Однако еще долгое время Лиговка оставалась окраиной столицы, грязной и небезопасной. В 1819 г. на пожарного смотрителя, проверявшего фонари на Знаменской площади под Рождество, напал волк, «сбил его с ног и, разорвав зубами левую щеку, бросился бежать». Еще в 1840-х гг. эту часть Петербурга извозчики называли «краем света» и очень не любили возить туда пассажиров, поскольку поездка сказывалась крайне отрицательно на состоянии их экипажей. И городская, и слободская Лиговка до 1850-х гг. развивались приблизительно одинаково.
Слободская Лиговка даже в середине XIX в. напоминала настоящую деревню, где официально позволялось проживать только ямщикам; по указам 1712 и 1744 гг. ямщики имели земельные участки в 3–4 десятины, которые были застроены низкими деревянными домами с узкими, длинными, плохо мощеными дворами и деревянными сараями.
Здесь часто случались пожары. В 1773 г. после пожара Ямской слободы «от казны» выстроили 193 каменных дома, 8 июля 1832 г. сгорели 102 каменных и 66 деревянных домов по обеим сторонам Лиговского и Обводного каналов, погибли 30 человек. В конце 1850-х гг. случился очередной пожар, полыхавший несколько дней. А.Ф. Кони вспоминает, что в нем «сгорело много лошадей, упиравшихся от страху, когда их пытались вывести из горящих зданий». Однако вскоре и дома, и дворы вновь отстроили по-старому, без соблюдения пожарных и гигиенических норм. Лиговский канал использовался жителями как естественная канализация: «Сверху и снизу… по бичевникам (свободная береговая полоса вдоль судоходных рек и каналов) проходы завалены… нечистотами, издающими зловонный запах». Впрочем, выше по течению, у Московской заставы, обитатели Ямской слободы обычно «поили прямо из канала скот прогоняемых гуртов». Воду Лиговского канала подавали во второсортные ближайшие бани.
Несмотря на зловоние, «в Семик, вдоль дальнего конца Лиговки, ходили наряженные девушки с березовыми ветками в руках, разукрашенными пестрыми лентами, пели и водили хороводы. А на масленице на обоих берегах Лиговки устраивали бега извозчиков-лихачей, показывавших в этот день всей округе своих лучших рысаков и новейшие пролетки, в которых восседали дородные супруги и богатые дочери-невесты».
Домовладения здесь были двух типов: с каменными постройками (преимущественно по Обводному каналу) и деревянными (на боковых улицах от Обводного канала к Расстанной ул.) в один—два этажа. В домовладениях первого типа отхожие места находились в сенях; большинство помойных ям и люков имели ветхое дощатое дно; питьевая вода доставлялась или водовозами из Невы, или из водоразборных кранов. Хозяйственные постройки здесь количественно преобладали над жилыми, в них размещалось до 13 тыс. лошадей, множество экипажей разного вида, а также сотни голов рогатого скота. Дворы домов второго типа были узкими, длинными, плохо мощеными, все надворные постройки – деревянными и ветхими; большая часть домов не имела водопровода, а отхожие места располагались по лестницам, ведущим в квартиры, вследствие чего в доме всегда плохо пахло.
Всего в Ямской располагалось 274 двора, из них 219 были полностью замощены, 29 частью замощены и 26 совсем не имели мостовой. Во многих дворах имелись колодцы с водой желтоватого цвета, солоноватого вкуса и с резким аммиачным запахом «вследствие попадания в нее мочи и навозной жижи». Она служила главным образом для обмывания экипажей, поливки мостовой и только в исключительных случаях для поения лошадей.
Беднейшие жители Ямской слободы, не занимавшиеся извозом, работали в многочисленных ремесленных лавках, на небольших заводах и при кабаках, торговали с лотков на улицах, собирали ветошь на свалках или занимались проституцией. Тяжелые трудовые будни «уравновешивались» праздниками, характерной чертой которых были лежащие вдоль канала «тела мертвецки пьяных обывателей». В Ямской находились: 35 кузниц; 40 экипажно-малярных; 60 столярных; 22 слесарные; 30 сапожных; 20 портняжных мастерских; 30 сенных лавок; 23 железные лавки; 10 питейных домов; 80 портерных; 50 «ренсковых» погребов; до 100 мелочных лавок; множество закусочных и чайных заведений; несколько гостиниц, постоялых дворов и ночлежный приют.
