Возьмите на заметку
Самый важный урок, который нам преподносит недвижимость, заключается в том, что размер арендной платы устанавливаем не мы, а рынок.
Далее, как и в случае продажи, запускается механизм рекламы. Мы рассылаем описание недвижимости и другие документы, делаем звонки, руководствуясь списками клиентуры, составленными в ходе многолетней работы, а также подготовленными специально для данного проекта. Порой работа ведется не только в пределах данного города, но и выходит за пределы штата. Мы информируем о наших намерениях фирмы, которые когда-либо выражали желание переселиться. Не забываем и о презентациях для фирм, входящих в нашу целевую группу как по размерам, так и по отрасли.
Мы поддерживаем тесные контакты с коллегами-брокерами. Определив, кто из них специализируется на аналогичной недвижимости, проводим презентацию для них. Помимо этого мы осуществляем рассылку рекламы по электронной и обычной почте, раздаем проспекты на различных собраниях и вечеринках, чтобы как можно большее количество людей имели информацию о недвижимости, которую мы представляем.
Разумеется, не обходим стороной и интернет, так как многие компании используют его возможности для поиска офисных помещений. Наш сайт, на котором содержится масса подробной информации, легко найти и на нем очень удобно ориентироваться, а это тоже плод усовершенствований, проводившихся на протяжении десяти лет. Как видите, мы проводим очень большую работу, цель которой – найти нужных арендаторов и как можно скорее заключить с ними договор найма.
Поняв, как правильно позиционировать недвижимость и каким компаниям ее предлагать, мы разрабатываем стратегию на перспективу, нацеленную на полное заселение здания арендаторами. Этот комплексный план включает ставки арендной платы, условия аренды, максимальный уровень эксплуатационных расходов на один квадратный метр офисной площади, допустимые пределы переделки, выплату комиссионных тем лицам, кто порекомендует новых арендаторов, и другие условия.
Вывесить на здании объявление о сдаче площадей в аренду – самая заметная и не требующая усилий часть кампании. А потом сиди и отвечай на телефонные звонки! Но практика показывает, что успех – это тяжелый труд, основанный на опыте. На пути к нему расставлено множество ловушек, в которые так легко угодить новичку. Я попадал, пожалуй, во все возможные капканы. Это еще один довод в пользу найма агента по сдаче недвижимости в аренду.
Что способствует и что мешает сдаче недвижимости в аренду
Не достаточно просто расписать бизнесмену, как прекрасно подходит для его фирмы данное помещение. Здесь в игру вступает множество других факторов. Их учитывает каждый клиент, прежде чем поставит подпись под договором аренды. Я составил перечень из двадцати самых важных факторов.
1. Размер арендной платы. Каждый клиент прежде всего интересуется стоимостью аренды одного квадратного метра, поскольку у него есть бюджет. Он точно знает, какие расходы фирма может позволить себе на аренду помещения. Я стараюсь оставаться в рамках бюджета клиента, а не пытаться выжать из него по максимуму. В конце концов, все владельцы заинтересованы в том, чтобы клиенты аккуратно вносили плату каждый месяц. Этот пункт перечня является одним из самых важных.
2. Срок аренды. Это тоже важный фактор. Иногда клиенты настаивают на краткосрочных договорах, а иногда хотят продлить срок аренды в обмен на какие-нибудь уступки. Сроки – всегда предмет торга, но самое главное, чтобы достигнутое соглашение полностью отвечало интересам арендатора.
3. Освобождение от арендной платы. Большинство владельцев недвижимости предлагают арендаторам освободить их на какой-то начальный срок от арендной платы. Условия этого пункта обсуждаются в ходе переговоров. При этом уточняется, на какой срок арендатор освобождается от платежей и от каких именно (речь может идти только об арендной плате, о коммунальных платежах, об оплате стоянки и т. п.).
4. Переделка помещений. Во многих договорах оговаривается объем переделок, которые арендатор вправе осуществлять в занимаемом помещении, и сумма, полагающаяся за это владельцу. Она может быть и большой, и маленькой. Хороший брокер знает состояние дел на рынке и всегда подскажет, насколько реальна сумма, которую владелец намерен запросить с арендатора. Неопытный владелец может легко сорвать сделку, запросив слишком много, но может и серьезно продешевить.
5. Планировка. Речь идет о размере, форме и расположении помещений в здании. Иногда квадратные или прямоугольные комнаты являются плюсом, а иногда клиента больше устраивает какая-то необычная форма помещения. Все зависит от характера бизнеса. Опять-таки, зная потребности клиента, можно заранее определить, подойдет ему это здание или нет.
6. Состояние здания. Внешний вид офисного здания играет ничуть не меньшую роль, чем первое впечатление, которое производит на покупателя жилой дом. Он может так же много рассказать о фирме, снимающей здесь площадь, как и жилой дом о своем хозяине. Престижное здание с великолепным экстерьером и ландшафтом говорит о том, что в нем работает преуспевающая компания с хорошей репутацией, она ответственно относится к бизнесу. Обветшалый и обшарпанный офис – яркое свидетельство того, что его хозяином, возможно, является дешевая фирма-однодневка. Говорят, что одежда делает человека. В нашем случае – офис делает компанию.
7. Размер автомобильной стоянки. Я обхожу стороной здания, возле которых явно не хватает мест для парковки. Уверен, клиенты моих заказчиков будут недовольны, если при каждом посещении им придется тратить по десять минут, чтобы найти, куда поставить автомобиль. Нет ничего хуже, чем здание с недостаточным количеством мест для стоянки. Этот недостаток в большинстве случаев невозможно исправить.
8. Расположение стоянки. Клиентов раздражает, если стоянка находится далеко от здания. Причины этого очевидны, и не последнее место среди них занимает проблема безопасности. Никому не захочется преодолевать длинную дистанцию по темной стоянке вдали от оживленных дорог, чтобы попасть к машине. К тому же часто приходится тащить в одной руке тяжелый портфель с бумагами или сумку со спортивным снаряжением, а в другой – чашку кофе и мобильный телефон. Я уж не говорю о ситуациях, когда на улице дождь, снег или гололед. Стоянка должна быть легкодоступной и безопасной.
9. Легкость ориентации. Клиенты обычно ищут под офисы здания, которые легко найти, в которых удобно ориентироваться и без труда находить нужные помещения. К сожалению, многие здания спроектированы крайне неудачно. В них трудно найти входную дверь, лифт, нужный кабинет, туалет и т. д.
10. Подъездные пути. Офис должен иметь удобный въезд и выезд. Одни здания могут этим похвастаться, а другие, к сожалению, нет. Недавно мне пришлось искать офис для одной компании, поскольку ее владельцу надоело, приезжая на работу, делать левый поворот, пересекая встречную полосу весьма оживленной улицы. Пока мы подыскивали новое помещение, он постоянно шутил, что устал от ожидания и я буду нести личную ответственность, если он попадет в аварию. Мы нашли офис с удобным подъездом, и настроение у него заметно улучшилось.
