Сдают такие квартиры за 20 000–25 000 рублей плюс коммунальные платежи. Возьмем средний доход владельца квартиры – 23 000 рублей в месяц. Считаем годовую прибыль: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовая доходность будет равна прибыли, деленной на стоимость квартиры: 276 000 ÷ 5 500 000 = около 5 %. Вычитаем из них 13 % подоходного налога и получаем итоговые 4,4 %.
Итак, доходность сдачи квартиры – меньше 5 %. При этом не стоит забывать, что есть ряд нюансов при реализации такой затеи:
● Выбор самой квартиры.
● Ежегодная оплата имущественного налога.
● Поиск достойного арендатора.
И прочие заморочки. В конце концов, вы будете просто переживать, что там происходит с квартирой: не затопили ли, не спалил ли кто. Сплошная нервотрепка. Да и вообще: вам хватит 23 000 рублей в месяц? Или вы планируете купить три квартиры за 16,5 млн рублей и зарабатывать «баснословные» 69 000 рублей в месяц? Больше двух квартир – это уже бизнес, а не пассивный доход. Игра стоит свеч?
И еще вопрос на засыпку: а вы сможете предоставить эти 5,5 млн рублей для покупки квартиры разом? Вряд ли. Будете как-то копить.
Сразу возникает еще один вопрос: а зачем вообще заморачиваться при такой доходности, если можно просто положить деньги на банковский счет? Перевел деньги – получаешь свои 5 % годовых.
Можно, конечно, покупать квартиру на этапе строительства котлована и продавать в уже построенном доме. Но это тоже непросто, потому как надо еще выбрать выгодный вариант. А если деньги понадобятся раньше сдачи объекта, то продать квартиру тоже может быть сложно.
Ко всему вышесказанному стоит добавить, что цены на недвижимость иногда падают. В начале 2021 г. цены на недвижимость достигли максимальных значений. Обычно это предвещает будущее падение.
Что же делать, если вы все-таки хотите инвестировать именно в недвижимость? Есть ли выход, кроме как покупать и сдавать квартиру? Есть! Можно купить ценные бумаги на бирже: облигации строительных компаний или акции трастов REITs.
1. Облигации строительных компаний
Вы можете дать в долг компаниям, которые строят дома, например, в Санкт-Петербурге или Москве. Вы как бы вкладываете деньги во все объекты застройщика одновременно. Это безопаснее, чем покупка квартиры в каком-то жилом комплексе.
Вот примеры доходности по облигациям в рублях в середине 2020 г.:
● «Сэтл Груп»: 8,92 %.
● ЛСР: 8,41 %.
● ПИК: 8,22 %.
● «Эталон»: 7,92 %.
Застройщики помельче обещают даже такие цифры:
● LEGENDA: 13,72 %.
● ГК «Самолет»: 11,42 %.
Напомню, что риск здесь заключается только в том, что застройщик обанкротится и не сможет вернуть вам долг. Впрочем, негативный сценарий при покупке облигаций не сильно отличается от проблем при покупке новой квартиры. Зато есть существенный плюс: начальная сумма вложений может быть значительно меньше стоимости целой квартиры.
А еще можно вложиться сразу в четыре-пять разных строительных фирм. Все же сразу не разорятся, верно?
Для покупки облигации вам нужно просто открыть приложение брокера, зайти в нужный раздел и нажать кнопку «Купить». Все. С этого момента вы становитесь инвестором и получаете доход в два раза выше, чем при сдаче квартиры. При покупке квартиры все куда сложнее.
Помимо предоставления денег застройщикам, можно вложиться в бизнес тех, кто сдает недвижимость в разных странах. Для этого вам нужно выбрать и купить акции траста REITs.
Давайте объясню на пальцах: вы даете мне денег, я покупаю помещение и сдаю его магазину «Пятерочка». Решаю все вопросы и получаю стабильную прибыль, которой делюсь с вами.
2. Трасты REITs
Про трасты я уже упоминал чуть раньше. Напомню: REITs – инвестиционные трасты недвижимости. Существуют компании, которые скупают недвижимость по всему миру и зарабатывают тем, что продают ее или сдают в аренду. Такие компании привлекают деньги инвесторов через трасты REITs, чтобы быстрее расти. За это компании обязаны распределять 95 % дохода между инвесторами в виде дивидендов.
Трасты появились в США в далеком 1961 г. С тех пор систему довели почти до совершенства. У REITs есть классификация: офисная недвижимость, апартаменты, телебашни, больницы, склады, отели и даже лесные угодья.
Дивидендная доходность такого инвестиционного инструмента достигает 5–6 % годовых в долларах (это много). Напомню ставки альтернативных инструментов: валютные облигации – 3–4 %, дивиденды американских акций в долларах – 2–3 %, а ставка валютного вклада в Сбере на момент написания книги не превышает 0,85 %.
Дивиденды вы получаете вне зависимости от колебаний цены такого траста. А ведь если недвижимость подорожает, то и цена траста увеличится. Сможете продать его и заработать на разнице. Все так же, как с обычной квартирой: дивиденды – арендные платежи при сдаче, сам траст – квартира.
На Санкт-Петербургской бирже торгуются акции более 30 разных REITs. Вы прямо сейчас можете купить акции любого из них, если у вас открыт брокерский счет в РФ.
Список доступных REITs на 2020 г. – по QR-коду.
Отмечу, что вложение в трасты – более рискованный способ инвестирования, чем покупка облигаций строительных фирм. Приведу пример с инвестиционным фондом недвижимости Kimco Realty. У фонда больше 400 объектов в США. В основном торговые центры. Нужно лишь понимать, что из-за пандемии торговым центрам пришлось несладко. Это на некоторое время притормозило бизнес.
Дивидендная доходность в долларах за год – 6,88 % (это вообще космос), несмотря на то, что сам траст в начале 2020 г. за два месяца упал в стоимости на 50 %. Но нам это безразлично, дивиденды выплачиваются. Да и стоимость за год вернулась к прежнему значению.
Вернусь к другим плюсам REITs помимо высокой доходности:
● Для старта инвестирования в недвижимость вам достаточно $10. Не нужно копить на квартиру и тем более влезать в ипотеку. Деньги сразу начнут приносить деньги.
● Продать такие трасты вы можете в любой момент, оставив себе заработанную прибыль. Чего не скажешь о квартире. Тем более что вы не сможете продать часть квартиры, а вторую часть оставить. А вот с REIT сделать это легче легкого.
А как максимально снизить риск при заработке на трастах?
Можно начать еще осторожнее – с фондов ETF на трасты REITs. Существуют управляющие компании, которые скупают несколько сотен REITs и смешивают в «коктейль». Примеры (привожу буквенные коды, по которым вы можете найти эти фонды на бирже):
