Совет третий: Помните о своих правах
Если строители хорошо подготовились к встрече с вами и скрыли существенные недостатки помещения, а вы подписали акт приема-передачи, не паникуйте: обнаружив брак позднее, вы все равно сможете обратиться в суд. Только обязательно фиксируйте все недоделки на бумаге в присутствии экспертов. Иначе хитрый застройщик свалит вину на вас: якобы именно вы проводили ремонт с нарушением технологии.
Совет четвертый: закон на вашей стороне
Федеральный закон от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» способен отстоять интересы покупателей жилья. В случае приобретения некачественной квартиры он позволяет требовать безвозмездного устранения барка, соответствующего его размерам, уменьшения стоимости объекта или возмещения понесенных расходов по ликвидации недоделок. Застройщика это не устраивает? Тогда вы можете вообще отказаться от исполнения договора, то есть не принять квартиру и потребовать полного возмещения убытков. Для этого также следует отправить застройщику письмо с заявлением о нежелании принимать квартиру в существующем виде. В течение 20 дней девелопер обязан вернуть вам всю сумму, указанную в договоре, а также проценты: тем, кто покупал жилье по Закону № 214 – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР за каждый день пользования денежными средствами, начиная со дня их внесения на счет застройщика. Всего – более 30 % годовых в рублях.
Совет пятый: Привлекайте экспертов
Подавая иск в суд, готовьтесь к судебной строительной экспертизе. Она докажет, что речь идет именно о браке и недоделках в вашей квартире. Брак – не просто щель в стене, а несоответствие помещения конкретным ГОСТам и СНИПам. Важно, чтобы для суда было очевидно – они возникли в процессе строительства, а не вашего ремонта.
Однако вскрыться недостатки могут не сразу. Для этого существует гарантийный срок – 5 лет для «дольщиков», 2 года – для тех, кто оформлял договор купли-продажи (статья 737 ГК РФ). По истечении названного срока можно воевать только за устранение очень серьезных недостатков. Успех ждет вас лишь в том случае, если вы докажете, что предпосылки для возникновения некого конструктивного дефекта возникли до момента передачи вам квартиры.
Тем, кто устраняет брак самостоятельно и хочет требовать компенсацию, необходимо хранить все сметы и чеки. У этого варианта есть один существенный недостаток: суд, даже если согласится с необходимостью выплатить вам компенсацию, рассчитает стоимость материалов по среднерыночным показателям. Так что, если вы затеяли дорогой ремонт, имейте в виду – целиком его вам не оплатят. Можно составлять отдельные сметы на виды работ по устранению имеющегося брака. Это упростит работу суда и увеличит ваши шансы на победу.
Совет шестой: заявляйте обдуманные требования
Федеральный закон от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» позволяет требовать от застройщика компенсации убытков, вызванных задержками строительства и браком. Но в России такие выплаты совершаются редко и представлены весьма скромными суммами. Это касается как морального ущерба, так и трат, вызванных долгостроем, браком и прочими огрехами девелопера. Например, вам пришлось снимать квартиру. Вроде, можно потребовать возмещения понесенных убытков. По сути – да. Но только если удастся доказать необходимость найма жилой площади. Поэтому арендуйте квартиру по всем правилам, с полным пакетом необходимых документов, регистрируйтесь в органах милиции по месту временного проживания. И так поступайте во всем, за что потом планируете требовать компенсацию.
3. Аренда
Инвесторам надо помнить, что доход от вложений в недвижимость можно получать, не только перепродавая ее, но и сдавая квартиры или дома в аренду. Обычно в наем отдают второе жилье, хотя некоторые люди покупают квартиры именно с целью заработка на аренде. Однако «чистая» аренда вряд ли принесет вам значительный доход.
Начнем со спроса и предложения. С одной стороны, желающих снять квартиру в период финансового кризиса должно стать больше. Ведь ожидается большой спад на рынке купли-продажи жилья. Сворачивание банками ипотечных программ тоже даст наймодателям дополнительную клиентуру. Но рост спроса едва ли позволит поднять цену на сдаваемое жилье: с начала 2009 года количество выставленных на аренду квартир сильно увеличилось. Инвесторы, которые ранее приобретали недвижимость для перепродажи, сегодня, в условиях стагнации, не желают фиксировать убытки и намерены дождаться очередного всплеска цен. Определенный доход они получат уже сегодня, пустив нанимателей. Кроме того, приезжие, работавшие в Москве по контракту и лишившиеся места из-за сокращения штата, освободили съемное жилье и отправились домой. Все это привело к всплеску предложения и падению ставок. Наибольшая коррекция наблюдается в секторе бизнес-класса и «элиты» – здесь цены могут снизиться на 30–70 %. Это не означает, что сдать элитную квартиру невозможно – при разумном подходе и готовности к торгу владелец найдет жильцов без проблем. Особенно в популярных центральных районах – Арбат, Остоженка, Тверская, Чистые и Патриаршие пруды. Здесь же, кстати, и ставки самые высокие – порой более $20,000 в месяц.
Как увеличить свои шансы найти нанимателя и сдать квартиру по высокой цене? На самом деле все довольно легко. Главное – не переоценивать имеющееся жилье. За однушку без ремонта и телефона в старом панельном доме на окраине Москвы не надо требовать 30,000 руб. в месяц. Вероятно, вам необходимо именно столько, но нанимателям в обмен на такую сумму необходимо предоставить совсем другое жилье. У вас его нет. Правильнее всего будет с самого начала адекватно оценить квартиру и быть готовым сделать небольшие скидки. Ведь лучше сразу сдать жилье за 20,000 руб. (годовой доход – 240,000 руб. без учета налогов), чем шесть месяцев искать арендаторов, готовых переплачивать. Упущенная прибыль и расходы на содержание квартиры – плата за отсутствие ценовой гибкости.
Сделав косметический ремонт и обставив квартиру недорогой новой мебелью, скажем, из IKEA, и простой бытовой техникой, можно смело поднимать цену на 10–20 %. Дорогой или эксклюзивный ремонт способен увеличить месячную аренду на 30–50 %. Мнение «пусть жильцы сами делают ремонт и покупают все необходимое», как правило, приводит к снижению доходности и долгим поискам клиентов.
В погоне за прибылью не стоит забывать и о рисках данного бизнеса. Вот советы, следование которым позволит избежать неприятных ситуаций, сохранить квартиру и доход.
Один из распространенных вариантов обмана – незаконная субаренда, то есть передача жилья арендатором третьим лицам (часто – по поддельным документам). «Отправляясь в длительную командировку, я сдал свою квартиру одному человеку – всего на два месяца. Когда вернулся, обнаружил там совсем других людей, которые заявили, что мой арендатор сдал им квартиру на полгода, взяв с них плату сразу за весь срок», – рассказывает Владимир П. Вмешавшиеся правоохранительные органы, конечно, помогли владельцу квартиры отстоять его права, но нервов было потрачено немало. Во избежание таких ситуаций необходимо заключать договор с нанимателем. Если в нем не прописано право субаренды, арендатор не сможет «пересдать» квартиру кому-то еще. В случае обмана так будет проще выселить непрошеных гостей.
