Удобство
Когда мы готовились строить «Casa Paloma», жена и ее подруги постоянно твердили мне, как важно, чтобы он был удобным. Удобство – это все. Данный пункт постоянно появляется в перечне требований, которые женщины предъявляют к торговому центру. Любой инвестор, собирающийся заниматься торговой недвижимостью, должен помнить, что большинство покупателей составляют женщины. Поэтому надо просто признать, что мы удовлетворяем желания женщин, а не мужчин.
Под удобством для женщины понимают множество вещей. Торговый центр должен находиться «по пути» куда-нибудь – на работу или с работы, в школу, ясли, спортивный зал, салон красоты или какой-то другой пункт назначения. Лучше всего, если он будет находиться на той же стороне улицы, по которой женщина едет по своим делам. При прочих равных условиях она остановится у магазина, который находится на правой стороне дороги, а не на левой. Разворот на оживленной улице женщины считают неудобным и опасным занятием.
Возьмите на заметку
Удобство – это все. Данный пункт постоянно появляется в перечне требований, которые женщины предъявляют к торговому центру.
Удобство – это еще и свободная автомобильная стоянка, на которой легко парковаться. Покупателю любого пола меньше всего хочется ездить вдоль рядов машин, выискивая свободное место, особенно когда он спешит (а кто из нас сегодня не спешит?). Торговый центр не имеет никаких перспектив, если около него трудно припарковаться. Покупатели сразу же мысленно приклеивают ему соответствующий ярлык и больше не приезжают туда. Выбор сегодня очень велик, включая и интернет-магазины, где парковаться не надо.
Возводя «Casa Paloma», мы уже знали, что думают клиенты о парковке, поэтому позаботились о том, чтобы она была больше, чем требуется по нормам для торгового центра. Однако большая стоянка тоже может представлять неудобство. Из-за этого порой приходится оставлять машину так далеко от входа, что у покупателя может возникнуть мысль: «Лучше заеду в следующий раз». Стоянка вдалеке от здания неудобна. Зная это, мы сделали ее длинной, но узкой и расположили вдоль всего фасада «Casa Paloma». В результате покупателю приходится идти от машины до торгового центра где-то около двадцати метров, а не пятьдесят или больше. У него складывается впечатление, что стоянка удобная, а раз так, то и сам центр он считает удобным и хорошим.
В центре событий
Еще одним важным аспектом торгового центра является его размещение в районе, где кипит жизнь и происходят какие-то события. Я не имею в виду, что он должен находиться в квартале ночных клубов. Достаточно, чтобы рядом с ним размещались какие-то городские достопримечательности. Взять хотя бы «Scottsdale Pavilions». Одной из причин его покупки было то, что он располагался между двумя громадными зданиями, каждое из которых имеет некоторое отношение к торговле. В четверти мили с восточной стороны находится строящееся казино стоимостью 540 миллионов долларов, которое будет привлекать массу посетителей, а в двух милях к западу – роскошный отель «Ritz Carlton», строительство которого обошлось в 1 миллиард. Кроме того, поблизости бурно развиваются другие предприятия торговли, а сам центр вплотную примыкает к строящейся автостраде, которая свяжет западную и восточную части города. Можно сделать вывод, что развитие этого района будет продолжаться. Вот это и называется быть в центре событий.
Возьмите на заметку
Поблизости от торгового центра должны размещаться какие-то городские достопримечательности.
Здесь мы имеем дело с исключительно удачным расположением недвижимости. Но иногда бывают и исключения. Мне приходилось видеть небольшие торговые заведения в жилых районах, в которых очень удачно подобраны торговые бренды. Они становятся центрами притяжения людей, которые приходят сюда, чтобы повстречаться друг с другом, поесть и совершить покупки. Этот процветающий магазин из небольшого городка потерпел бы неудачу, окажись он посреди крупного города. Так что все очень относительно. Вы сами легко можете почувствовать, какой магазин является центром притяжения людей, а какой нет. Инвесторы должны знать это заранее.
Мы разместили «Casa Paloma» в зажиточном районе с достаточно высокой плотностью населения. Существовавшие здесь заведения торговли и питания не обеспечивали жителям должной возможности совершить покупки и пообедать. Им хотелось иметь магазины более высокой ценовой категории типа «A.J.’s Fine Foods», «Gap», «Banana Republic» или «Talbots» и рестораны с более качественной кухней вроде «Z Tejas Grill», «Fleming’s Prime Steakhouse», «Roy’s Pacific Rim Cuisine». «Casa Paloma» дал им такую возможность и сразу приобрел популярность.
Доступность
Аризона – одно из лучших мест для шопинга. Это не мои домыслы, а факт. Финикс и его окрестности представляют собой зону туризма, и это вполне весомый аргумент в пользу моего утверждения. Поэтому либо мы сделаем все возможное, чтобы как следует обслужить туристов, либо они оставят свои доллары где-то в другом месте. В этом мире еще есть куда поехать.
Однако девелоперы, стремясь обеспечить самые лучшие условия для шопинга, зачастую создают фантастические проекты и не учитывают, что строительство в наши дни обходится недешево. В результате возводятся здания сложной архитектуры с живописными фасадами, великолепным ландшафтным дизайном, фонтанами и водоемами, подземными автостоянками, которые увеличивают стоимость всего проекта до такой степени, что он становится нерентабельным.
Большинство застройщиков стремятся возвести самый красивый торговый центр, который заслуживал бы наивысшей оценки общественности. Однако стоимость строительства одного квадратного метра торговой площади должна соответствовать прогнозируемой арендной плате, которую готовы будут платить торгующие организации. В идеале арендная плата должна быть ниже 10 процентов от общего объема продаж, а это значит, что чем больше надо платить за аренду, тем больше надо продавать. Если арендатору это не удастся, то торговые площади в вашем центре будут пустовать. Поэтому мы, планируя строительство торгового центра, всегда исходим из арендной платы, которую могут себе позволить торговцы, и уже на основании этих цифр рассчитываем, какую сумму можем вложить в строительство или модернизацию.
В своих книгах Роберт часто называет денежный поток королем всех доходов. В таком случае прибыльность – это король королей. Любой торговый центр, в котором не просчитана экономика и торговцы не в состоянии получить запланированную прибыль, недолго останется в этом бизнесе. При таком сценарии он быстро обанкротится и пойдет с молотка. У нового владельца будет больше шансов на прибыльность, так как в покупку он вложит намного меньше денег, чем прежние хозяева в строительство. Однако к этому времени престижу заведения может быть нанесен такой ущерб, что покупатели уйдут в другое место, и торговому центру так и не удастся вновь встать на ноги.
Какой бы соблазнительной ни была идея построить самый лучший и красивый торговый центр, необходимо тщательно просчитать затраты на один квадратный метр площади и выручку, которую торговцы смогут с него получить. Такое же правило действует и в случае, если вы сдаете уже готовые помещения в аренду. Доступность торговых площадей обеспечивает успех.
