Мне кажется, что рынок недвижимости в нашей стране «перегрет». Люди предпочитают вкладываться в недвижимость из страха потерять сбережения: а вдруг кризис, а вдруг дефолт? Поэтому цены на нее растут как на дрожжах, все больше напоминая раздутый мыльный пузырь. Подумайте сами: разве может студия в Девяткино (Ленинградская область, спальный район рядом с г. Санкт-Петербург) стоить так же, как однокомнатная квартира в Испании на второй, ну на третьей линии от моря? По соотношению цена/качество – точно нет. А она стоит.
Возможности недвижимости
Вместе с тем у недвижимости есть масса неоспоримых достоинств.
1. Материальность и страховка от серьезных экономических потрясений
Если в стране разразится очередной дефолт – вам хотя бы будет где жить. В отличие от других инвестиционных инструментов, которые мы видим только на экране монитора и в отчете депозитария, квартиру всегда можно потрогать и убедиться, что все в порядке.
2. Динамическое изменение доходности
Арендные платежи также можно менять, подстраивая под инфляцию. Меняются цены в магазине – увеличивается и размер ренты.
3. Низкое колебание цен
Колебания цен на недвижимость существенно ниже, чем на акции или облигации на фондовом рынке. А значит, и ниже риск продать в панике по невыгодному курсу. Даже если вам срочно захотелось продать недвижимость, то понадобится несколько недель не только на поиск клиента, но и на оформление самой сделки. За это время вы можете успеть передумать.
Риски недвижимости
1. Высокий порог входа
Если оценивать квартиру с точки зрения инвестиций, нам нужен стабильный спрос на съем. Значит, нужно смотреть центральные или ближайшие к ним районы города, желательно рядом с метро. Стоимость однокомнатной квартиры в таком районе: в Москве от 9 млн, в Санкт-Петербурге от 5 млн рублей. Площадь – в районе 30–40 кв. м, и находиться она будет в старом фонде, требующем капитального ремонта. Не каждый может себе это позволить.
Про ипотеку я даже не говорю. Подумайте сами, через сколько вы отобьете стоимость вложений, если возьмете квартиру под сдачу, в ипотеку?
2. Низкая ликвидность
Продать квартиру и быстро получить деньги, скорее всего, не получится. Акции и облигации можно купить и продать одним нажатием кнопки, поэтому их называют ликвидными объектами. При продаже недвижимости нужно время не только на поиск покупателя, но и на заключение сделки и регистрацию перехода права собственности.
Например, свою первую квартиру в Питере, на Васильевском острове, в районе с развитой инфраструктурой и парком, я продавала два года. Кому-то из потенциальных покупателей отказывали в ипотеке, кто-то принимал решение вложиться в новостройку. В общем, это небыстро.
3. Риск долгостроя
При покупке квартиры в строящемся объекте есть риск попасть на долгострой и пополнить ряды обманутых дольщиков. Как минимизировать этот риск, я расскажу в соответствующей главе. Если же вы уже пострадали и нуждаетесь в консультации юриста, напишите нам на feedback@fincult.ru. Чем смогу – помогу.
4. Падение доходности
Нельзя исключать риск того, что квартира станет приносить меньше денег, а то и убытки. Это может произойти по разным причинам: например, в случае перенасыщения рынка жильем эконом-класса. Так как чаще всего люди стремятся сохранить свои деньги именно в недвижимости, вкладываясь в типовые студии или однушки, на рынке съемного жилья с каждым годом все больше и больше вырастает конкуренция. Чтобы оставаться конкурентоспособным и продолжать отбивать расходы на коммунальные платежи, содержание квартиры и налоги, вы будете вынуждены снижать цену аренды – или продавать квартиру по цене ниже рынка.
Другой вариант падения доходности по объекту может быть вызван экономической ситуацией в стране. Многие арендуют или покупают недвижимость в хорошие времена. Однако в случае наступления кризиса люди уезжают из крупных городов на родину и обустраивают свой быт там. Меньше спрос на рынке – падает цена на аренду и покупку.
Золото
Из всех драгоценных металлов как объект инвестиций выгодно выделяется именно золото. На протяжении долгого времени этот металл был универсальным средством расчета: золотые монеты были в ходу на рынке и являлись во всех снах пиратам и американским старателям. Позднее к золотым запасам стран стали привязывать деньги, чтобы обеспечить национальную валюту эквивалентной стоимостью. В настоящее время деньги во всем мире стали фидуциарными (т. е. символическими – подробнее об этом см. в разделе про криптовалюту), однако ценность золота от этого не уменьшилась.
Золотой запас по-прежнему играет важную роль в экономике стран, выполняя роль экстренного резерва на случай кризиса и корректируя курс валюты. К тому же химические свойства золота важны во многих отраслях промышленности. Так как золотой ресурс исчерпаем, его ценность продолжает расти. Цена на золото в краткосрочной перспективе довольно сильно колеблется, но на длинном отрезке времени становится только выше.
Вот два основных источника дохода при вложении в золото:
1. Золото позволяет «спрятаться» от инфляции. Когда-то давно мы в Центре проводили тренинг по инвестициям в драгоценные металлы. Чтобы наглядно показать устойчивость золота к инфляции, мы сделали сравнительную таблицу: сколько в разные периоды времени стоила одежда, жилье и основные продукты питания в рублях – и сколько в золоте. Цены в рублях росли от периода к периоду, а вот в золоте оставались плюс-минус схожими: сколько платьев можно было себе пошить на золото в один период, столько же и в другой. Золото – это единственный универсальный эквивалент стоимости во все времена, потому что все остальное подвержено инфляции.
2. Также при вложении в золото можно заработать на изменении курса. Однако важно помнить, что золото – инструмент, невероятно подверженный спекуляции. Поэтому цена на него постоянно колеблется.
Возможности золота
1. Золото – ограниченный ресурс и поэтому будет постоянно расти в цене
Организовать производство по добыче золота – это удовольствие не из дешевых. Ученые веками анализируют возможности добывать золото легко и экономично, например из морских вод. Однако даже сами процессы исследований экономичной добычи золота оборачиваются огромными затратами и в итоге попросту не окупаются.
Если появятся новые технологии, которые позволят добывать золото новыми выгодными методами или, например, делать новые слитки из того, что сейчас выбрасывается как отработанный материал, то объемы доступного золота увеличатся. И может быть, тогда оно подешевеет. Однако подобных научных прорывов не было уже много десятков лет.
