Именно так и получилось с этим фитнес-клубом. Первым делом меня интересовала сама недвижимость. Лишь приняв решение о ее покупке, я начала размышлять, где раздобыть денег на первый взнос. Времени от принятия решения до момента подписания соглашения было очень мало. Я имела всего две недели, чтобы найти нужную сумму.
Возьмите на заметку
Когда у недвижимости всего один арендатор, то его надежность беспокоит не только покупателя. Кредиторы в этом случае проявляют еще большую осторожность.
В то время фитнес-клубы считались не слишком надежными арендаторами, потому что за последние годы множество этих заведений было закрыто. С точки зрения кредиторов, у подобных клубов был весьма низкий рейтинг и они входили в зону риска. В связи с этим банки устанавливали для такой недвижимости более высокий уровень предоплаты, чем для жилых домов. Мало того, что у меня не хватало денег на стандартный первоначальный взнос, так с меня еще требовали на 10 процентов больше.
И все-таки сделка состоялась. Нужную сумму мы наскребли из собственных сбережений, а кроме того, взяли денег взаймы у своей компании и привлекли частного кредитора со стороны. Займы выдавались только под проценты. Нам не пришлось уступать кредиторам свою долю собственности в недвижимости. Один из этих кредитов в настоящее время уже выплачен, а второй будет погашен в ближайшее время. Размер арендной платы в соответствии с соглашением каждый год повышался, а вместе с ним росли денежный поток и общая стоимость недвижимости. Сделка оказалась поистине великолепной.
И все же, когда все бумаги были подписаны, деньги перешли из рук в руки и мы вступили в права собственников, я допустила еще одну непростительную ошибку.
По-настоящему серьезная ошибка
Выходя от нотариуса, который заверял сделку, наш брокер Крейг напомнил мне об одном обстоятельстве, которое совершенно вылетело у меня из головы. Он сказал: «Кстати, несколько недель назад я говорил тебе, что у владельца есть еще один точно такой же фитнес-клуб в северной части города. Он готов его продать, если от тебя поступит предложение». Но я под впечатлением от всего того, через что мне пришлось пройти в последние несколько месяцев, только улыбнулась в ответ и не раздумывая сказала: «Только не сейчас, Крейг. Я на нуле. Я не могу себе этого позволить». И такое решение стало моей огромной и весьма дорогостоящей ошибкой.
Вместо того чтобы остановиться и еще раз рассмотреть это предложение, я убедила себя, что не могу себе этого позволить, и упустила фантастическую возможность. Если бы я задумалась и задала себе вопрос «Каким образом я смогу себе это позволить?», то есть заставила бы свой ум работать, то сегодня у меня вместо одного фитнес-клуба, приносящего великолепный доход, было бы два. Урок оказался очень дорогостоящим, но от этого еще более ценным.
Юрист может стать вашим другом
Да, всем нам известны бесчисленные анекдоты о юристах:
«Как определить, что юрист лжет?» – «При разговоре у него шевелятся губы».
«В чем разница между трупом собаки и трупом юриста, лежащими на дороге?» – «Перед трупом собаки есть тормозной след».
«Почему акулы не нападают на юристов?» – «Из профессиональной солидарности».
В своей жизни я повстречала немало юристов, которые могли послужить прообразами для подобных анекдотов. Именно благодаря им юридическое сословие пользуется такой дурной репутацией. Два юриста, которым было поручено заключение сделки в Майами, не сделали ничего, что могло бы вызвать у меня к ним добрые чувства. Но не бывает худа без добра. В данном случае таким «добром» оказался наш юрист из Скотсдейла Чак Лотцар.
Мы были с ним знакомы и раньше. Нас познакомил один из общих друзей. У Чака громадный опыт в области недвижимости. Ввиду того что в нашем фитнес-клубе был всего один арендатор, следовало очень тщательно продумать договор аренды. Поэтому мы попросили Чака прочитать проект договора и высказать свое мнение.
Чак сделал несколько замечаний по содержанию, и мы согласились с ним, но затем он отметил в договоре один очень важный момент, на который я не обратила внимания. Помните, я говорила, что если арендатор всего один, то особое значение приобретает его надежность? Насколько я могла судить, в роли арендатора выступала крупная и хорошо известная сеть фитнес-клубов, имевшая свои представительства по всей стране. Однако из договора следовало совсем другое. Чак обнаружил это несоответствие и забил тревогу.
У нашего арендатора было такое же название, как и у национальной сети клубов, но он был юридическим лицом штата Аризона. Как выяснилось, мы имели дело не с головной, а лишь с дочерней организацией. Я поинтересовалась у Чака, какое это имеет значение. В ответ он задал мне вопрос:
– Если у вас есть недвижимость площадью четыре тысячи квадратных метров, расположенная на 5,2 акра земли, а в ней всего один арендатор, то что вас больше всего должно заботить?
– То, что он выедет из здания до окончания срока аренды, – ответила я.
– Совершенно верно. Если вы заключили договор с мелкой аризонской дочерней фирмой, то она, чтобы расторгнуть договор аренды, может просто-напросто объявить о своем банкротстве, и вы ничего с ней не сможете поделать. Правильно?
– Да, – ответила я.
– Если же головная компания вдруг захочет расторгнуть такой договор, то ей придется объявить о банкротстве всей сети фитнес-клубов. Она не вправе заявить, что вот эти пять клубов обанкротились, а остальные двести нет. В этом случае ей придется расторгать договоры со всеми арендодателями. Поэтому, чтобы обезопасить себя от подобных вещей, надо заключать договор с головной компанией.
– Урок усвоен, – подытожила я наш разговор.
Чаку пришлось полностью переработать договор аренды и убедить все стороны в необходимости изменений. Задача была не из легких, но он справился с ней, причем довольно быстро.
Вот почему так важно иметь под рукой опытного и хорошего юриста. Услуги Чака обходятся недешево, но ценятся на вес золота. Благодаря знаниям и опыту Чака стоимость нашей недвижимости возросла еще больше. Поэтому я с удовольствием заявляю, что он вернул мне уважение к профессии юриста. Да, юрист может стать вашим другом.
Возьмите на заметку
Если вам требуется юридическая консультация по поводу недвижимости, обратитесь к знающему и опытному эксперту. И не пугайтесь того, что ему придется много заплатить. Дешевые услуги обычно отличаются низким качеством. Из своего опыта я знаю, что стремление сэкономить в конечном итоге оборачивается дорогостоящими потерями.
Терпение как непрекращающийся урок
Этот же самый фитнес-клуб по сей день преподносит мне уроки. Несмотря на то, что он был куплен еще в 2004 году, учеба продолжается.
К территории клуба прилегают три участка земли, предназначенные для застройки коммерческой недвижимостью. На них находятся старые постройки, и эту землю можно было бы удачно присоединить к нашим 5,2 акра, чтобы расширить клуб. Если эти участки будут выставлены на продажу, то мы их с удовольствием приобретем.
