С 1667 года Министерство финансов Франции ввело ограничения высоты зданий и запретило треугольные фронтоны — их заменили более плоские мансардные крыши, в боковых сторонах которых были прорезаны окна. По новому закону высоту зданий ограничивали лишь до парапета крыши, а не до конька, поэтому предприимчивые строители умудрялись втиснуть под крышу еще один-два уровня. Так родилась знаменитая «парижская» крыша. Что еще более важно, теперь конек крыши шел параллельно улице, так что здание было обращено к прохожим широким, длинным боковым фасадом, а не узким разукрашенным фронтоном.
До возникновения в 1770–1780-е годы крупных синдикатов, инвестировавших деньги в недвижимость, строительством в основном занимались монашеские сообщества. В 1669 году мастера прихода церкви Сен-Жермен л’Осеруа возвели ряд зданий на улице Ферронри, одним концом упиравшейся в кладбище Невинных, самое «густонаселенное» и зловонное в Париже того времени. Эти здания были спроектированы в едином стиле: над аркадами, в которых располагались магазины, возвышались четыре этажа небольших квартир. В 1715 году архитектор Дейи разработал для аббатства Сен-Жермен-де-Пре несколько зданий. Первый этаж состоял из двух магазинов, расположенных по обе стороны от арочного входа, к которому вела общая лестница. Как видно из чертежей, на верхних этажах размещалось по пять комнат, правда, их назначение (гостиная, спальня, гардеробная и т. п.) указано не было. Большое количество вспомогательных дверей давало жильцам известную свободу в использовании помещений в качестве магазинов, мастерских, жилых помещений или всего сразу. Конечно, множество дверей с одной стороны, и отсутствие кухни — с другой, может показаться странным человеку, знакомому с парижскими квартирами девятнадцатого века по романам Золя. Однако в дизайн этих зданий впервые были включены детали, сохранившиеся на протяжении последующих полутора веков: в частности, мезонин, или «полуэтаж», зажатый между первым и вторым этажом — особенность некоторых ранее построенных зданий на улице Ферронри. Изначально мезонины проектировались как товарные склады, обеспечивавшие припасами расположенные на первом этаже магазины, однако их часто сдавали обедневшим семьям, пытавшимся скрыть свою бедность от окружающих. Чувство собственного достоинства не позволяло им селиться в более просторных и удобных мансардах, поскольку те считались обиталищем «богемы» и по статусу сильно уступали мезонинам.
Дизайн, который предложил архитектор Раме для дома № 12 по улице дю Май показывает, насколько изменилась планировка зданий к 1789 году. Общая лестница изящной спиралью поднимается вверх; на каждом этаже на нее выходит по одной квартире с двумя спальнями. Окна «комнаты мадам» (или будуара хозяйки квартиры) смотрят на улицу, в то время как «комната месье» выходит окнами во внутренний дворик, и к ней для удобства ведет собственная узкая задняя лестница. Кухня же расположена на той же стороне, что и «комната месье», и представляет собой служебное крыло в миниатюре.
В здании модного дома «Арман» по улице Монторгёй (1790 г.) на каждом этаже было по три квартиры, по три внутренние лестницы и ряды довольно неудобно расположенных окон (по крайней мере, по мнению жильцов), поскольку внутреннее удобство часто приносилось в жертву гармоничному виду фасада. Архитекторы предпочитали вставить ложное окно или расположить его вплотную к внутренней перегородке между комнатами, лишь бы не нарушить единообразие оконных просветов.
На самом деле эти ряды бесконечных окон зрительно утомляли, и в конце концов, сами парижане стали жаловаться на излишнюю монотонность фасадов. В своем «Очерке об архитектуре» (1755 г.) Марк Антуан Ложье
[22] ругал современных архитекторов за «вредную одинаковость зданий». Королевские указы, датированные апрелем 1783 и августом 1784 годов, ограничили высоту строений до 19,5 метра на улицах шириной до десяти метров, и до 12 метров — на улицах шириной менее восьми метров, однако, чтобы повысить рентабельность зданий, владельцы продолжали втискивать под мансардные крыши дополнительные этажи. С другой стороны, домовладельцы совершенно забыли о такой важной части здания, как piano nobile, — знаменитом бельэтаже, где традиционно располагались парадные помещения, и высота потолков была больше, чем на других этажах.
В годы революции строительство домов нового типа практически прекратилось, однако во времена Реставрации и в течение последующих тридцати лет начало развиваться с новой силой, достигнув небывалых темпов, после чего постепенно угасло. Чтобы не быть голословными, скажем, что в районе Поршерона (IX округ Парижа) с 1769 по 1786 год было построено двадцать зданий нового типа, с 1818 по 1847 — сорок пять, а с 1853 по 1912 — двадцать шесть.
В одном из выпусков газеты Le Babillard за 1778 год Рутлидж поместил отчасти раздраженное, отчасти обескураженное описание испытаний, выпавших на долю обитателя меблированных парижских комнат. Пока парижские богатеи, пишет Рутлидж, в тиши своих особняков наслаждаются одиночеством и покоем, бедняки вынуждены ютиться в убогих грязных комнатушках, «в полной мере отражающих разношерстную толпу, которую можно встретить на улицах Парижа и в других общественных местах». Конечно, для критики автор выбрал не самый престижный район города, и он категорически утверждает, что «приятной компании здесь найти никак невозможно». Целый день его слух терзают бесконечные звонки в дверь соседа-торговца, а вечером, когда делец наконец-то уходит из дома, как назло «просыпаются» другие соседи: игрок в карты, живущий за стеной, и куртизанка на верхнем этаже.
В Лондоне строительство зданий регулировалось строительными актами, принятыми после Великого пожара. Первые акты были приняты в 1667 году — кстати, именно тогда в Париже вышли указы, ограничивавшие высоту зданий в зависимости от ширины улицы. В актах 1667, 1707 и 1709 годов были четко прописаны требования, предъявляемые к новым зданиям: в частности, оговаривалась ширина кирпичных стен и использование элементов из дерева. Поскольку кирпичные здания были признаны не только более красивыми и прочными, но и «более безопасными в отношении возможных пожаров», с этих времен только двери, оконные рамы и наличники было разрешено делать из дерева. Сводный акт 1774 года упорядочил законодательство и разработал специальные требования к четырем разным видам строений.
Фурнье-стрит в Спиталфилдс — один из немногих хорошо сохранившихся экземпляров кирпичной террасной застройки ранне-георгианского периода, появившихся между 1725 и 1731 годами.
Как и на большинстве других улиц, застроенных террасными домами, строительством здесь занимались сразу несколько агентов. В то время любой желающий мог участвовать в постройке домов: для этого ему требовалось лишь заключить с землевладельцем договор аренды земельного участка под застройку и выплатить номинальную ренту за срок от трех до пяти лет. Затем «агент» начинал собирать деньги под будущую продажу квартир, находил подрядчиков, на скорую руку возводил на участке здание и старался продать его до окончания льготного периода договора аренды.
