Итак, повторим ваши действия:
• Поручите юристу составить письмо о намерениях.
• Обсудите письмо с продавцом.
• Поручите юристу подготовить проект соглашения о покупке с включением в него основных положений письма о намерениях, в частности права раздела участка и изменения его назначения.
• Подпишите соглашение. Теперь вы имеете право распоряжаться землей.
• Внесите деньги на условный депозит и получите титульные документы.
Необходимая подготовительная работа
На этом этапе очень важно продолжать накапливать знания, чтобы защитить свои инвестиции и избежать нежелательных сюрпризов. Ваши следующие шаги должны быть такими:
• Проанализируйте титульные документы с помощью специалистов титульной компании. Убедитесь, что в них не содержится никаких дополнительных соглашений, условий и ограничений, которые помешают вам осуществить свои планы.
• Проверьте, нет ли там каких-либо оговорок, которые не дают вам права распоряжаться недвижимостью.
• Внимательно прочтите раздел о праве доступа к вашему земельному участку. Уточните, кто имеет такое право, и убедитесь, что оно есть и у вас.
• Убедитесь, что недвижимость не отягощена денежными взысканиями, за которые впоследствии вам придется нести ответственность.
• Узнайте, кто имеет право владения минеральными ресурсами на территории участка.
• Передайте титульные документы своему инженеру-строителю для подготовки акта обследования участка.
• Теперь, когда вы получили право распоряжаться землей, поручите брокеру по недвижимости, находящемуся в вашей команде, установить контакт с потенциальными покупателями, которые проявляют интерес к участкам, обустроенным и подготовленным под застройку. Не считайте брокера лишним звеном в своей команде. Он приносит большую пользу. Брокер с многолетней хорошей репутацией пользуется авторитетом у строителей и покупателей. Это поможет добиться успеха.
• В ходе подготовительных работ на участке поддерживайте постоянный контакт со строителями и потенциальными покупателями. Не ориентируйтесь на одного-единственного покупателя, если только он не внес существенный безвозвратный залог. В противном случае может случиться так, что вы получите разрешение на строительство, а строить будет некому и нечего.
Реальная история: уборка камней с участка может быть приравнена к добыче полезных ископаемых
Недавно моей компании «М3 Companies» пришлось вывозить 4,5 миллиона кубометров земли и мусора с предназначенного под застройку участка земли площадью 800 гектаров. Мы, конечно, не продавали эту землю, а просто просеивали ее, отделяя камни, которые впоследствии намеревались использовать в строительстве поля для гольфа. Большие камни мы дробили тут же на участке.
В это время мимо участка случайно проезжал представитель Федерального бюро землеустройства, который решил посмотреть, что мы делаем. Вернувшись к себе в офис, он направил нам письмо, в котором говорилось, что мы обязаны получить от его ведомства право на разработку полезных ископаемых.
Практически все девелоперы в ходе строительства вывозят землю и дробят камни. Мы пытались объяснить, что камни не вывозятся с территории участка и не продаются, поэтому ни о какой добыче полезных ископаемых не может быть и речи. Вскоре пришел ответ, в котором было сказано, что если бы мы извлекали камни из земли вручную, то это не считалось бы разработкой минеральных ресурсов, но мы использовали технику. Что же нам было делать, если камни были слишком большими и тяжелыми?
Такое требование никогда еще не применялось ни к одному девелоперу или строителю. В конце концов нам пришлось заключить с этим ведомством соглашение, чтобы избежать дорогостоящих простоев в работе и судебных исков.
Мораль: будьте готовы к любым неожиданностям и оттачивайте умение вести переговоры.
Обследования и отчеты
Следующим шагом должна стать подготовка отчета для кредиторов, в котором отражается такая информация, как границы участка, его точная площадь и права доступа третьих лиц (например, для обслуживания линий электропередач и подземных коммуникаций), а также сведения, не вошедшие в титул – о незарегистрированных дорогах, пролегающих по территории участка, нарушениях границ и т. п. Этот отчет является основой для всех остальных работ. На его основе вы можете создать компьютерный план, на котором в дальнейшем будет отражаться вся ваша деятельность на участке. Я хочу обратить ваше внимание на ряд моментов:
• Внимательно проверьте, не нарушены ли границы участка. Это могут быть какие-то изгороди или строения соседей, заходящие на вашу территорию, или наоборот.
• Проверьте, не имеется ли незарегистрированных путей доступа на вашу территорию, например пешеходных дорожек или автомобильных проездов, которые впоследствии могут стать поводом для судебных исков со стороны их пользователей. Это обстоятельство может помешать получению финансирования и проведению работ по подготовке участка к строительству.
• Определите, не проходят ли по вашей территории подземные электрические кабели, газопроводы и т. п., которые могут повлиять на пригодность участка к застройке и, как следствие, на возможность продать его.
• Поручите своему инженеру определить места потенциального затопления в случае стихийных бедствий.
• На основе отчета подготовьте подробный план и необходимые чертежи.
Опыт подсказывает, что данную работу следует вести быстрее и интенсивнее, чем это диктуется необходимостью, чтобы где-то на более поздней стадии можно было взять передышку. Зачем? Чтобы при необходимости создать у оппозиционной общественности и политиков иллюзию, будто своими усилиями они могут чего-то добиться и приостановить ваши работы. Это своего рода дань политкорректности.
Предварительно собранная вами информация позволит сделать вывод, имеет ли смысл подключать к процессу планирования представителей общественных организаций. На основании опыта я пришел к выводу, что всегда лучше, когда в нем участвуют представители оппозиции.
• Будьте готовы застраховать гражданскую ответственность сторонних организаций и подрядчиков в ходе проведения на участке работ. Я бы рекомендовал сумму страхового покрытия не менее миллиона долларов. Такая страховка относительно недорога.
• Отчет следует закончить как можно раньше. Оттягивать его подготовку нет никакого смысла.
Исследование грунтов
Результаты исследования позволяют сделать вывод об особенностях грунтов, которые могут повысить стоимость строительства и, как следствие, снизить ценность участка в глазах потенциальных покупателей. Некоторые грунты имеют повышенную способность к расширению, что существенно удорожает строительные работы. Если же в грунте присутствуют скальные породы, то их, возможно, придется взрывать, что также сказывается на стоимости земляных работ. Если вместо пользования городскими канализационными сетями вы собираетесь сооружать собственные отстойники, то свойства грунта на участке приобретают особое значение. На некоторых участках даже обнаруживаются не отмеченные ранее подземные трещины и пустоты. Чтобы продемонстрировать, какое значение имеет своевременное исследование грунта, расскажу историю, происшедшую в действительности.
