Новостройки бывают экономкласса, комфорткласса, бизнес-класса и класса люкс. Мы будем работать с первыми двумя категориями. Дома бизнес-класса и класса люкс продать намного сложнее, особенно в кризисные периоды, да и цены на них могут падать значительно резче, чем на здания экономкласса.
Следует выбирать недвижимость согласно параметрам жилого комплекса, в котором она строится, и по наличию инфраструктуры, имеющейся у данного объекта. Застройка может быть:
• точечная — строительство одного дома в готовом районе, в котором уже есть вся необходимая инфраструктура; это лучший вариант застройки — такие дома разлетаются как горячие пирожки; поскольку рядом уже имеется вся необходимая инфраструктура, у таких домов нет прямых конкурентов поблизости, что сильно повышает ликвидность;
• застройка мини-квартала — это строительство 2–5 домов рядом с готовой уже инфраструктурой больших микрорайонов; это тоже хороший вариант, так как уже готова инфраструктура и конкурентов будет немного, а значит, квартиру будет проще продать;
• комплексное освоение территории (КОТ) — это застройка огромных микрорайонов, в которых, как правило, еще нет готовой инфраструктуры; таковую (детские сады, школы, торговые центры) обычно достраивают в последнюю очередь; здания на таких масштабных площадках обычно сдаются очередями — по 5–6 домов; покупать новостройки с целью перепродажи в подобных объектах можно только до третьей очереди, далее в этом районе предложение квартир на рынке недвижимости будет выше спроса, скорее всего, а значит, и цены окажутся ниже, и ваша прибыль меньше.
Строительство недвижимости проходит через следующие этапы:
• покупка или аренда земли под строительство;
• получение разрешительной документации;
• старт продаж, нулевой цикл;
• начало строительства;
• аккредитация у банков ипотеки;
• завершение строительства;
• сдача дома государственной комиссии;
• подписание акта приемки-передачи квартиры собственнику;
• выдача ключей;
• получение собственности на квартиру.
Обратите внимание, что после подписания акта приемки квартиры и до момента оформления собственности у нас нет законной возможности продать квартиру, а это значит простой по времени примерно на 6 месяцев. Поэтому выгодно продавать квартиру по переуступке прав требования, согласно договору долевого участия (ДДУ), до подписания акта приемки квартиры.
Ситуация на рынке недвижимости
В 2014 году ситуация на рынке недвижимости ухудшилась, но не так критично, как могло быть. Государство субсидирует ипотеку в строящихся домах, поэтому спрос на рынке новостроек упал, но не катастрофически, падение было примерно 10 %. Строить при этом стали тоже на 10 % меньше, поэтому рынок сейчас в балансе.
Большинство игроков на рынке заняли выжидательную позицию. Они ждут стабилизации курса рубля и стоимости нефти. Скорее всего, ждать осталось уже недолго, дешевле недвижимость не станет, тем более в рублях. Вероятно, в 2017 году будет оптимальное время для покупки недвижимости при выполнении нескольких условий. Будет ясна политика Трампа на посту президента США. Если он решит развивать внутреннюю добычу сланцевой нефти в США, то она, как это ни удивительно, начнет расти. Ее добыча невыгодна при цене ниже $50 за баррель, а как мы уже знаем, цены назначаются, а не зависят от рынка. Тогда будут стабилизация и, возможно, небольшое укрепление курса рубля.
Если эти события произойдут своевременно, цены на нефть двинутся вверх, у инвесторов появится желание вкладывать, и появится спрос на рынке недвижимости. Надо сказать, что нефть всегда являлась опережающим индикатором для цен на недвижимость. Сравните движения стоимости нефти и недвижимости на графиках ниже.
Похожи, правда? Аналитику по недвижимости рекомендую смотреть на сайте http://www.irn.ru/, там можно найти много интересных графиков для анализа стоимости недвижимости. Давайте заодно посмотрим, как менялись цены в рублях:
А это стоимость крупным планом за последние 3 года:
Какие выводы мы можем из этого сделать? Недвижимость сильно потеряла в стоимости относительно доллара. Пока на рынке не наступит стабильность, инвесторы будут держать свой капитал в долларах и не станут инвестировать в недвижимость, просто потому что это невыгодно. Мы сейчас говорим не про квалифицированных инвесторов, а про типичных бизнесменов средней руки, ничего не смыслящих в инвестициях. Однако у них есть деньги, и им проще купить недвижимость, потому что на фондовом рынке у нас действует куча мошенников и дилетантов.
Также мы видим, что цены на недвижимость в рублях остаются на том же уровне, что и до кризиса, обвала рубля. При нормальной ситуации в экономике этот актив пойдет в рост. То есть мы имеем дело с хорошей возможностью, какую рассматривали в активных инвестициях.
Стоит отметить хорошую работу наших властей, которые в непростой ситуации не позволили рынку недвижимости совсем рухнуть. Они стимулировали ипотечные займы и не дали поднять по ним ставку даже при резком повышении ставки рефинансирования. Во время кризиса ставки по ипотеке держались в районе 12 %, сейчас немного снизились до 11 %, тогда как ставка ЦБ поднималась до 17 %. Если бы вслед за ней росла ипотека, это прикончило бы наш рынок.
Более 40 % сделок с недвижимостью в России сейчас проходит с использованием ипотечных займов, по новостройкам этот процент еще выше. Так что своевременные меры позволили сохранить рынок. Хотя там сейчас спад, но все нормальные застройщики смогли выжить и достраивают свои объекты. Как выбирать застройщиков, мы узнаем чуть позже.
Так выглядит изменение цены в зависимости от типа дома и класса объекта недвижимости. Заодно посмотрите, какая разница в стоимости.
А вот разница в динамике цен между вторичным рынком и новостройками. По графику наверху видно, что новостройки идут куда лучше и в кризис даже подросли, а вот динамика вторичного жилья оставляет желать лучшего. Рынок вторичного жилья сейчас в состоянии ожидания, там меньше льготных кредитов, поэтому стагнация рынка очевидна.
