Давайте отметим основные тенденции и выводы:
• бо́льшим спросом пользуются квартиры эконом-класса;
• наиболее актуальны квартиры меньшего метража, особенно студии;
• более 40 % сделок проходят с привлечением ипотеки;
• государство вовремя поддержало первичный рынок недвижимости;
• отсюда: спрос на первичном рынке выше, чем на вторичном;
• ужесточение законодательной базы в пользу покупателей квартир;
• нужно брать объекты с меньшей конкуренцией к моменту постройки;
• чем меньше в здании этажей, тем лучше;
• очень важны транспортная доступность и инфраструктура объекта.
Сразу отмечу, что эта стратегия работает только в крупных городах-миллионниках, в небольших городах может и не быть роста стоимости недвижимости от момента покупки объекта. Но не расстраивайтесь: даже из другого города вы легко можете покупать недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, вы сможете пользоваться даже ипотечными программами для жителей этих городов.
Расчет рентабельности
Самым важным этапом при выборе объекта является расчет рентабельности. Если доходность ниже 30 % годовых, даже не будем связываться с этим объектом. Потому что мы потратим время и усилия, и это должно окупиться. Надеюсь, все представляют себе, что такое рентабельность (ROI), но я все же напомню:
ROI = чистая прибыль / вложенный капитал * 100 %
У нас есть 3 варианта покупки недвижимости: своими деньгами, в рассрочку и в ипотеку. Вам уже примерно понятно, какой вариант эффективное, но я покажу это на примере одного и того же условного объекта недвижимости. Итак, в первом случае будем покупать на свои деньги:
цена объекта при покупке — 1,8 млн руб.;
цена объекта при продаже — 3,2 млн руб.;
время строительства — 1,8 года;
дополнительные затраты — 10 тыс. руб.;
прибыль = 3,2–1,8 = 1,4 млн руб.;
ROI = 1,4 / (1,8 + 0,01) * 100 % = 77,4 %;
ROI = 77,4 / 1,8 = 43 % в год.
Очень хорошая доходность, но это потому, что объект попался удачный. В реальности такие объекты встречаются не так часто. Это абстрактный пример для иллюстрации разницы в доходности. В данном случае мы получили прибыль в 43 % годовых даже при простой покупке на свои средства.
Второй пример — рассрочка:
цена объекта при покупке — 1,8 млн руб.;
цена объекта при продаже — 3,2 млн руб.;
время строительства — 1,8 года = 22 месяца (округлил в бóльшую сторону);
дополнительные затраты — 10 тыс. руб.;
первоначальный взнос — 40 % = 1,8 * 0,4 = 0,72 млн руб.;
ежемесячный платеж — 20 тыс. руб.;
ROI = 1,4 / (0,72 + 0,01 + 0,02 * 22) * 100 = 120 %;
ROI = 120 / 1,8 = 66,7 % в год.
В этом случае доходность увеличилась. Рассрочки тоже бывают разные, здесь была с 40 % первоначального взноса, но на старте продаж бывают и очень выгодные рассрочки с 20 % или даже 10 % первоначально взноса. Происходит это потому, что объект еще не получил аккредитацию банками на ипотеку и вынужден привлекать деньги таким способом, но подобные предложения редки, их количество ограничено.
Также при работе с рассрочкой нужно платить ежемесячный взнос, в нашем случае это 20 тыс. руб. (для того чтобы показать свою платежеспособность). А самое неприятное в рассрочке то, что ее в любом случае нужно будет полностью закрывать перед подписанием акта приемки квартиры. Поэтому вам нужно найти покупателя заблаговременно или придется сбрасывать цену.
Третий пример с ипотекой:
цена объекта при покупке — 1,8 млн руб.;
цена объекта при продаже — 3,2 млн руб.;
время строительства — 1,8 года = 22 месяца (округлил в бóльшую сторону);
дополнительные затраты — 50 тыс. руб.;
первоначальный взнос — 20 % = 1,8 * 0,2 = 0,36 млн руб.;
процентная ставка — 12 %;
срок кредита — 30 лет;
ежемесячный платеж — 15 тыс. руб.;
ROI = 1,4 / (0,36 + 0,05 + 0,015 * 22) * 100 % = 189 %;
ROI = 189 / 1,8 = 105 % в год.
Впечатляющие цифры, хотя они просто иллюстрируют разницу. Более реальные средние объекты будут иметь доходность около 60 % годовых, что тоже весьма неплохо. Обратите внимание, что тут возрастают дополнительные расходы, поскольку вам, скорее всего, потребуется ипотечный брокер и точно надо будет оформлять страховку от потери трудоспособности.
Поскольку мы берем кредит с целью закрыть его путем перепродажи объекта, то нам важен наибольший срок ипотеки и, как следствие, наименьший ежемесячный платеж. Если бы мы брали квартиру с целью использовать ее как доходную недвижимость, мы высчитали бы лучший срок ипотеки и размер платежа, но в данном случае это не так важно.
Из расчетов видно преимущество ипотеки над всеми остальными вариантами. Причем будет достаточно много вариантов, удовлетворяющих всем условиям с 60 % ROI в год. Так что это очень неплохая инвестиция в добавление к нашему портфелю, которая сможет посоперничать даже с активными инвестициями, главное, чтобы рубль был стабилен.
Общие выводы
100 % оплата:
+ самая простая схема покупки и продажи;
+ нет рисков по затратам в случае форс-мажорных обстоятельств;
— наименьший ROI и прибыль;
— очень большой порог входа.
Рассрочка:
+ компромисс по сложности проведения сделки между 100 %-ной оплатой и ипотекой;
+ средний ROI и прибыль;
— высокие ежемесячные платежи;
— все еще значительный порог входа;
— риски при форс-мажорных обстоятельствах.
Ипотека:
+ самый низкий порог входа;
+ самый высокий ROI и прибыль;
— сложный процесс покупки и продажи, высокая вероятность привлечения кредитного брокера;
— риск при форс-мажорных обстоятельствах.
Анализ надежности застройщика
Самый большой риск в недвижимости — это фактор застройщика. Ведь если здание будет достроено, вы всегда сможете продать свою недвижимость как минимум в ноль (или небольшой плюс), а вот долгострой может обойтись вам очень дорого. Поэтому важно оценивать застройщика и его репутацию, этот показатель важнее прибыли. Если вы нашли отличный по прибыли объект, но этот застройщик еще не построил ни одного объекта в вашем городе, то лучше отказаться от покупки такого объекта.
