Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц — это документ, по которому физические лица отчитываются о сумме полученных ими доходов и относящимся к ним расходов. К порядку заполнения декларации предъявляются определенные требования. Разработаны специальные бланки деклараций.
Декларацию можно заполнить как от руки, так и в электронном виде.
В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 122 Налогового кодекса РФ, если собственник вовремя не заплатит налог, его ждет штраф в размере:
— 20 % от неуплаченной суммы налога, если налог не был оплачен по независящим от собственника причинам;
— 40 % от неуплаченной суммы налога, если собственник умышленно не платит налог при сдаче квартиры в аренду.
Имею в собственности две квартиры, которые сдаю в аренду. Одну за 20 000 рублей в месяц, другую за 38 000 рублей в месяц. Сама живу в частном доме. Квартиры сдаю официально, поэтому буду подавать декларацию и платить налог. Каким образом я могу минимизировать сумму налога, подлежащего уплате?
Вариант первый — 90 480 рублей.
Вариант второй — 41 760 рублей.
Вариант третий: стоимость патента на сдачу в аренду устанавливается в каждом муниципалитете исходя из средних ставок арендной платы данного муниципального образования.
Существует несколько вариантов для легализации своих доходов от сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и посчитаем выгоду.
Вариант первый: сдайте квартиру как физлицо, подайте декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатите налог в размере 13 % от арендной платы.
В этом случае сумма вашего платежа составит:
20 000 рублей (доход от 1-й квартиры) + 38 000 рублей (доход от 2-й квартиры) = 58 000 рублей (доход от 2 квартир в месяц).
58 000 рублей × 12 месяцев = 696 000 рублей (годовой доход от сдачи квартир в аренду, подлежащий налогообложению по ставке 13 %).
696 000 рублей × 13 % (ставка налога) = 90 480 рублей (сумма налога, подлежащая уплате).
Вариант второй: зарегистрируйте ИП. В качестве системы налогообложения выберите упрощенную систему налогообложения (УСН), а налоговую базу — доходы. В этом случае ставка налога составит 6 % от доходов, то есть от арендной платы.
6% от арендной платы, полученной вами за год:
696 000 рублей × 6 % = 41 760 рублей.
Налог необходимо оплачивать раз в год, также нужно подавать декларацию до 30 апреля.
После регистрации в качестве индивидуального предпринимателя у вас возникает также обязанность по уплате налогов в Пенсионный фонд (ПФР) и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФС).
Фиксированный платеж в Пенсионный фонд в 2014 году для ИП составил:
— на страховую часть пенсии — 17 328 рублей 48 копеек;
— на накопительную часть пенсии — 0 рублей;
— в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования — 3 399 рублей 05 копеек.
Итого 20 727 рублей 53 копейки.
Кроме того, с 2014 года при накоплении дохода свыше 300 000 рублей (с начала года) ИП платит 1 % в ПФР с суммы дохода, превышающей 300 000 рублей (за год) дополнительно.
То есть в вашем случае вам необходимо будет заплатить в ПФР и ФСС следующую сумму:
696 000 рублей (доход за год) - 300 000 рублей = 396 000 рублей (доход, превышающий 300 000 рублей.
396 000 рублей × 1 % = 3 960 рублей.
20 727 рублей 53 копейки + 3 960 рублей = 24 687 рублей 53 копейки.
Индивидуальные предприниматели, которые произвели отчисления в ПФР и ФСС, имеют право уменьшить сумму, подлежащую уплате в качестве налога, на доход 6 % на сумму произведенных платежей.
Таким образом, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, вам необходимо будет заплатить за год налогов на сумму:
В ПФР и ФСС — 24 687 рублей 53 копейки.
В качестве налога на доходы — 41 760 рублей (6 %) - 24 687 рублей 53 коп.(уменьшение суммы налога) = 17 072 рубля 47 копеек.
Всего 41 760 рублей.
Возможен и третий вариант.
Вы можете приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Для этого тоже необходимо регистрировать ИП.
Сумма налога, подлежащая к уплате, рассчитывается как 6 % от предполагаемого дохода от сдачи в аренду жилья.
Предполагаемый доход устанавливается на законодательном уровне. И для каждого региона и муниципального образования он разный. Например, в Москве в 2014 году предполагаемый доход от сдачи квартиры в аренду установлен в размере 1 000 000 рублей за год. Следовательно, сумма налога, подлежащего уплате за один объект, составляет:
1 000 000 рублей × 6 % = 60 000 рублей.
Если вы сдаете две квартиры, то сумма должна быть увеличена вдвое.
Таким образом, вариант, который позволяет максимально минимизировать налоговые платежи при сдаче квартиры в аренду, — это второй вариант — открыть ИП с УСН.
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья
На какие расходы при приобретении жилья может быть предоставлен имущественный налоговый вычет?
Приобретенные квартира, дом, земельный участок должны находиться на территории РФ.
В состав расходов, на которые предоставляется налоговый вычет при приобретении жилья, включаются следующие:
— покупка квартиры;
— расходы на ремонт квартиры;
— покупка жилого дома;
— разработка проектной документации;
— затраты на приобретение строительных материалов;
— затраты на производство строительных работ;
— подключение канализации, газоснабжения, электро- и водоснабжения, включающие подготовку проектной документации и стоимость работ по монтажу и подключению;
— покупка земельного участка;
— расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.
Кто может воспользоваться правом на возврат налога при покупке квартиры?
В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ, правом возврата налога при приобретении или строительстве жилья обладает любой резидент РФ (лицо, проживающее на территории РФ не менее 183 дней в течение налогового периода (год), независимо от того, гражданином какой страны он является), получающий доход и уплачивающий с него налог.
Получить налоговый вычет при покупке жилья можно только один раз в жизни.
Если жилье (комната, квартира, дом) было оформлено на несовершеннолетнего, право получить возврат подоходного налога имеет любой из родителей.
Если жилье приобретено пенсионером, который уже не получает доход и не является плательщиком подоходного налога, то он может обратиться за возвратом подоходного налога, уплаченного за последние три года до выхода на пенсию.
