История № 3: прямая – кратчайшее расстояние между двумя точками. Приобретя однажды участок для строительства самых простых индивидуальных жилых домов, мы предложили городским властям несколько необычный план застройки. Дороги на нем были не прямыми, а слегка изогнутыми, чтобы ряды домов не напоминали бараки. Департамент планирования счел такой план неприемлемым. «Почему?» – поинтересовались мы. В ответ нас проинформировали, что пожилые водители могут не справиться с управлением на изгибах дороги (весьма пологих). Мы возразили, что такие повороты способен одолеть любой старик, а уж если он с ними не справляется, то ему вообще не место за рулем. Кстати, как и в случае с мышами в Калифорнии, никому доподлинно не было известно, имеется ли здесь вообще хоть какой-то повод для разговоров. Администрация категорически отказалась пойти на уступки, и улицы были проложены строго по линейке. Надеюсь, что до сих пор ни один из пожилых водителей не съехал там с дороги в кювет.
История № 4: падающие самолеты. Свободный участок земли под строительство жилого комплекса был уже освоен с трех сторон. Четвертая сторона выходила на большую улицу. Мы предусмотрели только один въезд с улицы на территорию комплекса. Департаменту планирования наш план не понравился. Он настаивал на двух въездах, но это требование было просто физически невозможно выполнить. Мы поинтересовались, зачем здесь два въезда. Один из сотрудников департамента объяснил: «А что будет, если самолет упадет на дом прямо в районе этого въезда? Как в этом случае пожарные будут спасать людей?» Я ответил коротко и ясно: «Никак. Люди погибнут». Конечно, абсурдно полагать, будто в планах можно учесть любое мыслимое, а тем более немыслимое событие. К тому же в случае такой катастрофы даже при наличии двух въездов пожарным уже вряд ли кого-то пришлось бы спасать. В результате мы взяли это решение и отправились с ним в городской совет. Там оно было отменено, и наш план был утвержден. Логика восторжествовала. Должен с удовлетворением сообщить, что за тридцать лет, прошедших с тех пор, на этот дом не упал ни один самолет или метеорит. Разве что несколько птиц.
Мораль: учитесь прыгать через барьеры… но только без спешки.
Почему право распоряжения землей важнее собственности
Помните, что право распоряжаться недвижимостью ничуть не менее важно, чем владение ею. Если вы приобрели в собственность участок земли прежде, чем получены соответствующие разрешения на его освоение, то вам придется серьезно задуматься над некоторыми факторами, которые могут негативно повлиять на вашу инвестицию.
• Капитал. Для приобретения земли вам понадобятся либо собственные сбережения, либо деньги инвесторов.
• Риск. Вы рискуете вложенным капиталом, поскольку попытки получить разрешение на строительство могут закончиться неудачно.
• Отсутствие прибыли. Проценты по кредиту, взятому на покупку земли, могут свести на нет все будущие прибыли.
• Перспективы продажи. У вас на руках участок земли, на котором ничего нельзя построить, и в связи с этим его очень трудно будет продать.
Возможно, вас интересует вопрос: «А будет ли продавец земельного участка ждать, пока покупатель, ничем не рискуя, получает все необходимые разрешения?» Будет. И для этого у него есть несколько веских причин. Во-первых, вы можете предложить продавцу более высокую цену за землю, чем ее реальная стоимость в данный момент, а это уже серьезный стимул. Вы вполне можете пойти на это, потому что при приобретении земли и до получения всех разрешений вам пришлось бы платить проценты за кредит. Следовательно, вы можете предложить эти проценты продавцу вместо того, чтобы отдавать их банку.
Еще одна причина, по которой продавец согласится предоставить вам дополнительное время, – это налоги. Если бы он продал вам землю сразу, то ему пришлось бы платить налог на увеличение рыночной стоимости капитала. Если эти деньги будут реинвестированы и продавец получит с них дивиденды, то они будут облагаться как обычный доход. В том же случае, когда вы заплатите ему деньги только после оформления разрешений, уплата налогов откладывается на соответствующий срок, и это дает экономию даже несмотря на то, что стоимость земли будет выше.
Кроме того, если вы все-таки не сможете получить разрешение на строительство и откажетесь от покупки, то в качестве компенсации за напрасно потраченное время владельцу земли можно предложить отчеты всех обследований, которые были вами проведены, в том числе изучение экологической обстановки, свойств грунта, интенсивности дорожного движения, возможности подвода коммуникаций, составления плана участка, исследование титульных прав собственности. Когда продавец найдет очередного покупателя, ему так или иначе понадобятся эти документы. Они позволят ему сэкономить время и деньги. Для вас же эта документация все равно бесполезна.
Не исключено также, что владелец согласится заплатить за все перечисленные выше исследования. В этом случае в ходе проведения подготовительной работы вы вообще ничем не рискуете, зато имеете солидный потенциал прибыли в случае успешного завершения сделки. Лучшего для инвестора и пожелать нельзя.
Фактор времени может играть вам на руку и в том случае, если продавец захочет произвести обмен своей земли на другую недвижимость. Предоставляя вам определенный срок на оформление всех разрешений, он сам получает резерв времени на поиски нового объекта инвестиций, не будучи связанным строгими временными рамками статьи 1031 налогового кодекса. Дело в том, что для обмена отводится строго ограниченный период времени, и любому продавцу хочется расширить эти рамки.
Наконец, продавец тоже может изъявить желание поучаствовать в освоении участка. Возможно, земля находится в собственности его семьи уже много поколений, и ему хочется приложить руку к тому, что будет на ней построено. Таким образом, мотивы продавца могут быть как материальными, так и моральными.
Как добиться выгодного для себя соглашения
Поручите своему юристу составить стандартное письмо о намерении покупки, которое вы будете направлять каждому потенциальному продавцу. В этом письме отражаются сроки и условия покупки. Оно не носит обязывающего характера, но традиционно расценивается как «джентльменское соглашение».
Обсудив с продавцом изложенные в письме условия, попросите юриста составить проект соглашения о покупке, используя в нем основные положения письма о намерениях. Обязательно включите в него пункт о праве раздела участка и изменения его назначения в соответствии с вашими планами. После подписания соглашения вы уже имеете возможность распоряжаться недвижимостью. Повторю еще раз: к богатству ведет не столько владение, сколько распоряжение имуществом.
После того как соглашение подписано всеми сторонами, внесите деньги за землю на условный депозит, который до полного завершения сделки будет находиться у выбранного вами посредника. Титульная компания должна предоставить вам документы, в которых указаны все условия и возможные ограничения прав собственности.
