К сожалению, в данной сфере много проблем. Поговорите со знакомыми риелторами, может быть, у них есть проверенные брокеры. Это очень ответственный выбор, поскольку заявку нужно будет составить качественно и с первого раза. Нельзя прийти в другой банк через пару недель с другими данными о вашей работе, потому что старые уже есть в базе. Поэтому очень внимательно отнеситесь к заявке.
Информация для жителей провинции, которые хотят инвестировать в крупных городах. Вы можете это делать, причем все условия ипотеки для вас будут работать так же, как и для жителей Москвы и Санкт-Петербурга. Вам нужно прийти в отделение банка в вашем регионе и запросить ипотеку для Москвы, например. Если сотрудник банка вас не понял, пусть зовет старшего менеджера или руководителя отделения. Так можно действовать, хотя сотрудник банка может об этом и не знать. Пусть перестанет лениться и найдет для вас информацию — умейте пробивать то, что вам нужно.
Все, что касается самих банков и их продуктов, можно найти на портале http://www.banki.ru/. Там можно посмотреть все предложения по ипотеке и сравнить тарифы разных банков, также там есть кредитные и ипотечные калькуляторы для расчета ежемесячного платежа и других данных по кредиту. Основные правила при выборе банка:
• аккредитация вашей новостройки;
• возрастные ограничения: не дают ипотеку лицам моложе 23 лет и очень плохо дают лицам старше 50 лет;
• документы подтверждения дохода (2-НДФЛ и справка по форме банка);
• кредит берем только в рублях, никакой валюты;
• возможность досрочно погасить кредит без штрафов и комиссий;
• возможность продажи по переуступке;
• продажа из-под залога без погашения ипотеки до сделки — это отличный вариант, но, как правило, приходится гасить (поговорим об этом позже);
• продажа из-под залога в ипотеку;
• фиксированная ставка по кредиту; мы не берем никаких размытых ставок, в договоре должна быть четко прописана цифра и знак%, если там что-то написано про ставку ЦБ или ставки РЕПО, мы не соглашаемся на это;
• первоначальный взнос не должен превышать 20 %;
• срок кредита больше 20 лет, если можно взять на больший срок, то берите;
• процентная ставка не выше 12 %;
• банк должен входить в топ-30 банков по рейтингу http://www.banki.ru/banks/ratings/.
Стратегия инвестирования
Важно правильно подобрать точку входа в сделку с недвижимостью, так как она весьма неравномерно растет в цене во время строительства. Ниже график роста стоимости объекта недвижимости в зависимости от прохождения основных точек в ходе строительства. На графике мы можем выделить три характерные точки резкого подъема стоимости.
Первая точка обычно фиксируется на старте продаж и в первые три месяца после него, пока у застройщика много квартир и нужно привлечь инвесторов к проекту. В эту пору бывают очень интересные предложения по рассрочкам, как правило, имеющие маркетинговый характер, и другие акции компании. Скидки — это хорошо. Обязательно выясняйте у менеджеров, сколько квартира стоила на старте продаж, это нужно для формирования такого же графика для вашего объекта.
Второй сильный рост происходит, когда дом уже практически готов к сдаче и есть четкая дата этой сдачи. В этот момент все покупатели понимают, что дом точно будет достроен, и риски по объекту снижаются практически до нуля. В это время идет большая часть сделок по переуступке, наша основная стратегия предполагает продажу именно в это время.
Третий рост происходит уже при получении права собственности на квартиру. Он уже не так значителен, и, как правило, лучше его не дожидаться, а продавать по переуступке до подписания приемки квартиры. Важно получить собственность, если мы находим человека, которого можем сильно подвинуть по цене в момент продажи по переуступке, так как он не хочет или не может подписать акт приемки (например, у него рассрочка и он слишком поздно выставил квартиру на продажу). Тогда имеет смысл выкупить и подождать собственности на недвижимость.
Стратегию инвестиций стоит выбирать под свои личные ощущения — как вам больше удобно. Но самая простая — это покупка на старте и продажа после сдачи дома. При этом мы заблаговременно размещаем объявление о переуступке: нужно сделать это за два месяца до сдачи дома, чтобы успеть продать по нормальной цене, пока есть возможность отстаивать свою позицию при торге.
Всегда спрашивайте у менеджеров, какая была цена на старте торгов, тогда вы будете понимать, насколько она выросла и какой потенциал роста у нее еще есть. Очевидно, что, если вы не успели купить объект в первые 3–4 месяца, покупать его уже не имеет смысла, лучше найти другой объект. Но если по какой-то причине квартира очень мало поднялась в цене со старта продаж, а она отлично подходит по всем нашим параметрам оценки, такой объект определено стоит рассматривать.
Чтобы всегда быть в курсе всех новых объектов, подпишитесь на новости от лучших застройщиков в вашем городе. Заведите вторую сим-карту, дайте этот номер всем менеджерам крупных агентств недвижимости и отделам продаж крупных застройщиков. Важно поймать момент, а рассылка от застройщиков приходит не так часто. Раз в неделю просматривайте рынок на предмет новых объектов.
Также можно покупать квартиры с дисконтом. Их могут продавать подрядчики, так как застройщик часто расплачивается с ними квартирами. В данном случае покупаем только по переуступке прав согласно ДДУ, для проведения сделки лучше пригласить юриста, так как такие сделки могут иметь нюансы.
Еще дисконт можно найти на сайтах:
http://www.zalog24.ru/
http://xn-d1aqf.xn-p1ai/
На первом можно найти объекты в залоге у банка, а второй сайт — это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это государственная организация по развитию жилищного ипотечного рынка, а также по созданию ценных бумаг на основе недвижимости.
Проведение сделок
Есть у биржевых инструментов одно важное преимущество — простота проведения сделок. При работе в реальном секторе сделки приходится проводить вживую и тратить на это больше времени, а самое важное — знать алгоритмы и техники их проведения. Итак, для сделок с недвижимостью используют, как правило, банковские ячейки или аккредитивы.
Самый распространенный способ проведения сделки — через банковскую ячейку. В этом случае открывается обычная банковская ячейка и составляется договор с условиями доступа сторон к этой ячейке. Продавец попадет в ячейку после регистрации ДДУ (или иного договора), а покупатель получает доступ в случае отказа в заключении договора. Таким образом, обе стороны защищены от мошенничества и других рисков.
