Безусловным плюсом недвижимости – хоть жилой, хоть коммерческой – является ее устойчивость к инфляции. Если деньги на вкладе просто тихонько дешевеют, цена квартир в рублях год от года все же подрастает на размер инфляции. А если есть какой-то драйвер роста вроде дешевой ипотеки или грядущего введения счетов эскроу, цены на недвижимость могут расти и быстрее, чем дешевеет рубль.
Но только в российской валюте. В долларе роста нет. И еще динамика цен сильно зависит от города и даже конкретного дома. Старые дома дешевеют. Комнаты в цене чаще всего тоже падают. Новостройки среднего и экономкласса в районах массовой пригородной застройки а-ля гетто топчутся на месте или медленно теряют в цене.
Безусловный минус недвижимости – низкая ликвидность. Деньги сложно вытащить из объекта быстро. Особенно если квартира не в крупном городе – она может продаваться месяцами. Невозможно изъять часть денег. Например, вам срочно нужны 100 000 руб. Вклад позволит их снять в любой момент. Из квартиры вытащить такую сумму не получится. Можно только продать объект целиком.
Вложения в недвижимость – хороший вариант для пенсии. Когда доходность уже не важна, капитал у вас уже накоплен в виде квартиры. От инфляции он защищен. Плюс ежемесячно поступает рента в виде платежей от арендаторов.
Но для молодого человека или того, кому еще 10–15 и более лет до пенсии, покупка квартиры – это потеря части доходности, которую он мог бы заработать и существенно увеличить свой капитал.
Но заработать – на чем? Конечно, на фондовом рынке. На сегодняшний день это самый совершенный инструмент для приумножения денег, который позволяет самостоятельно выбирать уровень риска и потенциальную доходность. И ему будет посвящен отдельный рассказ.
Как не потерять деньги на фондовом рынке?
Средняя доходность рынка для пассивного инвестора – 10 % годовых. На графике вы видите рост индекса Московской биржи за период с 2009 по 2019 г. (рис. 3). В этот индекс входят крупнейшие российские компании. За 10 лет их стоимость совокупно выросла на 390 %. А это значит, что инвесторы, которые вкладывались в индекс, за 10 лет увеличили свои капиталы практически в четыре раза.
В валюте средняя доходность по общемировому рынку – 7–9 %. Банк Credit Suisse в своем ежегодном отчете приводит данные за 118 лет наблюдений за рынком. Среднегодовая доходность по акциям, согласно их подсчетам, составляет 9,4 % годовых в валюте
[7].
Зарабатывать на рынке можно тремя способами.
Первый – игра на краткосрочных колебаниях цен. Трейдинг. Не важно, дорожает бумага или дешевеет. В 2017 г. ученые из Калифорнийского университета (Беркли) выпустили исследование. В нем они утверждали, что 80 % дейтрейдеров (тех, кто торгует внутри одного рабочего дня) разоряются и уходят с биржи в течение двух лет
[8]. Поэтому я не рекомендую трейдинг для новичков на рынке. Да и для старичков тоже, если честно.
Второй – пытаться выбрать лучшие бумаги на рынке. Те, что будут максимально быстро и эффективно расти и покажут лучшую доходность. Это сложно, честно. В мире существует множество профессиональных инвестиционных фондов, где сидит команда: управляющий, аналитики. Эти люди всю жизнь посвящают поиску лучших идей для заработка на рынке. Но мало кому из них удается стабильно показывать результаты выше среднего. Год-два могут быть суперуспешными. Но единицам, подлинным талантам, удается держать высокую доходность в течение пяти и более лет.
Поэтому для нас с вами – обычных людей, которые не собираются посвящать всю жизнь работе на бирже, подходит третий тип инвестирования – пассивные инвестиции. Принимая за факт то, что мы не знаем, каким будет наш мир завтра, как изменится человечество, какие компании будут в авангарде, а какие обанкротятся, мы можем лишь вложиться максимально широко – чтобы максимально подстраховать себя от возможных рисков.
Какие риски могут нас ждать при вложениях в фондовый рынок? Например, девальвация рубля. Уже была и еще наверняка будет. Подстраховываем этот риск тем, что вкладываем деньги не только в рублях, но и в валюте. Как минимум половину денег держим в долларах. Тогда нам не страшно изменение курса валют – мы всегда останемся при своих.
Следующий риск – нестабильность одной или нескольких экономик мира. Кризис. Как было в России в 2014 г. Во всем мире все шло хорошо, но против нас ввели санкции, из-за чего в цене упали акции многих российских компаний. Страхуем этот риск через вложения в экономики разных стран. Везде сразу санкции не введут. Везде сразу революции или дефолты не случатся.
Правда, может быть всемирный кризис, как было в 2008 г. И это третий возможный риск. Страхуем его через разные классы активов. Берем в портфель не только акции, но и облигации, а также золото. Акции и золото ведут себя противоположным образом. В кризис акции падают, золото растет в цене. В хорошие времена – наоборот. Облигации могут расти или падать, но диапазон их колебаний намного меньше, чем у акций. В кризис они стабилизируют портфель в целом.
Наконец, еще один риск. Если мы вкладываемся на 10–20 лет, скорее всего, за это время экономика сильно изменится. Сейчас все хотят быть акционерами «Газпрома». Через 20 лет, весьма вероятно, вся планета перейдет на возобновляемые источники энергии и откажется от газа. «Газпром» будет работать на умирающем рынке, постепенно двигаясь к закрытию.
Искусственное мясо, автомобили-беспилотники… Кто знает, какие компании будут процветать, а какие обанкротятся через 20 лет? Вряд ли можно это предсказать. Как пассивные инвесторы мы можем вложиться понемногу во все сферы, чтобы поймать средний рост мировой экономики. Те самые 7–9 % годовых в валюте. Рост, который возникает не из-за спекуляций, а просто потому, что людей на планете становится больше, они больше потребляют, компании больше производят и продают, а значит, больше зарабатывают и прибавляют в цене.
Мы можем просто стать частью этого процесса и получить свой кусок пирога.
Почему проценты так важны?
Зачем инвестировать в рынок? Неужели так важно, 5 % или 10 % будут приносить мои деньги? Покажу на конкретном примере.
Представим, что мы поставили себе цель накопить 1 млн руб. за 10 лет. Цель уже посчитана в будущих деньгах. Копить мы можем под матрасом, и тогда нам придется откладывать 1 000 000 / 120 месяцев = 8300 руб. в месяц.
Если накопления будут лежать на вкладе под 5 % годовых с ежемесячным пополнением и капитализацией, нам придется вносить в копилку уже меньше – 6400 руб.
[9] (рис. 4).
