Также имейте в виду, что вы не можете просто отдать ключи от дома кредитору. Во многих случаях на балансе у кредиторов таких домов и без того выше крыши, так что может оказаться, что ваш дом им совсем не нужен. Если вы захотите пойти таким путем, обязательно посоветуйтесь с опытным адвокатом. Он поможет вам правильно оформить эту добровольную передачу, чтобы дом официально числился на балансе банка.
Рефинансировать кредит. Если у вас имеется достаточный жилищный капитал, можете попытаться рефинансировать его, когда дело еще не дошло до лишения вас права выкупа закладной (конфискации). Однако это может быть очень сложным делом, а впустую тратить время на бесплодные переговоры с потенциальными кредиторами или посредниками, много обещающими, но мало выполняющими, не стоит. Кроме того, остерегайтесь очень высоких процентных ставок или штрафов за досрочное погашение, поскольку это сильно затруднит вам дело, если вы потом захотите продать дом. Когда вы в отчаянии хватаетесь за любую возможность спасти свою недвижимость, то способны пойти на многие жертвы, но хищнические займы могут лишь усугубить вашу ситуацию. Постарайтесь иметь дело с кредиторами или брокерами, которые реально помогли нуждающимся домовладельцам в их беде, и не позволяйте им затягивать это дело. Устроить «короткую продажу». Если ваш долг примерно равен стоимости недвижимости или превышает ее, можете попытаться уговорить кредитора согласиться на «короткую продажу». Вам потребуется покупатель (кстати, им не может быть ваш родственник), и лучше всего эту операцию провернуть с помощью профессионального риэлтора, имеющего опыт таких продаж, или инвестора с таким же опытом (просто потому, что они знают, как договариваться с банком). Пример. Предположим, ваш дом стоит 80 тысяч долларов, а долг банку составляет 75 тысяч долларов. Даже если вам удастся продать дом за полную цену, сопутствующие расходы уведут вас в минус, а вы не можете себе этого позволить, поскольку и так в глубоком минусе. Кроме того, если у вас просрочены платежи по закладной, вам наверняка было не до ремонта, а значит, ваш дом находится не в самом лучшем состоянии.
Умудренный опытом риэлтор может договориться с банком, чтобы выкупить дом за 65 тысяч долларов и подкинуть немного денег вам, чтобы вы могли найти себе временное пристанище. Банк в этом случае наверняка получает больше, чем получил бы, конфисковав и продав ваш дом, а вам это позволяет избежать конфискации (и возможного судебного взыскания недостачи) и найти себе другое жилье.
Прежде чем идти на такие сделки, обязательно посоветуйтесь с адвокатом, специализирующимся на недвижимости. Вы должны быть уверены, что впоследствии кредитор не попытается взыскать с вас недостачу.
Договориться с кредиторами. Кредитор может согласиться реструктурировать вашу задолженность, чтобы вы могли нагнать упущенное. Кредитор может пойти на некоторые уступки:
– перенести пропущенные платежи на конец срока;
– позволить вам возместить пропущенные платежи, в течение нескольких месяцев добавляя их к текущим платежам;
– позволить вам в течение нескольких месяцев платить только проценты плюс налоги и страховка;
– уменьшить процентную ставку и пеню.
Имейте в виду, что кредитор захочет познакомиться с вашей финансовой ситуацией, чтобы убедиться в том, что вы действительно переживаете серьезные проблемы, а также в том, что эти проблемы разрешимы и что в обозримом будущем ваше положение нормализуется. К примеру, в том случае, если вам ощутимо урезали зарплату, а надежного источника дополнительных доходов, которые позволят вам платить по счетам, у вас нет, пытаться договариваться о чем-либо совершенно бесполезно.
Ипотека для военнослужащих
Если вы служите в вооруженных силах, у вас есть некоторые дополнительные права (равно как и обязанности). Закон о социальной защите военнослужащих 2003 года (которым изменены и дополнены положения Закона о социальной защите солдат и моряков 1940 года) помогает временно защитить военнослужащих и членов их семей от конфискации жилья кредиторами, а также некоторых других мер, предпринимаемых кредиторами для взыскания долгов, хотя и не освобождает при этом от платежей по кредиту.
Закон о социальной защите военнослужащих защитит вас, если:
1) вы состоите на действительной службе в вооруженных силах или являетесь членом семьи либо поручителем военнослужащего, находящегося на действительной службе;
2) вы и члены вашей семьи остаетесь владельцами недвижимости;
3) кредит был взят до призвания вас на действительную службу и обеспечен недвижимым имуществом;
4) кредитор начал подготовку к конфискации и ввиду вашей военной службы у вас недостаточно средств, для того чтобы погасить задолженность.
Если вы отвечаете этим требованиям, можете добиваться снижения процентной ставки, а значит, платежей.
Если вы призваны на действительную службу и в результате этого стали меньше зарабатывать, сразу требуйте снижения процентной ставки. Не ждите, когда проблемы вызреют. Отправьте в банк заказное письмо с просьбой снизить вам процентную ставку.
Если кредитор проигнорирует ваш запрос и лишит вас права выкупа закладной, имейте в виду, что Закон о социальной защите военнослужащих дает вам право остановить этот процесс. Уведомите кредитора о том, что вы находитесь на действительной военной службе. Большинство кредиторов знают, что суд все равно заставит их остановить процедуру конфискации, поэтому останавливают процесс сами. Если же кредитор не унимается, вы можете добиваться прекращения процедуры конфискации через суд. В случае необходимости адвокат разъяснит вам все детали. О других правах, предоставляемых вам Законом о социальной защите военнослужащих, мы поговорим несколько позже.
Подать заявку на банкротство. Подача заявки на банкротство может остановить процедуру конфискации жилья, но не аннулирует вашу задолженность. Детали процедуры банкротства варьируются в разных штатах, но вам в любом случае придется договариваться с кредитором о реструктуризации ваших платежей по закладной, чтобы вы ликвидировали отставание, а затем продолжали исправно платить в соответствии с согласованным графиком. Иногда, однако, вы можете воспользоваться заминкой, чтобы продать свой дом или организовать «короткую продажу» инвестору (на это потребуется санкция суда). Кроме того, банкротство может освободить вас от некоторых других обязательств, и вы сможете мобилизовать свои финансы для погашения задолженности по ипотеке.
Глава девятая
Студенческие займы
Любому из сегодняшних студентов не помешал бы диплом специалиста по управлению долгами.
Проблема с долгами по кредитным картам среди студентов стоит достаточно остро, тем не менее это порой сущая мелочь по сравнении с долгами по кредитам, выдаваемым на учебу. Получение высшего образования сегодня настолько дорого, что многим студентам нет другого выхода, кроме как брать кредиты. И зачастую они берут максимально возможный кредит, предполагая, что без труда расплатятся с кредиторами, когда закончат учебу и устроятся на работу. Средний студент заканчивает вуз, имея 20 тысяч долларов задолженности по студенческому займу. Среди окончивших аспирантуру сумма долга может достигать 200 тысяч долларов. Почему цифры такие большие? Во-первых, вузы стали чрезвычайно затратными, видимо, беря пример с федерального правительства. Они содержат огромную массу бюрократов, не имеющих ни малейшего отношения к учебному процессу. Во-вторых, многие студенты (и их родители) полагают, что высшее образование непременно окупится более высокой зарплатой и привилегиями вне зависимости от выбранной специальности. Нередки случаи, когда будущий школьный учитель заканчивает вуз, имея 30 тысяч долларов задолженности по кредиту, притом что начальная годовая зарплата едва превышает те же 30 тысяч (если он еще найдет место).
