• Оборудование – можно вставить в договор параграф, который предусматривает, что, если съемщик разорится, он должен оставить все производственное и офисное оборудование арендодателю, чтобы компенсировать затраты на поиски нового арендатора. Впрочем, это довольно сложная процедура.
Любой из этих пунктов может стать предметом переговоров, поэтому подумайте, где для вас важно настоять на своем и в чем вы готовы уступить. Заключить сделку будет гораздо проще, если ваш агент и ваш юрист знают ваши приоритеты.
Доверяйте арендодателю
Это мой главный совет тем, кто собирается подписать договор аренды. Доверяйте арендодателю, а если чувствуете, что он не заслуживает доверия, не подписывайте договор. Попросите представить рекомендации, выясните, можно ли пообщаться с теми, кто их дал. Поинтересуйтесь, есть ли у собственника другие объекты, сдаваемые в аренду.
В настоящее время я имею дело с четырьмя домовладельцами, и мои отношения с ними складываются абсолютно одинаково. Они редко напоминают о себе, а я стараюсь не докучать им. Я считаю, что это оптимальный вариант. Если вы будете постоянно дергать арендодателя, требуя то устранить небольшую течь, то покрасить оконные рамы, он не останется в долгу, когда надо будет продлить договор. Я перечисляю арендную плату без задержек и не доставляю хлопот собственникам. Слава богу, до сих пор им не приходило в голову беспокоить меня.
Строительство и поиск подрядчиков
Управлять кофейней – задача сама по себе непростая, но, если вам предстоит начать со строительных работ, это еще более сложный и напряженный труд. Почти все владельцы кофеен, которых я знаю, выходили за рамки бюджета, не укладывались в сроки и нередко были вынуждены заниматься переделками после завершения работ.
Успешно руководить проектом по расширению или строительству кофейни – это отдельная работа, и с годами я понял, что лучший вариант – нанять опытного специалиста. Хотя многие боятся, что это слишком дорого, на деле это самый дешевый способ добиться результата. Профессионал сэкономит вам время, деньги и нервы и позволит сосредоточиться на решении вопросов, связанных с бизнесом.
Если вы все же хотите справиться своими силами, составьте детальный график выполнения работ, согласуйте его со всеми подрядчиками и следите, чтобы все участники строго соблюдали сроки. Для многих работников «завтра» означает «на следующей неделе», а «на следующей неделе» – «в следующем месяце».
График – это главное при любом строительстве. Необходимо знать, кто, где и когда будет выполнять те или иные задачи. Вы должны четко представлять сроки сноса стен, прокладки электропроводки, монтажа водопроводной системы, оштукатуривания и других работ, поскольку их надо делать в определенном порядке.
Лучше, чтобы подбором и наймом исполнителей занимался один человек, генеральный подрядчик. Чтобы все шло по плану, он должен регулярно совещаться с вами, руководителем строительных работ и архитектором. На первый взгляд это весьма затратный путь, но, уверяю вас, часто он оказывается самым экономичным.
Как выбирать подрядчика:
Поинтересуйтесь расценками
Постарайтесь получить не менее трех ценовых предложений, но помните, что цена – это не единственный критерий выбора. Если расценки у одного подрядчика намного ниже, чем у остальных, поинтересуйтесь почему и спросите, не вырастет ли названная сумма, если работа затянется.
Требуйте рекомендации
Любой подрядчик хорош ровно настолько, насколько хороша выполненная им работа. Свяжитесь с его предыдущими клиентами, а если это возможно – постарайтесь увидеть его работу своими глазами. Узнайте, придерживался ли он графика, уделял ли внимание мелочам и был ли составлен список недоделок. Все это поможет вам понять, с кем вы имеете дело.
Минусы экономии
Многие подрядчики, с которыми я работал, хорошо представляли размеры затрат и при любой возможности старались сэкономить мои деньги. Это не всегда хорошо. Если подрядчик предлагает свои услуги намного дешевле, чем другие исполнители, поинтересуйтесь, за счет чего он планирует сэкономить. Действуя из лучших побуждений, он может выполнить работу кое-как, и вам придется ее переделывать. В то же время вариант подороже может оказаться более качественным и надежным.
Сертификаты и страховка
Большинство подрядчиков и профильных специалистов имеют документы, которые подтверждают их квалификацию и знание отраслевых стандартов. До начала работ проверьте, есть ли у них все необходимые сертификаты и страховка. При несчастном случае ваша страховка не поможет, если подрядчики не застрахованы или не имеют необходимых сертификатов. Поэтому надо заранее убедиться, что их документы в порядке и удовлетворяют вашего юриста и страховую компанию.
Дедлайны
Всем подрядчикам надо устанавливать сроки выполнения работ, без них дело затянется до бесконечности. Важно определить не только момент, к которому нужно окончить все работы, но и момент, когда должны быть завершены промежуточные этапы. График работ надо довести до сведения всех и каждого. Каждый лишний день – это дополнительные расходы, поэтому соблюдайте сроки сами и стимулируйте других выполнять работу вовремя.
Окончательное решение
Вы никогда не найдете место, которое отвечает всем вашим требованиям, а наблюдать, как люди отвергают один вариант за другим, потому что не могут найти идеальный, довольно грустно. Когда очередное помещение оказывается непохожим на кафе мечты, предстающее перед их внутренним взором, они отказываются от того, что могло бы стать вполне жизнеспособным бизнесом.
У этого этапа есть еще одна особенность: люди часто начинают нервничать, когда перспектива открытия заведения делается реальной. Дело может застопориться из-за ерунды, и найти отговорки, чтобы не подписывать договор аренды, становится проще, чем заставить себя сделать это.
На этом этапе нужно ориентироваться на объективные критерии и советоваться с теми, кому вы доверяете, – тогда вы будете принимать решение, руководствуясь разумными соображениями, а не страхом неудачи.
Когда меня спрашивают, что я думаю о том или ином помещении, я всегда задаю одни и те же вопросы:
• На какой максимальный оборот вы рассчитываете?
• Каковы минимальные затраты на обустройство и содержание?
• Сколько вы можете потерять, если возьметесь за это?
• Есть у вас нужный опыт и навыки, чтобы раскрутить бизнес в этом месте?
Ответы, как правило, позволяют оценить общую картину. Если собеседник уверен в своих силах и отвечает на все вопросы без запинки, я предлагаю ему попытать счастья. Главное – не зацикливаться на поисках «того самого» места. Люди постоянно покупают и продают бизнес, открывают вторые и третьи заведения, а иногда прикипают душой к помещению, которое сняли на первый случай в самом начале. Моим первым кафе была стойка на колесах в фойе ночного клуба. Я убежден, что главное – начать. Никогда не угадаешь, во что это выльется.