В промышленный район Ямская слобода начала превращаться после 1821 г., когда состоялось узаконение о свечных, сальных, мыловаренных и кожевенных заводах. Отныне их запрещали строить в пределах Петербурга «по неудобному их расположению и влиянию их на воздух и воды», и они вытеснялись в предместья. Однако крупные предприятия на Лиговке не прижились, поскольку для них требовалось много воды, а Лиговский канал был маловоден и завален нечистотами. Исключение составляли чугунолитейный завод Сан-Галли (1866, Лиговский пр., 58, 60 и 62) и маслобойная фабрика А.М. Жукова (1865, Боровая ул., 86).
В 1851 г. на Лиговке наступили крупные перемены – 1 ноября состоялся пуск Николаевской железной дороги (Санкт-Петербург—Москва), крупнейшей магистрали в Европе. На Знаменской площади построили вокзал, железнодорожные службы, а также гостиницы. 18 января 1860 г. вышло узаконение о разрешении продажи домов в «бывшей Московской Ямской слободе лицам всех сословий», что вызвало в этой части города (первоначально на нечетной стороне канала) своеобразный строительный бум.
В «городской» Лиговке в 1869 г. построили корпуса Детской больницы принца П.Г. Ольденбургского (ныне – больница им. К.А. Раухфуса, Лиговский пр., 8), а в 1870 г. неподалеку возвели здание Евангелической больницы (ныне – Лиговский пр., 4).
В разных районах Лиговки на протяжении XIX в. появляются детские приюты и богадельни для стариков, затем школы, дешевые квартиры и малодоходные или поначалу даже убыточные производственные учреждения (дома трудолюбия).
Но и в конце 1880-х гг. Лиговка отличалась своей неухоженностью, запустением, так что издаваемый Н.А. Лейкиным журнал «Осколки» в своем номере 22 за 1889 г. так объяснил петербургский топоним Прудки: «Прудки (на Песках) – потому, что они запружены грязью из сангаллиевской Лиговки».
В автобиографическом романе «История моего современника» В.Г. Короленко ярко описал контрасты Лиговки (в 1896–1899 гг. писатель жил неподалеку от Знаменской площади, на перекрестке Лиговской и 5-й Рождественской улиц).
Лиговка за Знаменской площадью по направлению к Неве – многонациональный район, там проживали греки, финны и немцы. Здесь были построены греческая церковь Димитрия Солунского, при Евангелической больнице действовала лютеранская кирха Христа-Спасителя. Здесь же размещались благотворительные учреждения для лиц «исключительно евангелического вероисповедания» – детский больничный приют, школа, убежище для престарелых гувернанток и приют Св. Магдалины для раскаявшихся проституток. Колония служащих завода Сан-Галли была рубежом респектабельной Лиговки, за нею начинались второразрядные трактиры и ночлежки.
По словам графини Паниной, «во всей этой забитой камнем и людьми, безводной и бездарной части города ни одного сада, сквера, ни одного деревца». Впрочем, у Крестовоздвиженской церкви по левой (четной) стороне улицы был небольшой сквер, так же как и у Лиговского народного дома, находившийся на окраине жилых кварталов Ямской. За Обводным каналом с правой (нечетной) стороны тянулись заводы Жукова и пустыри, использовавшиеся как свалки для льда и снега (район Черниговской улицы); у Московской заставы размещались ремесленная школа и сквер. По левой (четной) стороне канала за Лиговским народным домом виднелось Волково кладбище, около Царскосельской железной дороги была городская свалка, а далее, в некотором отдалении – промышленный поселок Цветочной улицы. В районе бывшей Ямской слободы изначально проживало русское население, переселившееся из разных областей России. Об этом говорят названия улиц – Воронежская, Тамбовская и др. Со строительством заводов на Обводном канале и Боровой улице и с появлением свалок по Черниговской улице в средней части Лиговки массово поселяются чернорабочие, артельщики, работающие на сколке льда, и тряпичники. Обитатели Лиговки у Московской заставы состояли также из фабричного населения, выходцев из внутренних российских губерний.
