Можно сказать так: «Мне нужна точно такая же квартира, но не на последнем этаже, за такую-то цену, и будет здорово, если у нее будет балкон».
В следующий раз, когда риелтор будет просматривать свои базы и натолкнется на похожий вариант, он с гораздо большей степенью вероятности вспомнит о вашей просьбе, чем о безликом объявлении в разделе «Куплю квартиру» какого-нибудь другого покупателя.
Задание
Подумайте и запишите, что бы вы попросили у агента по недвижимости.
Мне нужна квартира
1. На _____ этаже с лифтом
2. В ____________________ районе
3. С ____________________ окнами
4. Высота потолков ____________________
5. _____________________________________
6. _____________________________________
7. _____________________________________
8. _____________________________________
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
Техника «Глупые, неопытные, непрофессиональные риелторы»
Я не хочу учить вас использовать человеческие слабости. Техника не про это. Но очень часто получается, что лучшие варианты продаются именно у глупых и непрофессиональных агентов.
Расскажу, как я покупала одну из квартир в Санкт-Петербурге. Мы с мужем нашли подходящий вариант. Квартира была выставлена на продажу очень давно, и цена несколько раз снижалась. Договорились о просмотре. Еще на подходе к дому женщина-агент начала причитать: «Ой, ну вы только не пугайтесь, там вход со двора». Заходим – обыкновенный питерский двор, ничего особенного. Подходим к входной двери: «Ой, главное, сейчас не упадите – ужасная лестница». Заходим – обыкновенная лестница для «черного» входа. Конечно, бывают и просторнее, но у нас в Голландии такую лестницу вообще назвали бы широкой. Поднимаемся. «Ой, тут лампочка перегорела, такой ужасный подъезд».
Надо ли объяснять, почему с такой презентацией квартиру год никто не покупал. «Благодаря» таким действиям агента люди разворачивались, не дойдя даже до входной двери. Потом владельцам сообщалось, что квартира очень плохая, ее никто не хочет, надо снижать цену. И бедные продавцы были вынуждены «двигаться».
Сейчас эта квартира принадлежит нам, сдается в аренду и каждый месяц приносит весьма приличную сумму.
Похожие ситуации случаются довольно часто. Люди старшего поколения нередко боятся этаких суперпрофессиональных риелторов – молодых, активных и зубастых. Им кажется, что, если они будут продавать квартиру через «бедных, но честных» агентов, недорого одетых и с замученным взглядом, будет гораздо безопаснее. Или если агент еще не очень опытный, он наверняка не обманет. Такие сделки могут растянуться на месяцы, как это было с квартирой с «черной» лестницей, которую я в итоге купила за половину цены.
Я не против «порядочных» агентов с грустными глазами. И я не против неопытных агентов. Но я категорически не согласна с теми, кто идет продавать чужие квартиры просто потому, что не может найти другую работу. Чтобы продавать недвижимость, ее надо любить, нельзя заниматься этим от безысходности.
Такие риелторы – горе для своих клиентов. Но настоящий Клондайк для инвестора.
Техника «Ювелир»
Если раньше, как мы уже обсудили, проблемой было найти информацию, то сейчас важнее уметь отсекать лишнее, чтобы не утонуть в информационном потоке. Я называю это «Техникой ювелира».
Вам придется «вертеть» различными критериями, чтобы получать более точные данные на ваш запрос. Не задавайте в поиске несколько районов сразу. Детализируйте. Разбивайте цены на маленькие диапазоны. Таким образом вы сможете вычленять пересекающуюся информацию. При таком подходе выпадают варианты, которых не видно, когда задаешь общий поиск.
Например, вам нужна квартира стоимостью от 2,5 до 3,5 миллиона. Задайте эти параметры. Получите список.
А теперь попробуйте задать параметры поиска «квартира от 1,5 до 2,5 миллиона». Вы получите совсем другую информацию.
Если потолок вашей покупки 3,5 миллиона – задайте 4 миллиона.
Отнеситесь к этой технике креативно, изобретайте свои способы вылавливания информации, экспериментируйте с поисковыми запросами.
Техника «Архив»
Поделюсь еще одной техникой, которая много раз давала результат.
В информационных базах всегда нужно просматривать архивы.
Например, продавец обращается к уже полюбившемуся нам неумному или неопытному риелтору с просьбой продать квартиру. Сам продавец не ориентируется в ценах и называет цифру «с потолка» – например, 3,7 миллиона. Неумный риелтор вместо того, чтобы сказать, что цифра выше рынка, просто размещает объявление в базе. Квартира «зависает», за названную цену ее не покупают. Дальше риелтор настаивает, чтобы продавец шел на понижение. Цена сбивается. Но поскольку покупатели, которые мониторят базу, уже давно наблюдают «висящую» квартиру, очередь на нее не выстраивается. Люди понимают, что квартиру никто не хочет. Так, она может «болтаться» в базе до тех пор, пока отчаявшийся продавец под давлением риелтора не сбросит цену настолько, что глупо будет ее не купить.
На самом деле, если бы продавцу попался хороший риелтор, он сразу бы назначил разумную цену, за которую квартира быстро нашла бы нового хозяина. Лучше всего продаются те объекты, цена на которые адекватна рынку или чуть ниже рынка. Если вам нужно продать быстро, изучите предложение, вычислите среднюю цену на аналогичные объекты и сбросьте процента 3–4. Вы продадите свою квартиру мгновенно.
Вот так, миксуя различные варианты поиска, можно и нужно находить самые перспективные сделки. Никогда не подходите к инвестированию традиционно. Выдумывайте, изобретайте свои методы, развивайтесь постоянно. Только при таком подходе вы всегда будете покупать ниже рынка, продавать выше рынка и выжимать максимальный доход из своих объектов.
Быстрее двигаться к супервыгодным сделкам вам помогут правила начинающего инвестора.
Правила поведения начинающего инвестора
На свиданье как инвестор
В первую очередь посвящается любителям «не мешать личную жизнь с профессиональной». Ребята! Личную жизнь можно мешать с чем угодно! И очень эффективно. Если вы, пригласив ЕЁ на свидание, прогуляетесь вместе по району, где вам интересно инвестировать, это не страшно.
Может быть, девушка даже увлечется вашими гениальными идеями того, как перестроить страшную квартиру с окнами во двор-колодец в тихий уютный мини-отель.
А еще, что очень важно, – рассказывая другому человеку, особенно близкому, о своих идеях, вы как бы кристаллизуете их. Вы очень четко начинаете представлять, как будет выглядеть ваш объект недвижимости, какие в нем будут жить люди, сколько денег он будет вам приносить и как здорово вы будете этими деньгами распоряжаться.
