• квартира, смежная с лестничной площадкой;
• квартира на проходе;
• квартира без балкона.
В целом наш объект будет иметь ликвидность выше среднего благодаря полному отсутствию конкурентов, наличию разветвленной инфраструктуры и закрытой территории, неплохой по меркам Москвы транспортной доступности, близости к метро и малой доле студий от общего числа квартир. Основные минусы — отсутствие балкона и мусоропровода, большое количество этажей и 10 квартир на одной лестничной площадке, как следствие — большая загрузка лифтов.
Аналогично вы должны оценивать все потенциальные объекты. Потратьте на этот процесс побольше времени, особенно в первый раз, потому что вам нужно на практике изучить рынок и набраться опыта. Оцените полностью минимум 10 объектов перед принятием решения о покупке.
Ипотека
Это страшно слово — «ипотека»! В народе она давно и прочно ассоциируется с кабалой на всю жизнь, рабством и крепостным правом. Все дело в том, как вы используете этот инструмент. Одна и та же вещь может стать для вас путем к финансовой свободе или тяжкой ношей на половину вашей жизни, вопрос лишь в подходе.
Важно формирование положительного денежного потока и эффекта рычага. Разница между бедными и богатыми находится прежде всего в голове. Мы все ходим вокруг одних и тех же инструментов, но пользуемся ими по-разному. Мы с вами уже считали рентабельность и успели убедиться, что работать с ипотекой выгодно.
Я против рискованных схем с покупкой трех и более квартир в ипотеку, когда на самом деле вы можете себе позволить только одну. Если в вашей схеме что-то сорвется по срокам строительства, то вы рискуете сильно попасть. Поэтому на начальном этапе воздержитесь от подобных сделок и берите всего одну ипотеку.
Ипотека берется после того, как вы уже выбрали объект. Далее можно прямо у застройщика узнать, в каких банках он аккредитован — как правило, будет выбор из 3–4 крупных банков. Если все они вам не нравятся, можете запросить оценку объекта в вашем банке.
Кстати, интересный вопрос — как определяется рыночная стоимость жилья. Если мы откроем «Авито», то там будет разброс цен в 10–15 % и понятие «рыночная цена» весьма размыто. Для удобства рекомендую отбросить две самые высокие цены по району и считать по третьей или четвертой цене. Если мы продаем по переуступке прав требования, то квартира будет стоить на 10 % дешевле, таким образом получаем цену.
Но лучше ориентироваться не на вторичное жилье, а на другие продажи по переуступке, если таковые есть в районе. Может, однако, случиться, что в данном районе вообще нет студий и вам не с чем сравнивать. Тогда берете среднюю стоимость квадратного метра жилья для однокомнатной квартиры и умножаете на вашу площадь. Когда объект уже будет достраиваться, можно посмотреть, какие цены ставят ваши конкуренты, даже позвонить им и попробовать поторговаться.
Вернемся к ипотеке. Если нас устраивают и банк, и сама ипотека, то переходим к следующему этапу. Если нужно подключить именно ваш банк, узнаем необходимые требования в этом банке к объекту недвижимости, согласуем и получим одобрение.
Но есть самая важная часть — это вы сами. Как вас видит банк, хороший ли вы заемщик. Для этого вам необходимо узнать свою кредитную историю. Один раз в год вы имеете право сделать бесплатный запрос в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это не все инструменты, которыми вас будет проверять банк, но основное будет видно уже там.
Важно, чтобы у вас не было просрочек и штрафов по кредитам. Если вы уже брали кредиты и вовремя их гасили, это положительно скажется на вашей кредитной истории. Если у вас были небольшие просрочки, меньше двух месяцев, то идите в ближайший торговый центр, возьмите пару потребительских кредитов и выплачивайте более двух месяцев, прежде чем погасить их полностью.
Таким способом вы можете восстанавливать вашу репутацию у банков. Если у вас были проблемы с банком ранее, обязательно сходите туда и возьмите у них справку о том, что они не имеют к вам никаких претензий. Для вас очень важно иметь эту справку, вытрясите душу из менеджера, но пусть они вам ее выдадут. Потому что испорченная кредитная история из-за какой-нибудь мелочи — это приговор на всю жизнь.
Если у вас есть судимость, то рассчитывать на ипотеку вы не можете, нужно искать другие варианты. Например, оформлять на ваших родственников, если вы им доверяете, или использовать более сложные штурмовые конструкции с использованием юридических лиц, но с этими вопросами вам уже стоит обратиться к кредитному брокеру. Кстати, это большая сложность — найти компетентного кредитного брокера, очень много мошенников и дилетантов в этой сфере. Поймите, что если вам один раз такой дилетант испортит кредитную историю неверными данными, то это навсегда останется в базе, а база у всех банков общая. И даже если какие-то банки не подают данные в общую базу, то они все равно ее смотрят при анализе вас как заемщика.
Так что тут очень важно «беречь честь смолоду», иначе банки не будут с вами работать. Для начала просто обратитесь в банк и поговорите с менеджером, узнайте, каковы условия для получения ипотеки, какой должен быть доход, как его можно подтвердить, какие ограничения по возрасту в этом банке для выдачи ипотеки. Если у вас большая белая зарплата и вы легко можете предоставить справку по форме 2-НДФЛ, то проблем у вас не возникнет. Можете просто оформлять ипотеку, конечно, если у вас все в порядке с кредитной историей.
Но после общения с менеджером банка многие могут обнаружить, что им будет не так просто выполнить эти требования. Например, официальная зарплата у вас низкая, а большая ее часть «в конверте». В этом случае нужно узнать, принимают ли они справку по форме банка и согласятся ли на работе вам выдать такую справку, да и вообще, есть ли у фирмы вашего работодателя официальные денежные потоки.
Помните, что банк не передает информацию налоговым органам. Это стоит донести до вашего работодателя, чтобы он выписал нужную вам справку, только поинтересуйтесь, есть у фирмы вообще обороты в белой бухгалтерии, а то банк может отказать вам даже при наличии справки.
Если у вас ИП, нужно посмотреть на свои обороты, а вот собственников бизнеса банки не очень любят, поэтому тут лучше обратиться к кредитному брокеру. Для ИП нужно показывать минимум полгода хорошие обороты по вашему банковскому счету, да и в этом случае вы не будете лучшим заемщиком для банка. Так что, может быть, вам все-таки придется обратиться к кредитному брокеру.
Зачем вам нужен брокер? Это стандартные нюансы банков и банковских программ, но основное — это сделать справку о доходах, которая пройдет в выбранном банке. А вот теперь очень внимательно: те документы, которые вы будете оформлять, должны быть качественными, так как эти данные останутся в вашей истории запросов и всегда будет видно, где вы «работали». Если вам сделают левую работу из черного списка, то вам откажут все банки — считайте, испортили кредитную историю. Поэтому тут важно качество. Детально обговорите все с кредитными брокерами. Если у вас есть знакомые с чистой фирмой и хорошими оборотами, лучше сделать себе справку через них. Многие брокеры могут сделать вам мусор, их не слищком заботит ваша судьба — они работают от количества, и ваша конкретная заявка ничего не решает.
