Реальная история: все дело в опыте
Недавно мой брокер по недвижимости Джоанна Каллауэй рассказала мне историю об успешно проведенном стейджинге. Она несколько месяцев пыталась продать жилой дом, который по всем показателям должен был пользоваться спросом. Смущала гостиная. Одна стена в ней была выкрашена в красный цвет, удачно сочетавшийся с оконными шторами прежнего хозяина. Меня удивило, что это обстоятельство могло помешать продаже, так как я сама нередко крашу гостиную в такой же цвет. Тем не менее Джоанна связалась со стейджинговым агентством. Его специалисты перекрасили стену, сменили шторы и скатерти, положили подушки на стулья. Дом был продан в течение недели.
Хотите верьте, хотите нет, но ваша энергия может как усиливать внимание к дому, так и отвлекать его. Позитивная жизненная позиция улучшает энергетические потоки в помещении. Вместо того чтобы тревожиться и терзаться сомнениями, почему старый дом так долго не продается, попробуйте представить, как великолепно будет смотреться ваша коллекция фарфоровых статуэток в новом доме.
Не думайте, что это лишние хлопоты. Статистика утверждает: дом, в котором проведен стейджинг, продается быстрее и по более высокой цене.
На сайте homestaging.com недавно были обнародованы результаты исследований, которые доказывают, что рентабельность инвестиций в жилые дома с последующей предпродажной подготовкой составляет 169 процентов. Это очень весомый показатель, и поэтому стейджинг вполне оправдывает затраты времени и усилий.
Успешные инвестиции в многоквартирные жилые дома
При продаже дома необходимо учитывать в первую очередь интересы и пожелания покупателя, а не собственные. При инвестициях в многоквартирные жилые дома главным фактором успеха являются жильцы. Задайте вопрос: «Кто эти люди и чего они ожидают от дома?» Затем тщательно продумайте, каким образом можно удовлетворить их потребности. Строите ли вы дом с нуля или покупаете уже готовое жилье, деньги надо вкладывать. Прежде всего в то, что представляет ценность для жильцов. Разумеется, затраты надо соотносить с потенциальным размером квартплаты, но все же основное внимание уделите моментам, которые произведут на квартиросъемщиков неизгладимое впечатление. Если в доме нет изюминки, то сдать квартиры будет не так-то просто. Спросите себя: «Почему кто-то может захотеть поселиться именно в этом доме, а не в соседнем?» Разрабатывая проект инвестирования, всегда имейте в виду следующие факторы:
1. Первое впечатление. Приведите в порядок деревья и кустарники, обновите краску на стенах, оборудуйте окна навесами, тентами или жалюзи, отремонтируйте дорожки и крыльцо, засейте газон новой травой, посадите цветы – много цветов.
2. Доступ. Оборудуйте автостоянку для машин жильцов и гостей. Дом с неправильно рассчитанной и спланированной парковкой впоследствии почти невозможно переделать. Создайте удобства для инвалидов. Если такое оборудование отсутствует, вам все равно придется установить его, а это может быть связано со значительными затратами.
3. Месторасположение. Не забывайте, что имеете дело с недвижимостью, для которой важнейшим фактором является расположение.
4. Безопасность. Ограждение участка, запирающиеся калитки, сигнализация, камеры наблюдения создают у жильцов ощущение надежности и безопасности, а это, в свою очередь, позволяет домовладельцам повышать ставки квартплаты.
5. Долговечность материалов. Ремонтируя дом, используйте самые лучшие ремонтные и отделочные материалы, которые только можете себе позволить. Это обеспечит наилучшую рентабельность в перспективе. Понаблюдайте за конкурентами в округе. Если в соседних домах подоконники отделаны плиткой, то, возможно, и вам стоит сделать так же.
6. Нейтральная отделка. Она имеет особое значение в многоквартирных домах. Выбирайте нейтральные цвета преимущественно светлых тонов. Они нравятся большинству людей.
7. Общая эстетика. Есть ли в доме бассейн, клубное помещение, внутренний дворик или сад? Если да, то они должны выглядеть живописно, быть ухоженными и радовать глаз. Постарайтесь эстетически выделиться среди конкурентов.
8. Вид из окон. Люди любят красивые пейзажи, поэтому ландшафт может стать одним из решающих факторов. Даже если из дома не открывается вид на горы, необходимо позаботиться о том, чтобы перед окнами не было свалки или неухоженной стоянки для машин. Если строите дом, то запланируйте, чтобы окна в основном выходили на сад или бассейн.
Демонстрировать квартиры надо примерно по тем же правилам, что и индивидуальный дом. Квартиру следует по возможности обставить мебелью. Без нее комнаты кажутся еще меньше. Кроме того, людям будет легче представить, как они здесь обустроятся.
Дома для престарелых – это совершенно особый тип недвижимости. По мере того как дети, родившиеся в период демографического бума, начинают стареть, количество таких заведений растет. К этим домам предъявляют особые требования, и далеко не все они исходят от властей. Речь идет о пожеланиях, которые высказывают сами жильцы. Нынешнее стареющее поколение требует значительно более высокого уровня комфорта и эстетики, чем предыдущее, и готово платить за это.
Я сейчас разрабатываю проекты нескольких таких домов. Необходимо помнить, что мы живем в XXI веке, и нынешние постройки подобного типа ничем не напоминают приюты для бездомных стариков из прежних времен. Эти дома рассчитаны на людей, ведущих активный образ жизни и не обремененных работой по хозяйству типа уборки квартиры, подметания двора и т. п. Основной упор делается на комфорт, самостоятельность и качество жизни. Разумеется, мы учитываем изменения нужд и потребностей жильцов по мере их старения, но исследования показывают, что многие проблемы могут быть решены только за счет хорошего дизайна и разумной планировки. Один из домов, над которым я работаю, будет размещаться в горах. Холмистый ландшафт, естественно, создает определенные трудности. Архитекторам и ландшафтным дизайнерам пришлось немало потрудиться, чтобы сохранить преимущество красивых пейзажей и в то же время облегчить жизнь обитателей за счет устройства крытых переходов между зданиями и отсутствия лестниц. Это один из примеров, как можно добиться максимального комфорта, не фокусируя внимание жильцов на их ограниченных возможностях.
Коммерческая недвижимость, которая выдержит испытание временем
Основная задача – учесть все нужды и пожелания будущего арендатора и произвести на него сногсшибательное первое впечатление. В конце концов, люди хотят гордиться местом работы. Им хочется, чтобы оно было одновременно функциональным и комфортабельным. Это требование не всегда легко выполнить, потому что офисные помещения часто бывают большими, имеют сложную планировку и несколько обезличены. Цель дизайнеров – придать им личную нотку и создать внутри здания или за его пределами уютные зоны, где можно немного передохнуть. Для этого не требуется слишком многого. Достаточно тенистого дерева, фонтанчика или удобной скамейки. Зоны отдыха также можно организовать в вестибюльных альковах, расставив в них предметы искусства и удобную мебель.
