Возьмите на заметку
Если вы проявите терпение и подойдете к недвижимости с позиций добавления стоимости, то можете рассчитывать на успех.
Тем временем возросшая стоимость жизни и учеба на курсах уже начали серьезно подтачивать мои денежные запасы. Но главное – меня сковывал страх потерять все накопления. Даже если сделка была выгодной, я не мог на нее решиться! Закончив учебу и получив лицензию, я тут же принялся за работу, стремясь повторить успех, достигнутый в Филадельфии. Однако там все складывалось проще. Достаточно было просто найти заколоченный дом по низкой цене, отремонтировать его и продать. А Сан-Франциско не пестрел заколоченными домами. Здесь требовалось придумать другой способ добавления стоимости. И я, в конце концов, нашел нишу. Она называлась «тещин дом»
[4]
. Я начал скупать индивидуальные особняки (которые продавались в то время по цене от 50 до 75 тысяч долларов) и строить за гаражами «тещины дома», которые владельцы могли сдавать внаем. По завершении строительства я продавал оба дома уже по цене от 175 до 199 тысяч. Постоянная бригада строителей работала не покладая рук, и я зажил припеваючи. Конечно, не все и не всегда было так гладко. На мою долю выпало немало трудностей и проблем, но если вы проявите терпение и подойдете к недвижимости с позиций добавления стоимости, то можете рассчитывать на успех.
Как найти нужную недвижимость
Мы подошли к самой интересной теме. Речь о том, от чего во многом зависит долгосрочный гарантированный успех при инвестировании в недвижимость. Поиски нужной недвижимости потребуют максимума знаний и творчества. Но именно в процессе вы приобретете опыт и станете мастером своего дела. Здесь в равной степени необходимы как логика, так и воображение. Придется объединить разум и интуицию, чтобы увидеть общую картину и найти правильное решение.
Но первым делом рассмотрим различные типы и категории недвижимости.
Категории недвижимости
Остановимся только на трех типах зданий.
Жилые. Они могут быть самыми разнообразными, но я предпочитаю небольшие дома на одну, две, три или четыре семьи.
Коммерческие. К ним принадлежат здания, в которых размещаются офисы или торговые предприятия.
Смешанного типа. Здания используются для жилья, но одновременно в них размещаются торговые учреждения или офисы.
Если вы делаете первые шаги в инвестициях, рекомендую начать с покупки жилого дома на одну-две семьи. Это позволит, вкладывая относительно небольшие средства, познать механику процесса. Накопив опыт и создав положительный денежный поток, вы сможете перейти к более крупной недвижимости.
Классы недвижимости
Недвижимость подразделяется на четыре класса качества.
Класс А – здания не старше десяти лет, в отличном состоянии, с элементами повышенного комфорта типа бассейнов и тренажерных залов. Характерен высокий уровень квартплаты, обычно низкие расходы на содержание и простота управления. Квартиросъемщики принадлежат к зажиточной прослойке. Такими зданиями, как правило, владеют группы инвесторов. Прибыльность по сравнению с инвестициями довольно низкая. Недвижимость данного класса чувствительнее других реагирует на спады экономики в масштабах как региона, так и страны в целом.
Класс В – здания, построенные десять – двадцать лет назад, в достаточно хорошем состоянии. Считаются самыми устойчивыми к колебаниям экономики. Обычно располагаются в довольно престижных районах и заселены представителями среднего класса. Здания достаточно новые и оснащены некоторыми элементами повышенного комфорта, но в то же время доступны для среднестатистических инвесторов и квартиросъемщиков.
Класс С – здания, построенные двадцать – тридцать лет назад. Коммунальные удобства ограничены или отсутствуют. Стоимость текущего ремонта и расходы на долгосрочное содержание довольно высоки в связи с общим износом здания и необходимостью его постоянного обновления. Квартиросъемщики – более бедные слои населения, включая лиц, живущих на государственные пособия. Стоимость может быть существенно повышена за счет модернизации.
Класс D – здания старше тридцати лет, требующие значительного капитального ремонта. Обычно располагаются в районах, переживающих экономический упадок. В них, как правило, просрочены такие регламентные ремонтные работы, как обновление кровли, электропроводки, водопровода, канализации и вентиляционных систем.
Возьмите на заметку
Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.
Вы можете попытаться найти недооцененную недвижимость в любом из четырех классов. Следует, однако, заметить, что недвижимость класса А позволяет добиться лишь небольшого оборота вложенных средств, так как у нее невысокий потенциал роста. Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.
С чего начинать поиск
Эти рекомендации помогут вам найти недооцененную недвижимость.
1‑й шаг. Досконально изучите конкретную местность
Обычно речь идет о местности, в которой вы живете. Попытка стать знатоком какого-нибудь города за пределами своего штата связана с большими затратами времени и денег. Читайте рубрики о недвижимости в газетах, больше ездите по улицам, заходите в дома открытого доступа.
Район должен быть достаточно большим, представляющим самые разные категории недвижимости. Для начала это может быть, к примеру, Сан-Франциско. Освоив этот город, вы можете выбрать для изучения какой-нибудь другой.
Пример.
• Выберите Сан-Франциско в качестве объекта изучения.
• Исследуйте его, изучайте материалы, ездите по городу.
• Досконально освойте город.
• Выберите другую местность – например, Окленд.
2‑й шаг. Выделите самые дешевые районы
Вам нужна проблемная недвижимость. Чем больше проблем, тем выше потенциал прибыли после того, как вы их устраните. Такую недвижимость можно найти в самых бедных кварталах.
3‑й шаг. Ищите проблемную недвижимость
После того как вы освоили какую-то местность и выделили районы с самой дешевой недвижимостью, ищите проблемные здания.
Как их найти? Обращайте внимание на следующие признаки:
• пустующий дом;
• заколоченные двери и окна;
• газон, заросший высокой травой и сорняками;
