Они нашли большой двухэтажный дом на участке площадью в три акра, который идеально подходил для семьи. Владельцем дома был пожилой вдовец, который недавно перенес операцию на бедре. Ходьба по лестницам доставляла ему большие трудности, а поскольку он жил один, то места ему требовалось не так уж много. Кроме того, ему надоела уборка большого двора. Ему срочно нужен был небольшой домик.
Мейджи предложил мужчине поменять свой большой дом на маленький уютный особнячок, к которому прилагался еще участок земли, и получил на это согласие. По стоимости большой дом как раз был равен маленькому вместе с участком. Обе стороны заселились в дома, которые больше отвечали их текущим потребностям, и при этом обошлись без дополнительных расходов. Обмен был основан на преимуществах, не имевших денежного выражения. Семья получила более просторный дом и большой двор, не залезая в долги. Кроме того, они нашли применение неиспользуемому участку земли, за который на протяжении многих лет платили налоги. Пожилой человек переехал в маленький уютный домик, в котором было значительно легче управляться по хозяйству и где не надо было подниматься и спускаться по лестницам. Вдобавок он получил участок земли, который не требовал такого ухода, как громадный двор в его прежнем доме. По желанию он мог продать его или оставить своим детям в наследство.
Возьмите на заметку
Получаемые при обмене преимущества зачастую важнее цены недвижимости.
Пятидесятилетний ветеран обменного бизнеса Джим Келлер – мой личный наставник и человек, которого я безмерно уважаю, – рассказал мне историю про своего клиента, который совершил обмен, руководствуясь только преимуществами.
Одна семья имела большой дом в Инклайн-Виллидже на берегу озера Тахо. Супруги развелись и переехали жить в горы неподалеку от Рино, штат Невада. Дом остался пустым, и его владельцу каждый месяц приходилось выписывать чек на 8 тысяч долларов, чтобы погасить задолженность по кредиту, уплатить налоги и покрыть расходы по содержанию строения. Будучи его брокером, Джим Келлер сделал мужчине предложение обменять этот дом на пятьдесят два тайм-шера в Падре-Айленд, штат Техас. Клиент спросил: «Какой же в этом смысл?»
«Очень большой, – быстро отпарировал Джим. – Сейчас я все объясню». Он обратил внимание клиента на отрицательный денежный поток в размере 96 тысяч долларов в год, который создавал его дом в Инклайне. В то же время расходы на содержание тайм-шера составляли всего 14 тысяч в год. Клиент тут же понял, в чем его выгода. Он мог ежегодно экономить по 82 тысячи, отказавшись от дома, который ему был совершенно не нужен. Сделка состоялась. Новый владелец снес старый дом на живописном берегу озера и построил новый. Клиент Джима экономил теперь почти по 7 тысяч долларов в месяц. Что было для него важнее: цена пустующего дома или собственная выгода, заключавшаяся в экономии 7 тысяч?
Двусторонние, трехсторонние и многосторонние обмены
До сих пор речь шла о двусторонних сделках, когда совершается прямой обмен. Это, конечно, самый простой вариант, но он сопряжен с многочисленными сложностями: необходимо найти человека, которому нужна ваша недвижимость и который располагает чем-то, что требуется вам. Нетрудно представить себе, что такое сочетание отыскать не легко. Поэтому на встречах эксчейнджеров отводится много времени поиску вариантов обмена, в которых участвует три или более стороны.
В качестве иллюстрации приведем реально состоявшуюся сделку между участниками одной из таких встреч в Солт-Лейк-Сити.
Мистеру Блумквисту было семьдесят три года. Он жил в многоэтажном доме и испытывал серьезные трудности при ходьбе по лестницам. Как-то Блумквист потерял равновесие и упал с лестницы. К счастью, обошлось без серьезных повреждений, но эта история заставила его задуматься. Он понял, что в жизни надо что-то менять, и приобрел по соседству небольшой индивидуальный дом в стиле ранчо. Теперь у них с женой было два дома, и, следовательно, вдвое возросла плата за жилье. Переехав в новый дом, они выставили старый на продажу, но покупателей все не было. Тогда мистер Блумквист посетил собрание эксчейнджеров и предложил свой старый дом на обмен.
На этой же встрече присутствовала миссис Руш. Она предложила Блумквисту взамен две квартиры в кондоминиуме и дополнительно 20 тысяч долларов в виде бартерного кредита. Но ему не нужны были эти квартиры, поэтому прямая сделка не могла состояться.
На той же встрече мистер Уэлч предложил участок земли в сельской местности, на который было получено разрешение на строительство промышленных складов. Это предложение заинтересовало Блумквиста, но Уэлчу не нужен был его дом.
В то же время Уэлч был готов поменять свою землю на квартиры миссис Руш и ее кредит. В конце концов каждый получил то, что хотел. Вот как выглядел этот трехсторонний обмен:
Схема 22.1
Мистер Блумквист получил участок под застройку, мистеру Уэлчу достались две квартиры вместе с бартерным кредитом, а миссис Руш въехала в дом Блумквиста.
Не забывайте, что обмен основывается на реальной ценности недвижимости (ее активе), а не на стоимости в денежном выражении. Как видите, баланс активов в каждом случае был равен 100 тысячам долларов. Заметьте также, что реальная ценность квартир миссис Руш составляла 80 тысяч долларов, поэтому ей надо было что-то добавить, чтобы выровнять баланс. Она могла бы просто предложить недостающую сумму или выдать долговое обязательство. Однако Руш предложила бартерный кредит, который может быть обменян на различные товары и услуги соответствующей стоимости у компаний, признающих подобные кредиты.
Давайте посмотрим, какие преимущества получила каждая из сторон и насколько они превосходили активы каждого объекта недвижимости в размере 100 тысяч долларов.
Мистер Блумквист избавился от лишнего дома, который ему был не нужен. Он сократил свою задолженность, составлявшую 210 тысяч долларов, и смог уменьшить ежемесячные расходы примерно на 1650 долларов.
Блумквист перенес свои активы с дома, который вряд ли прибавил бы в цене в ближайшем будущем, на участок земли, обещавший реальный и быстрый прирост стоимости. Кроме того, он был избавлен от уплаты налога на увеличение рыночной стоимости капитала, так как дом, который он обменял на землю, был его основным жилищем на протяжении, как минимум, двух из предыдущих пяти лет.
Миссис Руш избавилась от квартир в кондоминиуме, который находился далеко от ее места жительства, и взамен приобрела большой особняк. Правда, ей пришлось взять на себя большую задолженность, но вскоре женщина нашла жильцов, которые заключили с ней договор аренды на два года с правом последующего выкупа. Таким образом, у нее стало меньше забот по уходу за недвижимостью и меньше транспортных расходов. Кроме того, она получила дополнительные налоговые льготы, а также возможность продажи дома в обозримом будущем, что позволит получить деньги и вложить их в другое прибыльное предприятие. Миссис Руш тоже не пришлось платить налог на прирост капитала, так как сделка по обмену подпадала под требования статьи 1031.
