Не только неопытность в таких сделках делает покупателя дома уязвимым. Телевизионное шоу «Охотники за домами» создало ночную мыльную оперу из реальных историй семейных пар, желающих купить или арендовать дом. Рано или поздно в процессе поисков к ним приходит осознание необходимости компромисса между их мечтой и реальным наличием средств. Одновременно в их жизни разворачивается еще одна драма, касающаяся того, каким образом согласовать противоречивые желания членов семьи.
Покупатели всегда рискуют приобрести дом, не соответствующий их потребностям, но есть и еще одна сфера мошеннических уловок, которую не показывают по телевизору, – расходы на завершение сделки. После того как предложение о продаже дома принимается, у покупателей остается не так уж много времени, чтобы уладить вопрос с источниками финансирования. Продавец с нетерпением ждет момента, когда покупатель подтвердит наличие у него средств для завершения сделки в обещанном размере. Это делает неопытного покупателя, никогда раньше не попадавшего в подобную ситуацию, особенно уязвимым объектом для охоты на простака.
Обычно, говоря о трансакционных издержках при купле-продаже дома, мы имеем в виду сборы и комиссионные с таких сделок. При одном варианте оформления купли-продажи дома (с использованием закладных федерального управления жилищного строительства) стандартный сбор составляет 6 %. Его уплачивает 29 % продавцов недвижимости. 47 % продавцов платят меньше, зато 24 % каким-то образом умудряются платить больше
{186}.
Когда этот сбор равен 6 %, он кажется весьма скромным, примерно как налог на продажи для бутылки «Тайленола» в местной аптеке. Но если оформлять сделку иначе, сборы за ее проведение могут быть огромными. Покупатели обычно склонны считать, что услуги агента по продаже недвижимости им ничего не стоят; комиссионные уплачивает продавец. Но с точки зрения экономиста, абсолютно не имеет значения, кто их платит, поскольку в соответствии с традиционной логикой анализа спроса и предложения, если покупатели (чаще чем продавцы) оплачивают услуги агента, то цена дома соответственно будет ниже
{187}. Это требует от агента по-разному оценивать относительную сумму этих платежей. Для семейной пары, впервые покупающей дом со стандартным первоначальным взносом в размере 10 % от его стоимости, эти 6 % составляют 60 % от их платежа
{188}. Насколько оправданны эти платежи? Мы не можем утверждать наверняка, но отметим, что они гораздо ниже, чем в других странах, причем тамошние покупатели не жалуются на низкий уровень обслуживания
{189}.
Впрочем, для агента по продаже недвижимости этими платежами транзакционные издержки не исчерпываются. В большой выборке займов от Федерального управления по жилищным вопросам дополнительные расходы на закрытие сделки в среднем составляют около 4,4 % от общей стоимости дома
{190}. Если просуммировать их с комиссионными агенту, то получится, что транзакционные расходы для покупателей, рассчитывающих на 10-процентный первый платеж, составляют примерно столько же, сколько им придется выложить наличными продавцу.
Эти дополнительные расходы на завершение сделки принимают разные формы. Основная их часть связана с двумя обстоятельствами: оформлением смены собственника и получением ипотечного кредита. И здесь-то, если изучить расходы на получение ипотечного кредита внимательнее, мы и обнаружим прекрасные примеры фишинга, практиковавшиеся годами до тех пор, пока закон Додда – Фрэнка о финансовой реформе 2010 года не поставил их вне закона
{191}. Мы рассмотрим эту фишинговую уловку подробнее, поскольку у нас есть очень интересные данные о том, каких масштабов она достигала.
Типичная семейная пара, покупающая дом, на момент переезда, как правило, сталкивается с острой нехваткой наличных средств. Им нужно не только внести первый платеж за дом, но и найти деньги на приобретение кое-каких предметов интерьера и перекрашивание безобразно розовой кухни. Существует удобный способ получить столь необходимую наличность. Это стандартная практика для банка-заимодавца, предоставляющего семейной паре ипотечный кредит, выдать им же еще и некоторую сумму на сопутствующие расходы. Правда, семейной паре придется согласиться на более высокие, чем обычно, проценты по ипотечному кредиту. И сумма зачастую не выплачивается непосредственно получателям ипотеки, а переводится на счет ипотечного брокера, который выступает посредником в сделке. Казалось бы, будет справедливо, если ипотечный брокер, получив от банка-заимодавца 3000 долл. сверх оговоренной суммы ипотечного кредита, выданного, скажем, под 5,25 % вместо стандартной ставки 4,25 %, перечислит эти 3000 долл. семейной паре.
