Примечание. Освоение специального лексикона, терминологии – важная часть учебы. Если вы читаете книгу или статью и замечаете, что засыпаете или по нескольку раз перечитываете один и тот же абзац, значит, вам наверняка попались слова, смысла которых вы не знаете. В этом случае вы возвращаетесь к тому месту, откуда пошла неразбериха, отыскиваете незнакомое слово и выясняете, что оно значит. То же самое происходит, когда вы слушаете лекцию. Для многих из нас инвестиционные цифры – тайна за семью печатями. Они могут казаться пугающими, непостижимыми, но на самом деле никакой тайны в этом нет. Совсем наоборот, в инвестиционных цифрах скрываются ключи, помогающие раскрыть тайну.
Каждый инвестиционный проект имеет свою «легенду». Всякий раз, когда кто-то предлагает вам вложить деньги в какой-то проект, он рассказывает свою версию ожидаемого развития событий:
«Специалисты этой компании только что открыли лекарство от рака, и уже через пять месяцев оно появится на рынке. Акции просто взорвутся!»
«Этот 24-квартирный дом расположен в быстро развивающемся районе Техаса. В будущем году компания Boeing открывает там новый завод, поэтому спрос на наемное жилье будет очень высок».
«Мы с партнером создали новую линию одежды, ориентированную на студенток. Мы работаем уже 25 лет. У нас заказывают одежду уже 30 университетов, и у нас есть устные договоренности, что в ближайшие шесть месяцев их число удвоится».
Да, у каждой инвестиции есть своя история. Но, если слишком доверять этим легендам, не вникая в цифры и факты, можно попасть в беду. Цифры могут подтвердить услышанную историю, а потом опровергнуть ее. И выяснить истинную подоплеку легенды, раскрыть тайну – ваше дело.
Цифры как подсказки
Сами по себе цифры ничего не значат. Анализируя инвестиции, я никогда не смотрю на цифры как на цифры. Я смотрю на них как на подсказки. Цифры существуют не для того, чтобы путать вас, а для того, чтобы помочь раскрыть инвестиционную тайну. Они содержат подсказки, постепенно ведущие вас к познанию истины, чтобы за тем, что кажется, вы могли увидеть то, что есть. Что это за актив? Какую отдачу приносят инвестиции в него? Какую отдачу можно ожидать от них в будущем?
Вернемся к уже рассматривавшейся нами карикатуре под названием «Чудо». Примерно в таком же стиле устраивают свои презентации продавцы инвестиций. Они суют вам в руки красивые рекламные буклеты, сообщают кучу фактов, относящихся в целом к отрасли, но не к конкретной компании, городу или инвестиционному объекту. Кен Макэлрой – наш инвестиционный партнер и автор книги «Азбука инвестирования в недвижимость» – однажды со смехом показал мне такой рекламный буклет. Он был достаточно объемистым, но в нем мы не нашли ни одного слова, ни одного факта о том, какие доходы приносила рекламируемая недвижимость в прошлом, – только красивые обещания на будущее. И тогда же я усвоило правила: чем толще рекламная брошюра, тем хуже рекламируемый товар.
Если сделанное вам предложение выглядит неконкретным и слишком многословным, скорее всего, вам предлагают не самый ходовой товар. Не позволяйте морочить вам голову пустословием.
Если это хорошая сделка, тогда:
пусть вам покажут цифры – операционные показатели за прошлые периоды, а также прогнозные расчеты на будущее по наихудшему и по наилучшему сценариям;
пусть вам объяснят, каким образом и по какой причине стоимость предлагаемого инвестиционного объекта вырастет в обозримом будущем;
пусть назовут ожидаемую рентабельность вложенных в этот проект инвестиций.
Представьте, что вам рассказывают такую историю: «В последние два года годовая выручка моего предприятия составляла 5 тысяч долларов. По моим прогнозам, в следующем году с помощью вложенных вами денег нам удастся продать продукции на 100 тысяч!»
В этот момент вы должны задать только один вопрос: «Каким образом?» – ведь поднять объем продаж с 5 до 100 тысяч долларов без солидного бизнес-плана едва ли возможно. И если бизнесмен не может объяснить, как он собирается увеличить выручку, то и все его прогнозы бессмысленны.
Сама по себе цифра ничего не значит. У цифры 10 никакого смысла нет. Но если она обозначает количество пустующих квартир в 20-квартирном доме, то это уже что-то значит и неизбежно порождает вопрос: «Почему?» Как так получилось, что половина квартир в доме пустует? Вот тут-то и начинает раскрываться тайна.
И цифра 1000 сама по себе ничего не значит. Однако если речь идет о 1000 долларов убытков, которые малое предприятие несет каждый месяц, то любой потенциальный инвестор обязательно спросит: «Почему?» И покров тайны начнет рассеиваться.
Смысл цифр состоит в том, чтобы поднимать красные флажки, указывая на возможное несоответствие с тем, что вам говорят на словах. Цифры помогают выявить факты и побуждают вас задать вопрос: «Почему?» Когда вы анализируете инвестиции, то цифры – это не просто цифры, а подсказки, ключи, улики, помогающие раскрыть тайну.
Численный анализ
Предположим, вы подумываете о приобретении двухквартирного дома для сдачи внаем. Продавец уверяет вас, что операционные расходы на содержание очень малы. Вы смотрите на прошлогодние цифры и видите, что действительно владелец потратил на содержание и ремонт дома совсем немного. Это вызывает у вас вопрос, и вы решаете копнуть глубже. Выясняется, что хозяин сообщил лишь часть правды. Да, расходы на содержание действительно были малы, однако он не сообщил вам, что именно из-за того, что прежний хозяин экономил на расходах, вам придется немало потратиться на ремонт дома. То есть если его расходы низкие, то ваши будут высокие, особенно поначалу.
Примечание. Сказанное не означает, что недвижимость, о которой идет речь, не следует покупать, но теперь у вас есть более достоверная информация, позволяющая решить, стоит ли это делать.
Такое же важное значение цифры имеют при покупке акций публичных компаний. Большинство людей покупают и продают акции, основываясь на слухах, намеках и новостях. Приобретая акции компании, вы фактически покупаете долю в ней. И если вы становитесь совладелицей компании, то разве вам не интересно узнать, насколько эффективно она работала в прошлом и каковы ее перспективы на будущее – точно так же, как если бы речь шла о покупке частного бизнеса?
Уоррен Баффет, который прекрасно разбирается в акциях, делает выбор исключительно на основании общего потенциала компании в целом. Он смотрит не на акции, а на компанию как таковую. И когда Баффет покупает акции компании, он уже не волнуется по поводу краткосрочных колебаний их курса на бирже. Он смотрит на то, как компания чувствует себя в целом и насколько она способна зарабатывать деньги.
Чем больше уверенности вы будете приобретать в обращении с различными числовыми параметрами инвестиций, тем более успешной будет ваша деятельность в этой сфере. В следующих главах мы продолжим раскрывать тайну чисел.
