2. Минимизируем риски
Покупка любой недвижимости – дело непростое. Какой бы рынок вы ни выбрали, первичный или вторичный, сделка не будет лишена рисков. Девелоперы, особенно пострадавшие от кризиса, могут нарушить свои обязательства, а продавцы жилья на вторичном рынке вполне способны обвести покупателя вокруг пальца. Чтобы приятное событие не превратилось в трагедию, необходимо соблюдать несколько простых правил. Это убережет ваши деньги, время и нервы, а мошенникам не позволит провернуть очередную выгодную операцию.
Вторичный рынок
Готовясь к оформлению сделки по покупке недвижимости, запаситесь терпением – данный процесс отчасти напоминает подготовку к вступительным или выпускным экзаменам: надо много читать и постоянно быть начеку. Забудьте о беспечности и дотошно вникайте во все документы. Лучше привлечь на помощь юриста, причем выбирать из тех, кто специализируется на сопровождении сделок с недвижимостью. Но даже обзаведясь таким полезным партнером, терять бдительность не стоит. В конце концов, деньги – ваши.
Для начала нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Проще говоря, узнать, не обременена ли она правами третьих лиц, не находится ли в залоге у банка или под арестом.
Брак – это навсегда
Таинственными «третьими лицами» чаще всего оказываются бывшие супруги тех, кто продает квартиру. Вполне распространенная ситуация: человек после развода выставляет на продажу жилье, приобретенное в браке; покупатель соглашается на сделку, предполагая, что все юридические вопросы между супругами урегулированы, а потом выясняется, что обманутый муж или жена ничего не знают о квартире и хотят получить долю от ее стоимости. Хорошо, если бывшие супруги договорятся, – тогда новому владельцу жилплощади не о чем волноваться. Но, увы, мирное урегулирование конфликта – скорее исключение, чем правило. Обычно скандал заканчивается судебным иском от обделенной стороны. В ходе разбирательств и заседаний судья, вероятнее всего, признает сделку о купле-продаже недействительной: по закону (статья 7 Семейного кодекса РФ и статья 256 ГК РФ) бывший супруг имеет право на долю в квартире; последняя была отчуждена без его разрешения и вне его интересов, а это – весомый довод для объявления сделки ничтожной. В итоге все возвращается на круги своя: покупателю отдают деньги, продавцу – жилье. Но за время «военных действий» между бывшими супругами и судебных разбирательств (иск можно подать в течение трех лет с момента заключения сделки – кто знает, какова будет динамика цен) квартира может существенно подорожать. К тому же многие покупатели (что совершенно естественно) сразу после оформления договора бросаются делать в квартире ремонт. Он тоже денег стоит, да и на стоимость метра общее состояние жилого помещения влияет порой весьма существенно. Как поступить, чтобы не оказаться не только свидетелем, участником, но и жертвой супружеско-финансового конфликта?
Во-первых, при оформлении прав на жилье каждый гражданин, состоящий в браке, обязан предоставить в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) разрешение супруга на покупку квартиры или нотариально заверенную доверенность, позволяющую одному супругу вести дела от имени и в интересах другого. Однако в России часто работает так называемый фактор несовершенства исполнения законодательства. Если проще – компетентные органы порой закрывают глаза на отсутствие таких документов, если оформление права собственности происходит через посредников (на рынке много людей, готовых за определенную плату пройти вместо вас все круги ада, с которыми связано получение нужных бумаг). Что ж, раз регистрационные органы недостаточно бдительны, выполните их работу сами. Узнайте у продавца квартиры, не состоит ли он в браке, не разводился ли недавно. Можно посмотреть паспорт, поговорить с соседями. В конце концов, обратиться в органы ЗАГС, где хранятся все записи о заключении и расторжении брака. Правда, если граждане развелись по решению суда, они могли не обращаться в ЗАГС с соответствующим заявлением. Тогда сведения в актах записи гражданского состояния не будут достоверными. Впрочем, нам нужно уточнить, регистрировался ли брак, а его дальнейшая судьба не так важна. Если выясняется, что нынешний или бывший супруг существует, требуйте его разрешение на сделку.
Продавец может заявить, что приобрел квартиру после развода. Сильный довод. Но не забывайте, что, если жилье приобретено владельцем на деньги, накопленные в период брака, супруг также имеет право на долю в нем. При наличии доказательств (их добыть не так уж сложно – все-таки крупные суммы денег с неба не падают) это признает любой суд, что опять же повлечет за собой признание сделки недействительной. Попросите продавца квартиры обратиться к бывшему супругу или супруге за письменным подтверждением отсутствия с его стороны каких бы то ни было претензий на собственность прежнего спутника жизни. Если владелец добросовестный и действительно хочет продать квартиру, он вам не откажет.
Пример...
Тамара Каримова приобрела для своей дочери Яны однокомнатную квартиру в Москве. Как выяснилось позднее, продавец Наталья Семенова – владелица сети небольших ателье в Москве, купила жилье еще до развода со своим мужем Максимом. Она провела сделку в тайне от него. До поры до времени супруг не имел о ней ни малейшего представления. Но спустя полгода после продажи квартиры (там как раз закончился ремонт и шел монтаж встраиваемой техники) Максим узнал о продаже от знакомых и, наняв адвоката, обратился в суд. Он без труда доказал, что спорное жилье является частью совместно нажитого имущества, и потребовал долю. Поскольку сделка по купле-продаже недвижимости была проведена с нарушениями (отсутствовало разрешение на продажу квартиры от супруга), суд признал ее ничтожной. Принимая во внимание интересы третьих лиц – Тамары Каримовой и ее дочери Яны, судья рекомендовала супругам решить проблему между собой, не прибегая к продаже квартиры. Наталья оказалась человеком здравомыслящим и согласилась выплатить Максиму часть стоимости квартиры, раз уж без этого никак не обойтись.
Тамаре и Яне невероятно повезло: они могли бы лишиться жилья и еще долго судиться, требуя возврата денег, потраченных на неотъемлемые улучшения. Купить равноценное жилье они все равно не смогли бы: за время разбирательств квартиры в столице подорожали почти на 15 %. Еще один момент, который сыграл на руку матери с дочерью, – в договоре купли-продажи была указана действительная сумма сделки. Наталья, легко решившаяся на обман супруга, могла бы – и это, кстати, весьма распространенный ход – указать в договоре меньшую сумму, чтобы сэкономить на налогах. Никогда не соглашайтесь на такие маневры! Пользы они не принесут, одни проблемы. Ведь в случае признания сделки ничтожной вы не сможете потребовать назад ту часть денег, которая перешла к продавцу «в конверте».
Итак, в пакет документов при купле-продаже жилья непременно должно входить согласие супруга, в том числе бывшего, на совершение сделки. Многие думают, что, если развод состоялся более трех лет назад, без такой бумаги можно обойтись – срок исковой давности истек. Но это не так! Срок действительно равен трем годам (статья 196 ГК РФ). Но он считается с момента, когда лицо, чьи права нарушены совершением сделки, узнало или должно было узнать об этом (статья 200 ГК РФ). То есть даже если супруги находятся в разводе 10 лет, а спорная сделка совершается сейчас, подать иск в суд пострадавшая или считающая себя пострадавшей сторона может в течение следующих трех лет.
