Охота на простака как способ мародерства
И в те времена было немало способов сорвать хороший куш, но общая схема всегда оставалась одной и той же: захватить контроль над ССК, многократно увеличить объем привлеченных депозитов от крупных финансовых учреждений, выдать их в качестве кредита девелоперу, который проводит странные платежи друзьям и владельцам ССК, не демонстрируя никакого намерения выплачивать тело кредита в соответствии с условиями договора. ССК какое-то время показывает в отчетности приличную прибыль, поскольку «девелопер» выплачивает проценты из тела полученного кредита. Мошеннический бухгалтерский учет лежит в основе фишингового мародерства. Эта стратегия применялась сотни раз, со многими ССК, которые быстро наращивали свои активы на миллиарды долларов.
Рассмотрим на примере ССК Empire Savings and Loan of Mesquite из Техаса так называемую техасскую стратегию
{418}, в соответствии с которой изначально группа заранее сговорившихся девелоперов продает друг другу участок земли по возрастающей на каждом этапе цене. Цена, сформировавшаяся в результате этих перепродаж, служит основой для определения суммы девелоперского кредита. После его получения девелопер выплачивает из него щедрые комиссионные всем участникам. Он выплачивает высокие проценты ССК, включая большой разовый платеж за выдачу кредита; при этом ему нет нужды выкладывать деньги на эти цели из собственного кармана, ведь их можно взять из суммы полученного кредита, при расчете которой учитывались процентные платежи за достаточно длительный период времени до момента завершения девелоперского проекта. В самой простой схеме (хотя и не точно такой, какая использовалась в Empire Savings) девелопер, чьи таланты в выполнении строительных проектов снискали одобрение и поддержку ССК, взаимно дает ССК обещание в рамках действующих соглашений поддерживать ее высокую прибыль и прирост активов
{419}. Таким образом, девелопер и его друзья покупают значительный пакет акций ССК. Единственным действенным ограничением доходности при такой стратегии выступает способность мошенников находить на роль девелопера новых людей без криминальной истории, с платежеспособным балансом. Власти до сих пор не сняли ограничения в части максимальной суммы кредита одному лицу – физическому или юридическому. В итоге Empire Savings предлагала комиссионные любому, кто приведет нового потенциального «девелопера». В заслужившей несколько наград книге Inside Job («Внутреннее дело») о кризисе ССК авторы Стефен Пиццо, Мэри Фрикер и Пол Муоло описали «…безлюдные разрушающиеся кондоминиумы вдоль шоссе I-30, сооруженные на кредиты от Empire Savings неподалеку от Далласа»
{420}. На некоторых стройплощадках грудами валяются стройматериалы, крошащиеся на солнце. О многих других стройплощадках и этого не скажешь: просто пустые бетонные блоки, которые впоследствии стали называть «посадочными площадками Мартиана» – по имени американского адвоката, имевшего склонность к красочным описаниям
{421}.
Вход на рынок недвижимости
Последствия выхода ССК на рынок коммерческой недвижимости в Далласе не замедлили проявиться. Обычно результатом большого числа невыкупленной недвижимости является крах строительной отрасли. Именно это и произошло в предместьях Хьюстона. Объем продаж в строительстве моментально снизился до 2 % от максимального значения во время предыдущего подъема, когда количество невыкупленной недвижимости достигло 32 %. Но в Далласе, где этот показатель как раз составил те же 32 %, строительная отрасль продолжала работать
{422}.
Местные магнаты в сфере недвижимости свалили вину на неконтролируемые ССК. Еще в июне 1982 года Марк Пог из компании Lincoln Properties говорил: «Всем нам надо быть осторожнее… Каким образом нынешний рынок сможет поглотить все эти миллионы квадратных метров площадей?»
{423} Годом позже, в июне 1983-го, Даллас занял в общенациональном масштабе второе место после Хьюстона по свободным офисным помещениям. Парадоксально, что при этом Даллас лидировал по темпам строительства таких объектов. В октябре 1983 года Макдональд Вильямс из уважаемой компании Trammell Crow предупреждал об опасности сооружения избыточных площадей. Однако он обвинил в этом «…толчок, который сбережения и кредиты придали строительству коммерческой недвижимости. Думаю, что они будут и дальше создавать избыточное предложение на рынке»
{424}. Год спустя газета National Real Estate Investor News писала, что «…старожилы Далласа восхищены бурным ростом строительства». Дэн Арнольд объяснил это так: «У финансовых учреждений и заимодавцев имеется избыток денег, которые надо куда-то вкладывать»
{425}. Еще через несколько месяцев Уэйн Сверинген заметил: «У нас есть девелоперы, сидящие со своей нераспроданной застройкой, при этом заимодавцы предоставляют им кредит на строительство следующего объекта. Приходится винить в этом заимодавцев. Мне бы хотелось, чтобы они показали, откуда девелоперы собираются получать живые деньги… Закон спроса и предложения не регулирует поведение участников на этом рынке. Продолжение строительства при наличии огромного количества нераспроданной застройки связано не столько с потребностью в новых объектах недвижимости, сколько с доступностью кредитных ресурсов»
{426}.
Закон спроса и предложения как раз действует – фишинговым и мошенническим способом. Владелец ССК имел возможность получить кредит на любую сумму, лишь бы согласился платить по нему высокую процентную ставку; затем он передавал эти деньги друзьям, а те, если оказывались достаточно сообразительными, возвращали их ему. Неслучайно основную роль в мародерстве через ССК сыграла мафия, за много лет отработавшая необходимые навыки отмывания денег
{427}.
