Основные факторы надежности застройщика:
• репутация и опыт;
• разрешительная документация;
• финансовое состояние;
• форма договора.
Начнем с репутации и информации по застройщику. Ее будем искать на порталах недвижимости в вашем городе или в том городе, где вы планируете инвестировать. Помимо этих порталов, можно использовать форумы, группы в VK и сайт самого застройщика. Смотреть объекты мы будем не на сайтах типа Avito, а именно на специальных сайтах для новостроек. Вот краткий список для Москвы и Питера:
• http://mskguru.ru/
• http://spbguru.ru/
• http://dozor214.ru/
• http://www.novostroykin.ru/
• http://www.novostroy.su/
• http://www.domkontrol.ru/
Есть и другие сайты, которые вы легко найдете в поисковике. Я рекомендую пользоваться http://mskguru.ru/, он наиболее удобен и содержит большую часть необходимой нам информации.
Первый критерий для анализа — количество домов, сданных застройщиком в городе инвестирования. Тут важен момент согласований и решений всевозможных вопросов с администрацией города и уже проложенные рельсы взаимодействия. Застройщики у себя на сайте обычно выкладывают сведения о сданных объектах, можно также найти информацию, набрав в поисковике название фирмы-застройщика.
Вторым показателем будет срок работы компании. Нас интересуют компании, работавшие еще в 2007 году и успешно пережившие кризис 2008 года, который для застройщиков вышел куда хуже теперешнего кризиса, потому что поддержки государства тогда не было. Позже можно будет посмотреть, как компании пережили нынешний кризис.
Далее необходимо выяснить, имеются ли отзывы и публикации в СМИ, касающиеся данной компании, — возможно, были нехорошие истории. Не ленитесь, воспользуйтесь Яндексом и Google для поиска нужной информации, так как бывают компании, делающие ребрендинг после проваленного объекта. Если у застройщика или его предшественника были проблемы в прошлом, поиск это покажет. Также может быть полезно запросить сведения о руководителях компании. Ищем факты о задержках строительства более трех месяцев, причем я допускаю, что у компании могли быть проблемы с одним проектом из десяти или двадцати. Поэтому сравнивайте число задержек с количеством построенного жилья. Обращайте внимание на сроки задержки, насколько они критичны: опоздания до полугода — вполне нормальное явление.
Далее стоит посмотреть, сколько компания параллельно строит объектов. Если среди них объекты комплексного освоения территории, выясните, создают ли они инфраструктуру, помимо жилых зданий. Все эти факторы косвенно покажут вам финансовое состояние компании.
Важно проверить проектную декларацию. Посмотрите, как продает застройщик — от своего имени или же от имени другой компании. Если он продает через дочернюю организацию, то в учредителях этой дочерней организации должна значиться сама компания как основной держатель активов, а на всех документах желательно наличие логотипа материнской компании.
Далее обязательно смотрим объект на сайте http://dozor214.ru/, он показывает объекты по всей России. Там приводится рейтинг по объектам и их застройщикам. Нам нужны объекты с рейтингом от 6 баллов и выше. Все, что ниже, — это повышенный риск, на который нам с вами пока идти не следует.
Небольшая инструкция, как проводить отбор, узнавать цены и другую информацию. Всегда звоните менеджерам, цены на сайте и цены по факту могут отличаться. Не стесняйтесь и узнавайте все, что вам нужно уточнить. Всегда спрашивайте, сколько стоили квартиры на старте продаж.
Мини-гид по сайту http://mskguru.ru/:
Выбираем любой объект и сразу видим всю основную информацию: дату сдачи, тип договора, застройщика, наличие паркинга, тип конструкции здания, предполагаемую дату сдачи объекта, расстояние до метро. В следующей вкладке можно следить за ходом строительства. Информация обновляется регулярно, практически каждый месяц, так что ездить и отслеживать ход строительства не нужно. Тем не менее отдельные застройщики ставят на своих объектах веб-камеры.
Сразу можно оценить всю инфраструктуру района (и даже соседние новостройки конкурентов).
Особый интерес представляет раздел плюсов и минусов этого объекта. Здесь можно прочесть интересные замечания, а также факты, которые вы упустили прежде. Например, как новичок вы бы вряд ли по одному описанию поняли, что это апартаменты, а не жилая недвижимость. Это значит, что прописаться там нельзя и продать ее будет сложнее.
Далее будем знакомиться с проектной декларацией, ее всегда можно найти на сайте застройщика. Если там или в других открытых источниках нет проектной декларации, мы такую недвижимость даже не рассматриваем. Компании обязаны ее публиковать, а за указание неверных данных в проектной декларации предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому если ее нет, значит, с недвижимостью что-то не так.
Основное, что мы должны смотреть в проектной декларации:
• информация о застройщике. Должно быть указано конкретное юридическое лицо, и далее вся информация указывается от имени этого юр. лица. Важно понимать, что сейчас даже многие солидные застройщики, например ГК «Мортон», строят не от своего имени, а от имени дочерних компаний. Хотя вся информация по объекту указана на их сайте и в случае чего отвечать они будут своей репутацией, но юридически все ваши вопросы будут именно к дочерней компании;
• цель проекта строительства, его этапы и сроки;
• разрешение на строительство;
• разрешение на землю, это может быть собственность или долгосрочная аренда; важно, чтобы право на земельный участок длилось дольше срока сдачи объекта недвижимости;
• сверяем точный адрес объекта с тем, что указан в декларации;
• число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики;
• предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию; срок сдачи объекта не должен превышать срок разрешения на строительства более чем на 6 месяцев;
