Основной риск в таких сделках – это «заморозка» денег на длительный срок, т. е. долгая перепродажа. При выборе объекта нужно посмотреть цены на рынке на аналогичные объекты и посоветоваться с опытными риелторами.
Самостоятельно найти сделки с дисконтом очень сложно. Нужен компетентный опытный риелтор, у которого есть связи с банками и судебными приставами. Таких специалистов немного, но они есть. Многие из них сами инвестируют собственные деньги в подобную недвижимость.
Но прежде чем начинать искать подобных специалистов, нужно иметь хотя бы 4–5 млн рублей для инвестиции. Профессионал не будет тратить время на инвестора с маленькими деньгами, который «приценивается».
По каким критериям оценивать привлекательность недвижимости? Об этом мы поговорим ниже, когда будем рассматривать покупку новостроек или квартир для сдачи в аренду.
Покупка коммерческой недвижимости
Рассмотрим недорогие коммерческие помещения стоимостью до 10 млн рублей. Именно эта информация актуальна для небольших непрофессиональных инвесторов. К таким объектам относятся:
• торговые точки в ТЦ в небольших городах численностью до 500 тыс. человек (в больших городах торговые центры строят крупные инвесторы);
• помещения на первом этаже в жилых домах, особенно в густонаселенных спальных районах или на крупных проходимых улицах и проспектах;
• жилые квартиры в центральных районах крупных туристических или деловых центров (Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники) для посуточной аренды через агентство недвижимости.
Целевая доходность по коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, составляет от 9 до 12 % годовых. Бывает и больше, но редко. Здесь я не буду рассматривать подобные случаи, т. к. их крайне тяжело найти. Также надо понимать, что доходность я указываю без вычета налогов, расходов на поддержание объекта в хорошем состоянии, без возможного простоя помещения во время поиска арендатора.
Как посчитать возможную доходность объекта? Нужно узнать арендные ставки в соседних коммерческих помещениях. При выборе объекта важно учесть его технические возможности: какой бизнес в нем может вестись, соответствует ли объект нормам пожарной безопасности. Также распространена продажа помещений, имеющих долгосрочного арендатора, – чаще всего собственнику нужны деньги.
Если вы решите сдать квартиру в управление агентству недвижимости, убедитесь в том, что у них хватает клиентов, чтобы ваша квартира не простаивала. Если доходы от агентства вас не устроят, можно найти другое или продать объект и вложить деньги во что-то более доходное. Еще вариант: сдавать помещение в долгосрочную аренду под ставку 4–6 % годовых.
Чтобы найти коммерческую недвижимость, стоит привлечь опытного риелтора или воспользоваться одним из сайтов, где продаются объекты с арендаторами, заключившими с нынешними собственниками помещения долгосрочные контракты.
Аналогично покупке недвижимости с дисконтом, прежде чем начинать что-то делать, здесь тоже нужно накопить необходимую сумму. Более доступны в этом смысле инвестиции в квартиры в строящихся домах, где можно найти студию или однушку за 2–3 млн рублей даже в Санкт-Петербурге, не говоря уже о городах меньшего размера.
Инвестирование в квартиры в строящихся домах. Чего ждать от рынка при новых правилах игры
В начале XXI века стало модным покупать квартиру на этапе начального строительства и продавать ее ближе к срокам сдачи объекта. Такой вид инвестирования позволял инвесторам получать до 25 % годовых. В настоящее время выгодной считается доходность в 15 % годовых, ну а с меньшими условиями даже связываться не стоит.
Все-таки кризис, состояние экономики, ну и санкции, конечно, существенно снизили доходность в этом виде инвестирования. К тому же застройщики стали активно конкурировать с частными инвесторами: квартиры на продажу выставляют постепенно, держат цену примерно на одном уровне, предлагают разные планировки, акции, рассрочки, помощь в ипотеке и другие бонусы, чего частный инвестор себе позволить не может. Поэтому стоит обязательно сделать расчет и заложить длинный горизонт на продажу объекта. Быстрой выгоды в этом виде инвестирования точно ждать не стоит.
Такой вид инвестирования скоро просто сойдет на нет, т. к. приняты изменения в закон «О долевом участии в строительстве». Они призваны бороться с недобросовестными застройщиками и вводят систему так называемого «проектного финансирования». Теперь застройщик не будет получать деньги напрямую от физического лица. Они будут зачисляться на эскроу-счет и переводиться застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру в сданном доме.
Раньше все застройщики закладывали в экономику строительства приток денег от клиентов. Специально рассчитывались маркетинговые схемы, рекламные кампании, чтобы к определенному периоду получить денежные средства от покупателей и направить их на возведение объекта, покрытие расходов и пр.
При новых условиях работы у застройщика должна быть очень крепкая финансовая база еще до начала строительства. По сути, свои средства должны позволять ему возвести объект без софинансирования со стороны покупателей. Именно поэтому многие эксперты утверждают, что цены на жилье в новостройках будут приравнены к цене квартир на вторичном рынке, т. е. как таковая выгода сильно снизится. Доход от таких инвестиций станет относительным.
Время расставит все по своим местам. А пока что считать, что покупка на этапе котлована и продажа готовой квартиры – это выгодно, не стоит. Прежде чем куда-то вкладываться, нужно все рассчитать.
Вместе с тем обязана вам изложить все критерии такого выбора.
Первый – надежность застройщика, его способность достроить дом и сдать его в эксплуатацию вовремя или с минимальными задержками. В связи с новой волной кризиса круг надежных застройщиков резко сократился.
Второй фактор – выбрать перспективный объект недвижимости, в котором люди потом захотят жить.
Как выбрать надежного застройщика
Основные факторы надежности застройщика я объединила для удобства в одну табличку, представленную ниже.
Давайте подробно рассмотрим каждый критерий.
1. Название и сайт компании. Тут все понятно.
2. Регионы строительства показывают нам масштаб работы компании: региональный это игрок или федеральный, который строит в нескольких наиболее перспективных регионах.
3. Место в отраслевых рейтингах позволяет выбирать компании из первой пятерки или десятки застройщиков. Желательно найти наиболее достоверный рейтинг – тот, в котором невозможно купить места. В каждом регионе свои рейтинги.
