Если речь идет о многоквартирных жилых домах, то строителям необходимо задать дополнительные вопросы:
• Какова плотность застройки? (Обычной нормой для городов считается от четырнадцати до двадцати одной квартиры на один акр земли в зависимости от прогнозируемых размеров квартплаты.)
• Какое количество квартир вам необходимо построить на данном участке, чтобы проект окупил себя?
• Какая стоимость земли из расчета на одну квартиру является для вас рентабельной?
• Сколько и каких квартир (с одной, двумя или тремя спальнями) будет в каждом доме?
• Квартиры какого размера пользуются наибольшим спросом у жильцов? Какое сочетание квартир разной площади в доме представляется вам оптимальным?
• Какие ставки квартплаты считаются приемлемыми для данного рынка?
• Какие дополнительные бытовые удобства будут предлагаться в вашем доме и почему?
• Какое количество парковочных мест из расчета на одну квартиру требуется по городским нормам и насколько это соответствует рыночному спросу?
• Какой должен быть размер участка, чтобы разместить все дополнительные удобства и стоянки для машин?
• Есть ли какие-то дополнительные требования, касающиеся освещения, вывоза мусора и мер по снижению дорожного шума?
• Какие пешеходные дорожки и подъездные пути для транспорта планируются на участке?
• Есть ли в данном районе школы и каков уровень преступности?
Ваш первый проект и его планирование
После шести месяцев нелегкого труда вы, наконец, овладели тремя секретами получения разрешения на строительство, которые приведут вас к большим успехам. Давайте повторим их еще раз:
1. Знания
2. Знания
3. Знания
После того как вы приобрели этот капитал, у вас его уже никто не отнимет. Используя другие виды капиталов, вы можете добиться успеха или потерпеть неудачу, но капитал знаний дает вам наибольшие шансы на успех.
Возьмите на заметку
Главный принцип успеха состоит в том, чтобы создавать ценности на базе капитала знаний.
Теперь вам предстоит реализовать предлагаемый мною стартовый план для вашего первого проекта.
Стартовый план скотта
1. Накопив знания, вы можете скомплектовать отличную команду из инспекторов, планировщиков, экологов и специалистов других профессий. При подборе команды на первый план должны выступать компетентность и надежность.
2. Вы знаете, какие районы города пользуются наибольшим спросом. Попросите брокера по недвижимости отметить на карте свободную землю, а также участки, подлежащие перепланировке и повторной застройке.
3. Сопоставьте подобранные вами участки с генеральным планом развития города.
4. Располагая необходимым багажом знаний, составьте со своим специалистом по планированию программы развития этих участков, предусматривающие получение необходимых разрешений на строительство и последующую продажу.
5. Поскольку вы уже узнали у строителей, какую цену они готовы платить за полностью подготовленный к застройке участок, прибавьте эту сумму к стоимости земли.
6. Теперь от полученной суммы отнимите:
• затраты на покупку земли;
• стоимость работ по подготовке участка к строительству, в частности расчистку, удаление камней, подвод коммуникаций (в том числе подземных кабелей электроснабжения), прокладку дренажных систем и т. д.;
• расходы на оплату вашей команды;
• стоимость получения разрешений, оформления сделки по продаже, оплату услуг брокера и т. д.
7. После получения всех разрешений на строительство оставшаяся сумма будет вашей чистой прибылью, которую вы заработали своими знаниями и трудом. Проанализируйте, достаточно ли она высока и оправдывает ли потраченные усилия, время и деньги.
8. Договоритесь о встрече с уже знакомыми вам членами департамента планирования в городской администрации. Возьмите у них рекомендации по планируемому назначению зданий на каждом из выбранных участков и по плотности застройки. Сравните эти рекомендации со своими замыслами.
9. Ограничьте свою дальнейшую работу самыми прибыльными участками (если рекомендации городских властей по их застройке совпадают с вашими представлениями).
10. Начинайте переговоры с владельцами земли, которую вы хотите приобрести. Учтите, что землевладелец уже вложил в эту землю определенные средства, поэтому постарайтесь понять его мотивы, которые заставляют продавать участок. Договорившись о покупке, приступайте к процедуре получения разрешений на застройку. Не забывайте, что именно за счет этой работы вы добавляете участку стоимость, и из нее будет складываться ваша прибыль.
Реальные истории
Будьте готовы к необычным требованиям городских властей, в которых порой отсутствует всякая логика. На вашем пути могут встретиться самые неожиданные препятствия, начиная от проживающих под землей мышей и кончая падающими самолетами. Я выбрал самые курьезные случаи. При встрече с подобными ситуациями необходимо проявлять упорство и целеустремленность, тогда у вас всегда в запасе будут истории, над которыми можно будет посмеяться с друзьями.
История № 1: мышь, которая оскалила зубы. Мы работали над освоением участка земли под застройку в Колорадо. Департамент по охране природных ресурсов внезапно проявил беспокойство по поводу вымирающей популяции луговой мыши Пребла, которая якобы может обитать на этом участке. К сожалению, единственный способ доказать такое предположение заключался в том, чтобы поймать мышь, убить ее и отдать на анализ ДНК. Это еще больше подорвало бы численность популяции. Департамент постановил, что мы должны оставить часть участка незастроенной, чтобы обеспечить ареал обитания мышей на тот случай, если они там действительно живут. Более того, нам было предписано объявить запрет на вселение в построенные дома жильцов, имеющих кошек. В ходе длительных переговоров нам удалось несколько смягчить это требование, и жильцам было просто запрещено выпускать своих кошек из квартир. Мы вынуждены были согласиться с этими предписаниями, так как сочли это самым разумным решением проблемы. В результате все остались при своих интересах – городские власти, застройщики, жильцы и мыши.
История № 2: чтобы узнать, способна ли лодка плавать, надо ее потопить. В Санта-Барбаре, штат Калифорния, мы хотели разделить купленные 620 акров земли на отдельные участки под застройку. В тех местах наблюдается дефицит питьевой воды, и поэтому для жилых домов введены лимиты на ее потребление. Однако мы пробурили на нашем участке три артезианские скважины, и гидрологи дали заключение, что этого более чем достаточно для снабжения водой всех домов, которые будут здесь построены. Городская администрация сочла этот доклад неубедительным и решила провести собственные замеры. Для этого были открыты скважины, и вода просто лилась из них на землю… в течение целого года! К концу года, потеряв попусту немалые деньги и огромное количество драгоценной воды, администрация пришла к выводу, что воды действительно будет достаточно для строящегося района.
