Способы, которыми я хочу с вами поделиться, прошли испытание временем и могут применяться в условиях высоких и низких банковских учетных ставок, на рынках, испытывающих экономический подъем (как в 2003–2005 годах) или спад (как в 2008–2009 годах). У каждого инвестора есть свои конкретные цели и обстоятельства, каждый из них располагает различными знаниями и навыками, да и любой объект недвижимости по-своему уникален и имеет какие-то особенности. Вот тут-то и проявляется в полной мере вся прелесть этих творческих методов! Вы можете выбрать среди них тот, который лучше всего подходит к вашей ситуации. Освоив детали каждой стратегии, вы сразу сможете определить, какие ее элементы играют против вас, а какие можно использовать к собственной выгоде. Контроль над ситуацией находится в ваших руках. Поняв, за какие веревочки надо дергать в каждом конкретном случае, вы сполна сможете реализовать все имеющиеся возможности.
Продавец сам может профинансировать вашу покупку
Один из самых очевидных источников финансирования при покупке недвижимости – это ее владелец. В конце концов, кто больше его заинтересован в том, чтобы сделка состоялась? Продавец может ответить согласием или отказом на ваши вопросы: «Готовы ли вы финансировать покупку?» или «Согласны ли вы принять долговое обязательство?»
Возьмите на заметку
Никогда не забывайте, что продавец больше всех заинтересован в том, чтобы сделка состоялась.
В зависимости от того, насколько мотивирован продавец, он может весьма заинтересованно отнестись к идее финансирования сделки в ответ на ваше согласие уплатить запрашиваемую цену.
Итак, все дело в мотивации. Мотивация налицо, если продавец хочет не просто продать недвижимость, а продать ее срочно. У него нет ни времени, ни терпения, чтобы осуществить сделку «традиционным» путем, то есть выставить недвижимость на продажу, дождаться появления покупателя, поторговаться с ним о цене. Весь этот процесс способен занять несколько месяцев. Мотивация у продавца может возникнуть по самым разным причинам, включая развод, грозящую конфискацию дома за неуплату кредита, смену места работы и даже смерть кого-то из близких. Ему в подобных случаях просто не терпится переехать на новое место.
Подходя к таким ситуациям творчески, вы можете добиться того, чтобы обе стороны – и продавец, и покупатель – остались в выигрыше.
Как использовать продавца в качестве источника финансирования
Существует много способов убедить продавца профинансировать сделку. Вы можете спросить его:
• не согласится ли он принять вместо начального платежа долговое обязательство (в этом случае вы, к примеру, получаете 70 процентов от стоимости недвижимости в виде кредита или от партнеров, а на оставшиеся 30 процентов выписываете продавцу ипотечное обязательство, обеспеченное залогом собственности);
• не согласится ли он дать вам кредит на ремонтные работы после завершения сделки (например, он может выдать вам ссуду в размере 5 тысяч долларов на починку крыши и приобретение новых ковровых покрытий);
• не согласится ли он на аренду недвижимости с правом выкупа или на земельный контракт (об этих понятиях мы поговорим чуть позже);
• не согласится ли он на скидку взамен за оказанные услуги.
Главное – не стесняться спрашивать!
Возможно, поначалу вам будет неловко просить продавца о помощи в финансировании покупки его же недвижимости, но со временем неловкость пройдет. Вы будете чувствовать себя более уверенно и сможете объяснить продавцу обоюдную выгоду такого подхода к сделке. И это только начало. Единственное, что может ограничивать вас в поисках решений подобных проблем, это нехватка творческого воображения.
Использование этих инструментов поможет вам и в будущем, когда вы сами станете продавцом.
Сама недвижимость может стать источником финансирования
Любая недвижимость имеет какую-то ценность. Она заключается не только в текущей стоимости строения и земельного участка, но включает в себя и множество других факторов. Деревья и минеральные ресурсы также имеют свою стоимость. Ничейный участок земли по соседству или мебель, оставленная в доме предыдущим владельцем, тоже могут стать источником денежных средств.
Возьмите на заметку
Онлайновые оценочные услуги и даже сравнительные рыночные анализы, проводимые профессионалами в области недвижимости, далеко не всегда включают в себя стоимость деревьев или природных ресурсов. Прежде чем приобретать недвижимость, посоветуйтесь с местным риэлтором. Ознакомьтесь с местным законодательством, определяющим правила землеотвода и допустимость изменения назначения недвижимости. Не стесняйтесь задавать вопросы и тщательно выполняйте свою домашнюю работу.
Стоимость недвижимости зачастую вычисляется сравнительным методом, то есть путем выяснения, по какой цене продавались или покупались аналогичные здания по соседству. Вы можете собрать эту информацию самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору.
История успеха Карлтона № 1
Некоторое время назад я купил жилой дом на сорок восемь квартир, затратив на покупку очень мало собственных денег. Впоследствии я преобразовал его в кондоминиум и распродал квартиры среди индивидуальных инвесторов, выручив за эту операцию почти в два раза больше, чем изначально стоил дом. Назначение недвижимости не изменилось, но зато изменилась юридическая форма собственности, что принесло мне громадную прибыль.
Инвесторы всегда заинтересованы в приобретении недвижимости
Людям не составляет проблем вложить свои деньги в фондовый рынок. Однако это может быть связано с риском, и, кроме того, не всегда понятно, какие именно акции надо покупать. Если вы приобретаете жилой дом для сдачи квартир внаем, то можете с достаточной долей уверенности прикинуть, каков будет уровень квартплаты и какие расходы вас ожидают. Но если вы купили акции, то нередко случается так, что их цена за ночь снижается в два раза, а дивиденды вдруг перестают выплачиваться. Инвестиции в недвижимость в этом отношении более безопасны. Кроме того, вы сами убедитесь, что вкладывать деньги в недвижимость становится все легче по мере того, как вы покупаете все больше объектов. Видя, как растет ваше богатство, друзья и знакомые все чаще высказывают желание поучаствовать вместе с вами в очередной сделке. Когда у инвесторов нет времени, но есть свободные деньги, они с удовольствием ссужают их в расчете на будущие доходы, в том числе и получаемые при перепродаже недвижимости.
Где найти инвесторов? Поищите в местных газетах или в интернете рубрику «Денежные ссуды». Не исключено также, что кто-то из друзей, недовольных доходами от вложения денег в акции, предоставит в ваше распоряжение крупную сумму для приобретения недвижимости, оставив у себя в качестве гарантии ипотечное обязательство, обеспеченное залогом собственности. Если инвестор готов внести только часть суммы, необходимой для покупки, предварительно поинтересуйтесь, какая юридическая форма собственности его устраивает.
