Самым странным в этой истории оказалась судебная практика. Две стороны заключили договор, там чётко указаны штрафные санкции. Но суд не считает, что его надо соблюдать, а считает, что у кого-то (то есть у меня) из-за них вдруг возникает "необоснованное обогащение". Очевидно, что необоснованное обогащение у меня возникло бы, если б я вместо этих ебучих квартир купил биткоины, или хотя бы доллары. В решении там формулировка такая, что штраф составил 35 % процентов от стоимости квартиры, что даёт мне "необоснованную" выгоду. Пишут, что суды намеренно занижают выплаты, иначе застройщиков бы разорили клиенты.
Да, дома сейчас построены и люди там живут, но итог строительства оставляет желать лучшего – особенно касательно недостроя вокруг. Это прекрасная иллюстрация того, что недвижимость на этапе строительства далеко не всегда является хорошим вложением. Я уже не говорю о тех многоэтажках, которые оказались брошены всякими Урбанами, Мортонами и СУ-155.
Как автор покупал квартиру
Ради использования материнского капитала я озаботился покупкой ещё одной квартиры – в ипотеку. Стал скаутить сайты на предмет найти что-то ниже рынка. Поначалу думал купить трёшку, так как (мне казалось) на трёшку можно получить максимальный дисконт, ведь её труднее продать. Плюс у трёшек ниже цена за квадратный метр. Отсмотрел квартир 15, и с удивлением обнаружил, что все цены в рынке. Чудес не бывает. Пару раз находил хорошее соотношние цена/качество, задумывался на неделю, чтобы сделать предложение, – но квартиры уже уходили.
Тяготы выбора
Понятно, что точно оценить квартиру невозможно. Забегая вперёд, профессиональный оценщик (несмотря на то, что сдаёт в банк 20-страничный "анализ") сравнивает только 5 квартир с того же ЦИАНа, да и то похожих весьма условно (хотя что вы хотели за 5000 рублей, включая фотки). А непрофессионалу в недвиге куда труднее вывести какую-то "интегральную" оценку – все квартиры разные, плюс у каждого есть какие-то предпочтения: кому-то непременно надо жить рядом с шоссе, кому-то наоборот. Раньше никто не смотрел на парковку, сейчас надо учитывать, что поздно вечером машину во дворе можно уже и не воткнуть. Я смотрел на перспективу отдать детей в детсад-школу по месту потенциальной прописки, а кому-то на это положить. Планы строительства новых станций метро тоже важны. Кто-то смотрит на мебель, кто-то нет. Кто ищет строго под себя и планирует ремонт в любом случае, может купить полностью убитую хату. Кто-то ищет под сдачу, тогда всё наоборот.
Потом я отсмотрел штук 15 двушек, так как решил, что ради маткапитала и вычетов глупо отвлекать деньги на трёшку (ипотека была с 50 % взносом), а однушки невыгодны по цене за метр. Поэтому остановился на двушке. Всего за два месяца я посмотрел около 30 квартир (не буду рассказывать о тупости риэлторов, хозяев и их представителей, которые постоянно опаздывают, забывают про встречи, не приходят, не перезванивают и т. п. – если сравнить с наймом домработницы, тут все просто сказочно ответственные).
Что выяснилось интересного: даже учитывая мою неплохую способность к многофакторному анализу, цен сильно ниже рынка просто нет! То есть рынок квартир в Москве очень эффективен. Это меня крайне удивило. Думаю, тут немалая заслуга как раз сайтов и огромных открытых баз – все всё сразу видят. То есть квартира, стоящая на 5 % ниже рынка, продастся за неделю. Квартиру на 5 % выше рынка не будут даже смотреть. Сторговать можно максимум 2–3%. Я смог скинуть цену всего на 1.5 %, но квартира уже стояла чуть ниже рынка (и хозяева даже немного заломались, когда увидели, что оценщик высчитал цену чуть выше оговорённой).
Напомню, что я посетил порядка 15 трёшек (+одну четверёшку смотрел) и 15 двушек в одном из районов Москвы по цене от 6 до 14.5 млн рублей (от 100 до 230 тысяч долларов). Не смотрел хрущёвки и низкую панель.
Самое гнетущее впечатление от 90 % просмотренных квартир – это их состояние. Плитка в санузлах, которую не меняли 40 лет. Продравшийся до бетона линолеум, вываливающиеся из косяков двери, висящие на проводах розетки и выключатели. Рассохшиеся деревянные окна. Отслоившаяся плёнка с дсп антресолей, которые никто не чистил с 1975 года (запах там эпохальный, будто сам Ленин пару лет пролежал). Шкафы в прихожих те же самые, что были при сдаче домов в эксплуатацию – только дверцы набухли и расслоились. А коричневые пластмассовые ручки остались. Про ободранные обои я уже не говорю – ну обои-то переклеить сейчас стоит 7 тыщ рублей на комнату! Как можно годами и десятилетиями жить в хлеву?
В нескольких квартирах вместо кроватей на полу лежали матрасы. Среди всего этого великолепия непременно бегали сопливые дети, огромные вонючие собаки и бог знает кто ещё. Я бы многое хотел рассказать об обитателях, но боюсь испортить карму.
Самое уссачное – это, конечно, объявления о продаже. «Уютная, тихая, тёплая», «зелёный двор», «элитный район» – это всё признаки настоящей помойки.
И это столица, друзья. Может быть, я привык к какому-то приличию в квартирах знакомых и друзей, но достаточно заглянуть в пару квартир на продажу и станет понятно, как живёт человек, который сидит за соседним столом в офисе или в институте.
Я смотрел квартиры и подороже, но получалось, что люди слишком дорого оценивают свой ремонт, так что выгоднее купить убитую и сделать всё самому. Пару хороших квартир я упустил, и несколько квартир отпало из-за того, что гениальные дизайнеры присовокупили балконы к комнатам – а в ипотеку это чудо купить не получится. Раньше об этом никто не думал, а сейчас на вторичке чуть ли не 60 % сделок ипотечные. То есть 15 лет назад в порыве дебильной перепланировки люди ненароком отсекли большую часть сегодняшних покупателей.
Одна квартира была очень хороша по цене, но там люди догадались сделать на лоджии погреб (!) – достроили на улице под балконом 2-го этажа стенку и пробили в полу люк. Рассказывали, что картошки там хватает на всю зиму! Хорошо хоть не предлагали её оставить.
Но убитость – не самое страшное. Дело в том, что хозяева 90 % квартир хотят переехать в меньшую площадь – короче говоря, получить доплату. То есть разменивают, похоже, единственный свой актив. Кто-то сулил оставить новую чугунную ванну или старую газовую плиту – мощный селлинг пойнт. Но почти все собирались ухудшить и без того плохое жильё (не считая как раз тех квартир, что были подороже).
Сделка
Выбор квартиры у меня завершился ровно за неделю до окончания срока в 90 дней, которые Сбер даёт на поиск. Потом ещё есть какое-то время (то ли 90, то ли 60 дней) на сбор документов по квартире – выписки, оценка и страховка.
Я купил двушку за 7.5 млн рублей в родном районе (СЗАО) с перспективой открытия метро через 2–3 года в пешеходной доступности. Состояние мне нужно было такое, чтобы по возможности можно было хоть что-то сэкономить на ремонте, в итоге я оставил только чугунную ванну, старые паркетные полы и фартук на кухне, остальное поменял. Главное, что я искал – тихий зелёный квартал (чтоб не шумело шоссе) и (очень важно!) чистый подъезд.
