• финансовые результаты компании за текущий год;
• размер кредитов и дебиторской задолженности; компания не должна иметь долгов, если таковые имеются, нужно выяснить, с чем это связано.
Важно разобраться в ФЗ № 214 и правильно выбирать форму договора с компанией-застройщиком. Я рекомендую работать только по договорам долевого участия (ДДУ) или, в отдельных случаях, по предварительному договору долевого участия (ПДДУ) — подписание сразу ДДУ. Как вообще происходит этот процесс?
Застройщик, собрав все необходимые документы, может начать продавать квартиры. Делает он это по ДДУ, но процесс оформления ДДУ занимает от 1 до 3 месяцев в Регистрационной палате. Все это время деньги лежат на счету, и застройщик не может ими пользоваться, доступ к счету открывается только после одобрения договора Регистрационной палатой. Поэтому многие, даже крупные компании идут на хитрость.
Они заключают ПДДУ на оговоренную сумму и одновременно подписывают ДДУ, но уже без суммы. Там не так важна именно сумма, поскольку вы получаете право на долю в строящемся объекте недвижимости. Застройщик может пользоваться деньгами сразу, не ожидая завершения бюрократических проволочек. А у вас на руках уже подписанный ДДУ и ПДДУ. Как только Регистрационная палата одобряет сделку, вы переписываете ПДДУ на обычный ДДУ с указанной суммой сделки. Это весьма распространенная практика.
Есть и другие формы договоров. Наиболее распространенной из них является жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Я не рекомендую им пользоваться, так как ваша юридическая защищенность по этому договору в разы ниже. Вот несколько минусов этого договора:
• нет связи дольщиков с застройщиком, лишь с кооперативом — а это не застройщик, а только инвестор;
• для получения денег от ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права на земельный участок;
• застройщик не обязан публиковать проектную декларацию;
• если нет денег для завершения строительства, члены ЖСК несут ответственность по долгам кооператива (при росте сметы пайщики доплачивают);
• не определено точное окончание строительства;
• нет страховки дольщика от двойных продаж (когда квартира продается сразу двум разным собственникам, якобы случайно, ошибочно, или откровенно мошеннически);
• продажа только с согласия ЖСК; то есть вы не сможете продать квартиру до получения права собственности без согласия ЖСК, за согласие придется доплатить;
• практически невозможно получить банковский кредит на покупку;
• переуступку продать очень сложно, необходим покупатель с наличными деньгами, использование ипотеки не допускается банками;
• старт продаж возможен без разрешения на строительство.
Список внушительный. Думаю, этого достаточно, чтобы не влезать в такие инвестиционные авантюры, хотя ФЗ № 214 это пока разрешает. Надеюсь, скоро эти требования будут ужесточены и таких договоров больше не будет. А что касается других схем, которые вообще не проходят по ФЗ № 214 (работа с аккредитивами и другими формами банковских инструментов), то вам на начальном этапе вообще не стоит этим заниматься. Даже обычные договоры ДДУ лучше отдавать на экспертизу юристам, стоит это не так дорого, но спокойствия добавляет.
А вот чем хорош договор долевого участия (ДДУ):
• четкое описание объекта;
• точное расположение объекта в жилищном комплексе;
• конкретные сроки передачи объекта дольщику (сдача объекта и выдача ключей);
• постоянная цена, сроки и порядок проведения оплаты;
• штрафные санкции за просрочку сдачи дома;
• понятный процесс продажи по переуступке, описанный в договоре;
• известные параметры отделки или ее отсутствие;
• наличие гарантийного срока;
• льготные ипотечные программы с государственной поддержкой.
Важно понимать, что закон имеет высшую силу над договором. Таким образом, если в договоре вас просят подписать то, что противоречит закону, можете подписывать: они все равно проиграют суд, если вздумают судиться. А скорее всего, когда вы покажете им свою юридическую грамотность, их юридический отдел не станет с вами связываться.
Например, очень часто застройщики просят доплатить за дополнительные квадратные метры площади, которые получились по факту строительства. Но вы имеете полное право не платить, так как в договоре вы платили за ту недвижимость, которая четко прописана в договоре, и, если они построили чуть больше, это уже их проблемы. Если у вас ДДУ, в котором прописан метраж вашей квартиры, они ничего не смогут сделать с вами в суде, они туда даже не пойдут.
Однако важно проверять следующие пункты:
• если цена в договоре приведена в у. е. без привязки к конкретному курсу ЦБ РФ, такие вещи не подписывать; пусть указывают конкретный курс, а еще лучше в рублях;
• размер неустойки за одностороннее расторжение договора с вашей стороны не должен превышать 5 %, обращайте внимание и на этот пункт.
А вот, например, пункт про оплату коммунальных услуг после сдачи объекта, но до подписания акта приемки можно подписать, а потом сказать, что это незаконно, и не платить. Дальше та же схема, что и с дополнительными квадратными метрами, — по закону они не смогут обязать вас заплатить.
Теперь обратим внимание на финансовое состояние компании. Косвенно об этом говорит одновременное строительство большого числа объектов, включая комплексные освоения территорий. Дополнительно это можно видеть по финансовой отчетности компании, если она строит от своего имени. Но нужно еще смотреть наличие исполнительных производств по компании, посмотреть их можно на сайте http://fssprus.ru/iss/ip/.
Вот так этот отчет выглядит для ПИК. Логично, что ничего не найдено и исполнительных производств по компании нет. Но так может быть не со всеми, поэтому этот пункт не стоит исключать из оценки компании.
Определение ликвидности объекта
Теперь, когда мы разобрались с надежностью застройщиков, стоит подумать о ликвидности будущего объекта. Основными факторами для нас будут: местоположение, транспортная доступность, наличие инфраструктуры (готовой или строящейся), анализ ценовых предложений конкурентов.
Давайте разберем это на конкретном примере строительства на Варшавском шоссе от группы «ПИК», раз мы уже начали их рассматривать в прошлой главе. Мы видим небольшое комплексное освоение территории. Первая очередь уже практически готова, там всего 4 дома, еще 4 сдадут летом 2018 года.
