Говоря о недвижимости, я имею в виду объекты, способные приносить доход (денежный поток) в виде ренты (арендной платы). Одна из возможных стратегий, используемых инвесторами, желающими накопить необходимую сумму для приобретения крупного объекта недвижимости с целью дальнейшего извлечения денежного потока, – это покупать и перепродавать (с прибылью, разумеется) любые объекты недвижимости, чтобы собрать нужную сумму. Замечание. Этот метод спекулятивной купли-продажи работает только при условии, что цены на недвижимость постоянно растут.
Когда мы говорим о недвижимости, которую можно сдавать внаем, получая от нее денежный поток, то под этим термином скрывается широкий спектр объектов, таких как односемейные особняки, дуплексы, триплексы, многоквартирные дома, одиночные офисные здания, комплексы офисных зданий, магазины, торговые центры, гипермаркеты, склады, промышленные комплексы, а также целый ряд менее популярных у инвесторов объектов.
Моя невестка Тензин – буддийская монахиня, давшая клятву верности Далай-ламе. Клятву жить в бедности она не приносила, потому что этого от нее никто не требует, но живет она достаточно аскетично. Однако медицинские услуги стоят дорого, и, поскольку деньги играют немалую роль в ее жизни, ей волей-неволей пришлось углубиться в мир финансов и инвестирования. Она изучала этот вопрос и остановилась на недорогой и сравнительно простой форме инвестиционной недвижимости – мобильных домах. Мобильные дома можно встретить в любом городе мира. Это попросту дома на колесах, которые можно перевозить с места на место как прицеп. В большинстве случаев мобильные дома образуют целые парки, своего рода поселки.
Тензин выяснила, что она может купить подержанный мобильный дом за 3 тысячи долларов, а потом сдавать его и получать чистый доход в размере 200 долларов в месяц. Это очень неплохой уровень доходности инвестиций. Тензин также узнала, что в Калифорнии, где она живет, мобильные дома юридически считаются не недвижимостью, а транспортными средствами. А это значит, что для того, чтобы стать домовладелицей, ей надо было проходить бюрократические процедуры и оформлять кипу всяких бумаг. Поэтому проще было обратиться в департамент транспортных средств и стать там на учет. Это был очень хороший инвестиционный вариант для Тензин, у которой слишком много других забот.
Клиника Эрнандес рассказывает о другой малоизвестной форме недвижимости.
Я нашла инвестора – женщину! И попросилась поработать вместе с ней в качестве помощницы – не за деньги, а просто чтобы подучиться и перенять опыт. Я с радостью выполняю задания, которые она мне дает. И этот опыт помог мне определиться с выбором объекта инвестирования для себя, которым стали рекламные щиты!
Я никогда не задумывалась всерьез над тем, кому принадлежат рекламные щиты. Если бы меня спросили, я предположила бы, что городским властям. А ведь на самом деле оказалось, что они считаются недвижимостью. И у них есть арендная плата, хоть и нет жильцов! Рекламные щиты редко стоят пустые, а это значит, что они приносят доход практически постоянно. Компании используют их для рекламы как в хорошие, так и в плохие времена, потому что это самый дешевый способ рассказать о себе. Арендная плата за использование одной стороны такого щита составляет 1–5 тысяч долларов в месяц. И это мне никогда раньше не приходило в голову. А теперь, когда я вижу рекламные щиты, у меня в голове раздается звон монет.
Иногда на стенах зданий можно увидеть огромные рекламные плакаты. Таким образом владельцы зданий создают свои собственные рекламные щиты. Пустая стена дохода не приносит, а если на ней разместить рекламу, она становится источником денежного потока. В этом смысле недвижимостью можно считать любую поверхность, где можно разместить рекламу, – спинку сиденья в салоне самолета, стекло автомобиля, даже стены туалета.
Как превратить пассивы в активы
Моя подруга Мона и ее муж всегда хотели иметь собственный дачный домик в горах Аризоны. Когда в Финиксе устанавливается летняя жара, в горах можно найти вожделенную прохладу. Они пересмотрели массу вариантов и выбрали наиболее понравившийся.
Идея взять кредит, а затем много лет расплачиваться за него не слишком им нравилась, поэтому они навели справки и выяснили, что в тех краях явно не хватает сдаваемого внаем жилья. Оказывается, не только они ищут в горах спасения от аризонской жары. Проблема была решена. Все, что им нужно было сделать, – это запереть на замок чулан, в котором хранятся личные вещи хозяев, и сдавать домик всем желающим. Так Мона и ее муж превратили купленную недвижимость из пассива (необходимо платить по кредиту) в приносящий доход актив. Неожиданным для них бонусом стало и то, что сдавать домик Мона могла не только летом, но и зимой. Сами они горнолыжным спортом не увлекаются, но есть много людей, которые любят это дело. Денежный поток круглый год – что может быть лучше?
Дональд Трамп назвал недвижимость артистичной. В мире недвижимости действительно есть место творчеству. Все зависит от вас.
Инвестирование в недвижимость: преимущества
Использование финансового рычага (заемного капитала)
Вы вносите 10, 20 или 30 процентов суммы в качестве первого взноса, а остальное финансирование предоставляется банком, кредитной организацией или частными инвесторами. Таким образом, недвижимость стоимостью в 100 тысяч долларов вы можете купить, заплатив всего 10 или 20 тысяч.
Денежный поток
Если недвижимостью распорядиться как следует, она может приносить вам приличный ежемесячный доход.
Увеличение стоимости
Если недвижимость подорожает и вы решите ее продать, то прибыль, которую вы получите от перепродажи, будет называться приростом капитала. Денежный поток и прирост капитала – два вида доходов, которые можно получать от недвижимости.
Контроль
Вкладывая деньги в недвижимость, вы обладаете всей полнотой власти над своими доходами, расходами и долгами.
Независимость от колебаний рыночной конъюнктуры
Недвижимость, приносящая денежный поток, не подвержена ежедневным колебаниям рыночных цен. Как правило, речь идет о долгосрочной игре. Спад на рынке недвижимости может быть вам даже на руку: ведь это самое лучшее время для покупки недвижимости.
Налоговые льготы
Амортизация: определенная доля стоимости недвижимости ежегодно вычитается из налогооблагаемой базы как расход.
Есть определенные налоговые кредиты для малоимущих, а также когда речь идет о восстановлении исторических зданий и в некоторых других случаях. Эти кредиты вычитаются из начисленного налога.
В некоторых странах есть возможность отсрочить уплату налога на прибыль, полученную от продажи недвижимости, если эта прибыль реинвестируется в другую недвижимость.
Нет необходимости спешить
Обычно у вас есть достаточно времени, чтобы навести справки, прицениться, проанализировать числовые параметры и принять оптимальное инвестиционное решение.
