Всего за час в Интернете можно найти десятки предложений по продаже квартиры или дома в Болгарии, Египте, Чехии, Германии и других станах за 3,000 – 25,000 евро. Не верите? Вот реальное объявление: «Продается дом в Болгарии в 14 км от города Бяла. Прекрасный чистый воздух, обширные леса, необъятные поля. Идеальное место для отдыха и туризма. Участок – 950 м2. Рядом протекает река. Стоимость дома – 3,000 евро». Не знаю, где точно находится Бяла, но что такое 3,000 евро даже в нынешние кризисные времена?! В России за эту сумму даже в 120 км от Москвы вряд ли что-то приличное купишь. Бяла – место малознакомое, и инвестора данный факт отпугивает, но о Варне-то кто не слышал? По информации одного из агентств недвижимости, в пригороде этого крупного по болгарским меркам города выставлен на продажу дом за 10,000 евро. От моря далековато, зато есть участок почти 3,000 м2, что, по мнению продавца, «дает прекрасные возможности инвестиций в дополнительное строительство».
Кто-то скажет: «Кому нужна недвижимость на территории бывших соцстран, да еще в глуши? Хотим дом на Красном море или, на худой конец, жилье в Еврозоне!» Нет проблем. Снова изучаем базы: четырехкомнатная квартира в центре чешского Теплице, 78 м2, выставлена за 18,500 евро; квартира в Берлине, в доме, построенном более полувека назад, дороже – чуть больше 20,000 евро. Хотели моря? Апартаменты в Хургаде (Египет) за 14,000 евро (60 м2 – гостиная, спальня, даже отделка предусмотрена).
И как тут не кинуться в банк забирать с депозита остатки нажитого непосильным трудом, чтобы ехать за бюджетным жильем? В этом и кроется главная ошибка начинающего инвестора. Грамотный риелтор понимает, что таких цен на квартиры или дома за рубежом нет и быть не может. Подобные объявления – уловка риелторов. Вы «клюете» на предложение, звоните продавцу, а он объясняет: «Эта квартира уже куплена, но есть другая, правда, подороже». И предлагает вам стандартные варианты от 40,000 евро и выше. Таков минимальный порог для входа на болгарский рынок недвижимости. В Турции апартаменты в 55 «квадратов» реально стоят от 50,000 евро. Участки и жилье в Черногории и Хорватии – не дешевле. Найти недвижимость на Крите за 20,000 евро можно в отдаленных горных деревнях, но покупателю придется еще столько же вложить в ремонт купленного «замка». Не исключено, что инвестор получит объект с солидной «историей» – находящийся в залоге у банка или с другими обременениями.
Вложения во вторичный рынок в таких странах, как Болгария, Черногория или Турция, еще более рискованны. Здесь можно просто потерять деньги. Главный риск – покупка спорного объекта (находится в залоге у банка; имеет двух собственников, которые судятся между собой; неправильно оформлены документы и т. п.). В этом случае обязательно нужно нанимать адвоката, который составит договор купли-продажи и проверит юридическую чистоту объекта.
Вторая по значимости ошибка инвесторов – отсутствие информации об объекте и о рынке недвижимости конкретного региона. Однажды меня удивил мой знакомый, заявивший, что купил дом в Испании. «Я заключил предварительный договор о приобретении дома прямо в офисе компании в Москве. Очень удобно, а главное, дом стоит дешево», – сказал он. Правда, когда вернулся после подписания окончательного соглашения, был уже не столь радостный. «Представляешь, пришлось отдать 10 % от суммы за оформление сделки и документов. И еще приличный ежегодный налог платить придется. К тому же жилье там дешевеет: если решу продать, покупателя будет найти непросто», – пожаловался знакомый.
