Друзья, с которыми Юлия обсуждала эту ситуацию, навели ее на мысль: а почему бы не приобрести это помещение самой? Особенно если учесть, что владелец помещения может продать его Юлии по весьма привлекательной цене. Разумеется, при условии быстрой оплаты. Переезд в другое помещение в любом случае создал бы серьезные проблемы. Ассоциация работает только с частными лицами. Они привыкают к тому месту, куда приезжают, и весьма чувствительны к переезду офиса. Тем более что офис ассоциации располагается в этом помещении уже семь лет.
Кое-какие средства у Юлии уже были накоплены: ассоциация приносила ей не очень большой, но довольно стабильный доход. Небольшой кредит удалось оперативно получить в банке. Один из друзей Юлии согласился на паях вложиться в приобретение недвижимости, это дало еще несколько миллионов. До полной стоимости помещения не хватало всего 1 миллиона, но вот его найти никак не удавалось.
Выход из ситуации нашелся, когда еще один из друзей Юлии познакомил ее с частным банкиром и лично за нее поручился. Необходимый миллион был предоставлен, сделка прошла. При этом совокупный размер процентов, ежемесячно выплачиваемых по кредиту и частному займу, оказался даже ниже, чем установленная до этого льготная арендная плата. А ведь если бы помещение приобрел кто-то другой, аренда была бы сразу же повышена в два, а то и в два с половиной раза.
Интересно, что, как только Юлия стала собственницей помещения, ее отношение к нему начало меняться. Не прошло и двух месяцев, как она сделала перепланировку помещения, позволившую существенно повысить эффективность его эксплуатации. Семь предыдущих лет, когда она находилась в этом помещении в качестве арендатора, мысль о перепланировке почему-то не приходила ей в голову.
История № 4: аренда вместо продажи
Деловые интересы Александра на протяжении многих лет были связаны с недвижимостью. Он занимался строительством домов, покупал и продавал различные объекты недвижимости. Принадлежащая ему компания осуществляла проектные работы. Как по объектам самого Александра и его партнеров, так и для внешних заказчиков.
К весне 2010 года положение дел у Александра, как и у многих других строителей и девелоперов, было не самым радужным. Немало объектов недвижимости и земельных участков в собственности – и вместе с тем ощутимый дефицит наличных средств. Ряд объектов был выставлен на продажу, но лишь немногие удалось продать за сколько-нибудь приемлемую цену. Многие объекты требовали дополнительных инвестиций, без которых они не могли принести хоть какой-нибудь доход. Недвижимость проедала сама себя.
В одном из построенных Александром зданий у него имелось в собственности обширное помещение. Здание находится в самом центре города. Продав это помещение под офис, Александр получил бы более чем достаточную сумму, чтобы закрыть дыру в капитале. К сожалению, подходящего клиента на приобретение помещения никак не удавалось найти. Складывалось впечатление, что рынок недвижимости города, в котором жил и работал Александр, как умер зимой 2008–2009 годов, так и не воскрес.
Зато в процессе общения с хорошим знакомым – директором регионального представительства федерального медийного холдинга – Александр выяснил, что им скоро потребуется помещение под расширение офиса. В том здании, где до этого находилось региональное представительство, хороших возможностей для этого не было. Да и отношения с владельцами здания были нелучшими. Предпочтительнее было переехать.
Однако им не требовалось помещение в собственность. Зато они готовы были оплачивать аренду по вполне нормальной ставке. Но и помещение им требовалось в полностью готовом виде, уже с ремонтом, отделкой и проведенными коммуникациями. Причем при ремонте, отделке помещения и особенно проведении коммуникаций обязательно нужно было учесть их пожелания.
Александр обдумал этот вариант. Хотя в этом случае разово получить значительную сумму не удастся, зато после переезда арендаторов можно будет ежемесячно получать вполне ощутимые арендные платежи. Сложность была в том, что для ремонта и отделки помещения требовалось несколько миллионов. А свободных средств у Александра не было совершенно.
В этой ситуации Александр обратился к знакомому финансисту, чтобы с помощью частного займа привлечь средства, необходимые для проведения ремонтно-отделочных работ. Некоторое время занял сам ремонт. Потом долго и муторно согласовывались и подписывались все необходимые документы с Москвой. Но в конечном счете планы Александра осуществились. Региональное представительство переехало к нему и платит аренду.
История № 5: операции с землей
Наталья – офисный работник в довольно известной федеральной компании. Работа Натальи связана с финансовыми вопросами, поэтому темы, касающиеся инвестиций и купли-продажи недвижимости, периодически оказываются у нее на слуху.
В собственности у семьи Натальи некоторое время находился земельный участок в Подмосковье. В один прекрасный день стало известно, что соседний участок земли также выставлен на продажу. Причем можно договориться о приобретении этого участка на весьма интересных условиях. Если же объединить два участка, их можно будет выгодно продать под строительство загородного дома. Более того, у Натальи на примете уже был потенциальный покупатель.
Правда, возникла одна сложность: средств, уже накопленных Натальей (она в перспективе хотела обзавестись собственным жильем в Москве), было недостаточно, чтобы выкупить участок земли у соседа. Однако Наталья по ходу своей работы сталкивалась с некоторыми людьми, занимающимися вопросами инвестиций. Она обратилась к одному из них. И оказалось, что он в числе прочего занимается предоставлением частных займов. Он и предоставил Наталье недостающие средства.
Продав объединенный участок земли, Наталья планирует приобрести квартиру в Москве. Средств от продажи может хватить либо на скромную квартиру, либо как минимум на первоначальную выплату по ипотеке.
* * *
Это лишь несколько примеров того, как используются частные займы. Они могут быть полезны и во многих других ситуациях. Некоторые предприниматели время от времени используют краткосрочные – от нескольких недель до нескольких месяцев – частные займы, чтобы своевременно выплачивать зарплату своим сотрудникам в период сезонного спада продаж. Люди используют частные займы, чтобы привлечь недостающие средства для оплаты серьезного лечения или дорогостоящего обучения детей. Кто-то занимает недостающие средства на первый взнос по ипотеке.
В целом я считаю, что частные займы имеют точно такое же право на жизнь, как «классические» банковские кредиты, лизинговые схемы или кредитные карты. Важно иметь выбор из многих возможностей и воспользоваться именно тем вариантом, который оптимален именно в данной конкретной ситуации. Есть ситуации, в которых оптимальны «классические» банковские кредиты. В других ситуациях лучше всего воспользоваться лизингом. В третьих – оптимальным решением будет привлечение частного займа. Наконец, в некоторых ситуациях наиболее эффективна будет комбинация нескольких схем финансирования. Поэтому разумному предпринимателю имеет смысл поддерживать знакомство с одним или несколькими частными банкирами – инвесторами, предоставляющими частные займы.
