Действуя по всем правилам, Николас связался со страховым агентом, чтобы оговорить условия страхования этой недвижимости. На следующий день агент перезвонил и сообщил плохую новость. Оказалось, что он не может застраховать эту недвижимость, потому что о ней имеется негативная информация в базе данных CLUE. Как пояснил агент, сталкиваясь с рекордным объемом страховых требований, страховые компании стараются выявлять потенциальные проблемы загодя. Если владелец объекта недвижимости выдвигает одно за другим требования о страховом возмещении (то по поводу ограбления, то вследствие наводнения, то из-за урагана), страховые компании в дальнейшем отказываются обслуживать эту недвижимость. Это никак не связано с кредитным рейтингом владельца; это относится лишь к конкретному объекту недвижимости, а не к его владельцам, прежним или нынешним.
Николас поинтересовался, что же в этом доме не так. Агент объяснил, что дом сдавался в аренду семьям с собаками. Каждый раз, когда очередной арендатор съезжал, владелец подавал требования о возмещении ущерба, нанесенного собаками прилегающему к дому участку. Николас вспомнил сильный запах, стоявший в доме, но все еще не понимал, почему он не может застраховать этот дом, если даст обязательство не сдавать дом владельцам собак. Агент ответил, что обещания на будущее в расчет здесь не принимаются. С точки зрения страховых компаний, на этой недвижимости стоит несмываемое клеймо проклятия. Они с этим домом больше не связываются.
Николас отказался от сделки, но наверняка на этот дом, который нельзя застраховать, клюнет кто-то другой.
Следует отметить, что справку CLUE о недвижимости в базе данных может заказать только нынешний ее владелец. Соответственно вам как потенциальному покупателю необходимо требовать такую справку от продавца, потому что в противном случае, если вы впоследствии столкнетесь с проблемами страхования, негативная репутация недвижимости может сказаться и на вашем кредитном рейтинге.
Теперь перейдем к расчету баллов.
Глава четырнадцатая
Кредитный рейтинг
При всей важности кредитного досье кредитный балл, вычисляемый на основе содержащейся в нем информации, может оказаться еще важнее. Кредитный балл (или кредитный рейтинг) обладает аурой таинственности и часто становится источником недоразумений. Но ввиду его особой важности мы не пожалеем времени на то, чтобы основательно во всем разобраться.
Хороший кредитный рейтинг – это сколько?
Большинство людей в наше время наверняка слышали о системе FICO. Эта система оценки кредитного рейтинга была разработана компанией «Fair Isaac Company», название которой и скрывается под аббревиатурой FICO. Данная система существует уже много лет и является наиболее популярной в мире системой определения рейтинга общего типа. Но это не значит, что балл FICO у каждого человека один-единственный. Дело в том, что на базе FICO могут создаваться разные рейтинги в зависимости от того, кто использует эту систему и с какой целью.
Рейтинг определяется с одной конкретной целью – предсказывать поведение. В большинстве случаев кредитные и страховые компании используют величину кредитного балла как меру того, насколько рискованным является кредитование (или страхование) данного клиента. Но рейтинг позволяет также предсказывать, насколько выгодным для кредитора может быть существующий или потенциальный клиент, что произойдет, если расширить этому клиенту кредитную линию, изменить условия и т. д.
Рейтинг рассчитывается на основе анализа факторов, общих для разных групп потребителей. Нужно определить, какие факторы являются общими для тех, кто рассчитывается по долгам вовремя, а какие объединяют неплательщиков. Чаще всего рейтинг FICO рассчитывается на основе данных кредитного досье, но может использоваться и дополнительная информация, например та, что содержится в заявке на получение кредита или в истории прежних взаимоотношений кредитора и заемщика.
В пользу этой системы следует отметить, что получение кредита не было бы таким простым и легким делом при отсутствии кредитных досье и кредитных баллов. Если вам срочно нужны деньги на экстренные нужды (или на инвестиции, которые являются хорошим долгом), система кредитного рейтинга позволяет получить их очень быстро. Кредитный балл – величина объективная и большей частью безразличная к вашему цвету кожи, полу, месту жительства, демографическому положению и тому подобным факторам. Правда, эта система ставит в заведомо невыгодное положение недавних иммигрантов, а также тех, на кого по каким-либо причинам не составлено кредитное досье. Ниже приведены некоторые базовые сведения о системе подсчета кредитного балла, которые следует иметь в виду.
У большинства из нас кредитный балл ассоциируется с очками в спортивной игре, например в гольфе, где вы продвигаетесь от лунки к лунке и набираете очки. Здесь все сложнее. Подсчет кредитного балла требует обработки огромного количества информации. В этой системе все факторы взаимозависимы. Когда изменяется что-то одно, происходят изменения и во всем остальном. Это как в гольфе, где результативность зависит не только от умения махать клюшкой, но и от погодных условий, освещения, поведения зрителей и т. д.
Многим свойственен прямолинейный взгляд на кредитный рейтинг: нужно сделать вот это – и рейтинг повысится на такое-то количество пунктов. Однако на самом деле эффект одного и того же действия, например закрытия счета или погашения долга, зависит от других переменных.
Приведем пример. Вы, должно быть, слышали, что сам факт запроса вашего досье какой-либо компанией понижает ваш рейтинг на несколько (3, 5 или сколько-то еще) пунктов. Такое действительно может случиться. А может и не случиться. Насколько понизится ваш балл (если понизится вообще), зависит от типа запроса и от некоторых других факторов в вашем досье.
Забудьте про логику. Мы часто пытаемся применять к расчету кредитного балла логические рассуждения типа «если запросов вашего досье слишком много, складывается впечатление, что вы пытаетесь заполучить слишком много кредита», но на самом деле здесь нет никакой логики, все сводится к цифрам. Информация, содержащаяся в досье, оценивается с точки зрения ее полезности для прогнозирования степени риска. Если сведения полезны в этом смысле, их включают в расчет, если нет, игнорируют.
Вот вам пример. Несколько лет назад разработчики системы FICO пришли к выводу, что факт обращения человека за кредитным консультированием прогнозировать будущие риски никак не помогает. Поэтому данный фактор перестали включать в расчет балла.
Не хочу сказать, что система расчета рейтинга нелогична, хотя порой она действительно такой выглядит. Я лишь хочу отметить, что пытаться логически обосновать, почему какой-то фактор учитывается при расчете балла, а другой нет, – бесполезное занятие.
Если вам отказали в кредите или страховке (или установили повышенную процентную ставку) на основании вашего низкого кредитного балла, по закону вам должны объяснить четыре главные причины, почему ваш рейтинг именно такой. Но даже это не всегда проливает свет на проблему. Если вам говорят, что у вас слишком много открытых кредитных счетов в различных розничных сетях, неизбежно возникает встречный вопрос: слишком много – это насколько много? Однако ответить на этот вопрос исходя только из вашего кредитного балла невозможно, необходимо анализировать кредитное досье.
