанная на покупку дома, предназначенного как минимум на 4 семьи.
А теперь самое главное.
В законе есть специальный раздел, в котором GSE ставятся планы (слово «goal» обычно переводится как «цель», но я решил использовать слово «план», так как россиян не понаслышке знают, что такое плановая экономика, и мне кажется, это лучше отражает суть происходящего) какие доли заемщиков с низким и очень низким доходом должны быть в пулах ипотечных кредитов. Так вот, таких задач ставиться 3.
Доля заемщиков со средним и низким доходом (параграф 1332) должна быть не менее чем 30 % от всех ипотечных кредитов.
Специальные типы кредитов (special affordable housing – параграф 1332), которые делятся на несколько категорий. Это: многосемейная ипотека. Этот тип кредита в свою очередь делится на 2 типа: 45 % для семей с низким доходом.
Остальные 55 % кредитов в свою очередь делятся на 2 типа: как минимум 20 % кредитов должны приходиться на семьи, чей доход не превышает 50 % среднего дохода в районе; как минимум 40 % для семей с очень низким доходом, то есть чей доход не превышает 60 % среднего дохода в районе.
Кредиты для одной семьи, которые в свою очередь делятся на 2 типа: 45 % должны быть ипотечные кредиты для семей с низким уровнем дохода, которые согласно переписи населения проживают в районах, в которых средний доход не превышает 80 процентов среднего дохода по району; остальные 55 % для семей с очень низким доходом.
Кредиты для заемщиков в районах, которые в законе называются «underserved» (параграф 1334). Это значит, что в этих районах недостаточно развиты банковские услуги. Обычно это бедные районы, в которых проживают чернокожие. Доля кредитов для жителей таких районов должна составлять не менее 30 %.
Возникает вопрос – какое все это имеет отношение к банкам? Ведь этот закон касается GSE, а не банков? Ответ – самое непосредственное. Так как ипотечные агентства являются фактически монополистами, они все требования, которые предъявлял им закон, предъявляли банкам. Другими словами ипотечные агентства требовали, чтобы пулы кредитов, которые они покупали у банков, соответствовали вышеперечисленным требованиям. И банки вынуждены были подчиняться, так как деваться было некуда. Но это еще не все.
В начале каждого параграфа раздела, о котором я писал выше, говорится, что министр жилищного строительства и городского развития должен пересматривать эти задачи каждый год. И министр пересматривал. Причем, как не трудно догадаться, в сторону увеличения.
Справедливости ради надо сказать, что не только у демократов была навязчивая идея сделать всех американцев собственниками жилья. Например, закон, о котором я пишу, подписал республиканец Буш-старший, однако такого рвения в этом вопросе, как демократ Клинтон, никто не проявлял. В свое время он «раскрутил» CRA на полную катушку, о чем я уже писал. Тоже самое произошло и с GSE Act. Например, в этом документе HUD отчитывается о проделанной работе за 1997–2000 годы и делится планами на будущее. Вот что они пишут на 3 странице обо всех 3 планах, перечисленных в GSE:
«По крайней мере, 50 процентов каждой покупки семьями с доходом не более чем средний показатель доходов области (area median income – AMI), который определяется как средний доход в столичной области или не столичном графстве, финансировался GSE. Соответствующий план на 1997–2000 годы была 42 процентов.
По крайней мере, 20 процентов покупок жилых единиц семьями (с доходом не более 60 процентов от AMI) или семьями с низкими доходами (те, с доходом, не превышающим 80 процентов AMI) в районах с низким уровнем дохода, финансировался каждым GSE. Соответствующий план на 1997–2000 годы была 14 процентов.
По крайней мере, 31 процентов покупок жилых единиц, расположенных в районах с недостаточным обслуживанием, финансировался каждым GSE. Исследования, проведенные HUD и другими организациями, показали, что в районах, в которых согласно переписи населения живут меньшинства с низким уровнем дохода, более высокие ипотечные ставки, более высокий процент отказов и более низкий процент выдаваемых кредитов, и это является основой для определения HUD о недостаточно обслуживаемых районах. Соответствующий план на за 1997–2000 годы составляли 24 процентов».
Кто сказал, что в США нет плановой экономики? Как видите, очень даже есть. Более того, есть свои передовики, что-то типа стахановцев, которые ударно перевыполняли планы. А как обстояли дела во время правления республиканца Буша младшего?
В этом документе содержится что-то типа отчета HUD за 2000–2007 годы. Я не буду перечислять данные за все 7 лет, возьму только за 2000 и за 2007 годы. Вот какая в результате получается картина:
Семьи с низким и средним доходом:
2000
Планировалось – 42%
Выполнено – 49.5%
2007
Планировалось – 55%
Выполнено – 55.5%
Underserved районы:
2000
Планировалось – 24%
Выполнено – 31.0%
2007
Планировалось – 38%
Выполнено – 43.4%
Специальные кредиты:
2000
Планировалось – 14%
Выполнено – 19.2%
2007
Планировалось – 25%
Выполнено – 26.8%
Итак, планы выполнялись и перевыполнялись, в результате чего больше половины получателей кредита оказались те, кому банки ни при каких обстоятельствах их по доброй воле не выдали. Таким образом, количество покупателей недвижимости резко возросло, что вызвало рост цен на недвижимость, а это, в свою очередь, привлекло на этот рынок целую армию спекулянтов, которые покупали квартиры и дома не для того чтобы в них жить, а для того, чтобы потом перепродать дороже, что еще больше подстегнуло рост цен. В результате, произошел невиданный за всю новейшую историю США скачок цен на недвижимость.