Чтобы не купить «кота в мешке», важно иметь подробную информацию не только о приобретаемом доме или квартире, но и о состоянии рынка, прогнозах на будущее, а также факторах, влияющих на динамику цен. В некоторых странах недвижимость привлекает своей дешевизной. Однако перед приобретением полезно изучить налоговое и земельное законодательство, учесть весь объем расходов покупателя, возникающих по ходу сделки (нотариальное удостоверение, госпошлины и др.).
Например, в Англии сложно получить разрешение на ремонт дома, даже если он старый (просто старый, а не имеющий архитектурную или историческую ценность). В Италии с трудом дают разрешение на строительство на свободном участке земли. В Испании придется вносить дополнительные платежи при оформлении недвижимости, и весьма существенные. Собственно, не только в Испании. По данным Global Property Guide, в ряде стран затраты покупателя на покупку жилой недвижимости (регистрация объекта, комиссионное вознаграждение риэлтора, затраты на юридические услуги, налоги и другие обязательные сборы) могут доходить до 25 % от стоимости жилья.
Решение найти инвестиционную «жемчужину» за рубежом самостоятельно может привести к финансовым потерям. Агенты по недвижимости за рубежом, как только слышат русскую речь, сразу «накидывают» к цене 20–30 %. В Европе очень сильны стереотипы: раз русский, значит, деньги у него есть, можно накручивать ставки. По словам российских риэлторов, стремясь к самостоятельности, инвестор переплачивает либо получает не самый лучший с точки зрения качества и расположения дом (квартиру). «Моему знакомому предлагали купить квартиру в фешенебельном районе Майами, который на поверку оказался рабочим кварталом. Можно, конечно, и на английском разговаривать, но наши соотечественники при обращении к посредникам обычно сразу ищут русскоязычного консультанта», – рассказал мне один из риэлторов, специализирующихся на продаже зарубежной недвижимости.
Если вы не знаете особенностей местного рынка, лучше доверьте поиск жилья и оформление сделки профессиональным риэлторам и юристам, которые подберут вариант, соответствующий вашим интересам (с точки зрения месторасположения, статуса, соотношения цены и качества).
Рекомендации инвесторам:
1. Не торопитесь с оформлением сделки, даже если цена кажется вам весьма привлекательной.
2. Самостоятельно либо с помощью риелторов получите максимально полную информацию о выбранном объекте и сравните ее с имеющимися в продаже аналогами.
3. Обязательно проверьте имеющиеся у продавца документы на дом или квартиру с помощью юриста.
4. Не полагайтесь на рекламные проспекты и фотографии – надо поехать и лично осмотреть предлагаемый объект недвижимости.
5. Учитывайте, что сразу после покупки стоимость дома или квартиры может снизиться, а продать жилье с выгодой удастся лишь через 3–5 лет.
6. Чтобы снизить издержки, сдавайте собственность через управляющую компанию или риэлоров.
7. Выбирайте ликвидные объекты, стоимость которых будет расти в первую очередь. Помните главное правило риэлторов: место, место и еще раз место. Дома, расположенные на первой береговой линии, квартиры на центральных улицах или в престижных кварталах, где застройка ограничена, объекты с хорошими видовыми характеристиками – такую недвижимость всегда можно продать быстрее и дороже.
8. Выясните, какие налоги на недвижимость придется платить, какими правами на собственность обладают иностранные граждане.
Раздел 4 Инвестиционные инструменты
1. Депозиты
О самом, казалось бы, простом и понятном методе вложения денег – банковских вкладах – большинство россиян знает крайне мало. «Сбербанк и ВТБ24 – надежные, а остальные нет», «банк может обанкротиться, и тогда я потеряю все свои деньги», «доходность по депозиту не покроет даже инфляцию» – такие высказывания можно услышать часто. Да и статистика говорит, что россияне не склонны рисковать своими деньгами даже в тех случаях, когда риски сведены к минимуму. Весной 2008 года опрос, проведенный НАФИ, показал: 78 % россиян за последние 5–6 лет не вкладывали свои деньги в какие-либо финансовые компании или банки.
